vente logement

[applesisja]

Bonjour,

Je suis actuellement propriétaire d'un logement qui est en cours de location. Je souhaite vendre mon bien avec un contrat de bail en cours. J'ai informé mon locataire de la mise en vente et des modalités. cependant je me retrouve dans une situation compliquée. Mon locataire m'informe de son indisponibilité de mi mai a mi juillet et m'informe de sa disponibilité approximative pour la première quinzaine de mai. De plus, je n'ai pas de confirmation de sa présence sur mi juillet a fin aout. je me retrouve dans une situation ou la vente sera quasi impossible sur 2 mois minimum voir 3 j'ai avertie mon locataire du préjudice que cela engendre. avez vous des conseil ou des recours je suis a la limite de demander un dédommagement pour le préjudice que cela va engendrer. A savoir que sur avril elle me propose 4 jours pour les visites sur le mois entier. puis je exiger les 2heures auxquels j ai droit?
merci

[justedroit]

Bonjour applesisja,

Il vous faut savoir que le droit n'est pas acquis au bailleur de faire visiter le logement de son locataire deux heures par jour, hors dimanche et jours fériés, SAUF pour y prétendre, si ce droit est stipulé au bail.

Toutefois, le cas de visites pour la vente du bien est un peu plus particulier dés lors que le locataire a reçu son congé de ce motif, ce qui constitue une sorte de convention telle qu'elle serait issue d'un contrat.

En effet, si son droit de refus de visites lui est conservé, cela ne peut être systématique et/ou abusif au risque d'engager sa responsabilité contractuelle au sens de l'article 1104 du Code civil :

« Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public ».

C'est pourquoi, il s'agit de déterminer si votre locataire est de bonne ou mauvaise foi en lui adressant une LRAR gardant copie, lui demandant de justifier ces absences pendant la période de vente et/ou si elles le sont, de prévoir la possibilité de visites du logement, soit en compagnie d'une personne de son choix, soit en vous y autorisant par écrit, l'avertissant que son refus persistant à toutes propositions aux heures et jours de visites prévus en droit, fera l'objet à son encontre d'une demande de dommages-et-intérêts pour préjudice subi d'une perte de chance de vendre votre bien durant cette période ou de son retard à la vente.

[applesisja]

Bonjour,



merci beaucoup

[justedroit]

Bonjour applesisja,

Si l'alinéa e) de l'article 7 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que :

"Le locataire est obligé :
-De permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6 ..." ;

pour autant, le bailleur n'a pas le droit de pénétrer dans le logement occupé par son locataire si ce dernier ne l'a pas autorisé malgré votre alerte à son endroit, comme cela est le cas d'espèce, et, que de surcroît le bail n'a pas envisagé dans ce cas une telle possible intervention.

Par contre, en cas d'un imminent danger, vous pouvez demander l'intervention du Corps des sapeurs pompiers leur remettant éventuellement un jeu de clé du droit de sa garde.

Et pour la question à part, non, un locataire n'a pas à effectuer l'entretien du ballon d'eau jaune par une entreprise à moins qu'il ne soit pas en mesure lui-même de s'appliquer à son obligation prévue à l'alinéa d) du Décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 :

"Chauffage, production d’eau chaude et robinetterie :
-Remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ;
-Rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ;
-Remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets" ;

Bon courage !

[Sauvegarde]

Bonjour à vous,

La situation est pénible, mais il faut distinguer plusieurs points.

Tout d’abord, votre locataire a parfaitement le droit de s’absenter et elle n’est pas obligée de vous confier ses clés. Même si vous possédez un double, vous ne pouvez pas entrer dans le logement sans son accord. En revanche, elle doit permettre l’accès au logement pour la préparation et la réalisation des travaux nécessaires à son entretien, notamment ceux concernant la ventilation. Elle ne peut donc pas bloquer indéfiniment les travaux en se déclarant indisponible.

Elle n’est toutefois pas obligée de revenir elle-même. Elle peut être présente, confier les clés à une personne de confiance, mandater un proche ou convenir d’une remise temporaire des clés directement à l’entreprise. Ce qui importe juridiquement, ce n’est pas qu’elle vous remette les clés, mais qu’elle rende effectivement l’accès possible.

Il faut maintenant arrêter les simples échanges par SMS et lui adresser une lettre recommandée avec accusé de réception. Cette lettre doit préciser :

– la nature exacte des travaux envisagés ;
– l’entreprise qui doit intervenir ;
– leur durée prévisible ;
– deux ou trois propositions de dates en jours ouvrables ;
– la possibilité pour elle de se faire représenter ;
– le fait qu’en l’absence de réponse ou en cas de refus persistant, vous devrez engager une démarche de conciliation puis, si nécessaire, saisir le juge afin d’obtenir l’accès au logement.

La loi prévoit d’ailleurs que le locataire doit être informé préalablement de la nature et des modalités d’exécution des travaux. Les travaux ne peuvent normalement pas être imposés les samedis, dimanches et jours fériés sans son accord.

En cas de refus persistant, vous ne devez surtout pas entrer de force. Vous pouvez saisir gratuitement un conciliateur de justice, puis demander au juge des contentieux de la protection d’ordonner l’accès au logement. S’il existe un véritable danger immédiat, objectivement établi par un professionnel, une procédure en référé peut éventuellement être envisagée.

En revanche, je serais prudent concernant le prétendu risque d’incendie. Une bouche qui semble aspirer ou rejeter moins d’air, observée depuis l’extérieur, ne suffit pas à établir une surchauffe dangereuse. Une VMC extrait normalement l’air des pièces humides ; son débit ne peut pas sérieusement être évalué depuis le jardin. Il faudrait demander à l’électricien ou à l’entreprise de VMC de confirmer par écrit l’existence d’un danger réel et l’urgence de l’intervention. Sans diagnostic technique écrit, mieux vaut ne pas présenter la situation à la locataire comme un risque imminent d’incendie.

Concernant l’humidité, vous avez déjà plusieurs éléments favorables : nettoyage effectué, rapport d’expertise constatant une VMC fonctionnelle, humidité conforme et température intérieure de 17 °C. Une température aussi basse peut fortement favoriser la condensation sur les parois froides, particulièrement en rez-de-chaussée. Cela ne prouve toutefois pas automatiquement une faute de la locataire. Le logement doit disposer d’une ventilation en bon état permettant l’évacuation de l’humidité, tandis que la locataire doit utiliser et entretenir normalement les équipements.

Sur son absence de trois mois et demi, vous pouvez lui rappeler qu’un bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 concerne normalement une résidence principale, c’est-à-dire un logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou force majeure. Mais une absence de mi-mai à début septembre ne constitue pas, à elle seule, une preuve suffisante que le logement n’est plus sa résidence principale, surtout si elle invoque une raison professionnelle.

Vous pourriez lui demander courtoisement de confirmer qu’elle occupe toujours le logement à titre de résidence principale. En revanche, lui réclamer son contrat de travail, ses réservations de vacances ou le détail de ses déplacements me semblerait excessif en l’absence d’indices sérieux de sous-location ou d’abandon du logement.

En cas d’incendie, la responsabilité ne dépendrait pas simplement de son absence. Il faudrait déterminer l’origine exacte du sinistre et les éventuelles fautes de chacun. La locataire doit être assurée contre les risques locatifs, notamment l’incendie, l’explosion et le dégât des eaux. Mais si le sinistre provient d’un équipement défectueux dont le remplacement relevait du propriétaire, la responsabilité pourrait au contraire incomber totalement ou partiellement au bailleur.

Enfin, pour un ballon d’eau chaude électrique de 150 litres, il n’existe pas d’obligation légale générale comparable à l’entretien annuel d’une chaudière. Le locataire doit assurer l’entretien courant et les menues réparations : nettoyage, manœuvre régulière du groupe de sécurité, remplacement de petits joints ou clapets si nécessaire. Le décret sur les réparations locatives mentionne notamment le rinçage et le nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries. En revanche, le remplacement du ballon, de la résistance, du thermostat ou une réparation importante due à la vétusté reste normalement à la charge du propriétaire.

À votre place, je ferais donc immédiatement trois choses : courrier recommandé de notification des travaux, demande écrite à l’entreprise sur le caractère réellement urgent ou dangereux de la VMC, et conservation de tous les rapports, devis, messages et propositions de rendez-vous. Votre meilleure protection sera de pouvoir démontrer que vous avez réagi rapidement et que l’éventuel retard vient du refus ou de l’indisponibilité de la locataire.

[justedroit]

Re,
Que de lignes et de bla-bla inutiles qui polluent ce forum comme le sont toujours les réponses des IAs, puisque vous dites que votre locataire revient début septembre soit dans 1 mois 1/2 et qu'il est dans son intérêt de faire la réparation que lui même vous a réclamée pour seulement 3 jours maxi de travaux, engageant sa responsabilité au visa de l'article Loi que je vous ai cité dans son refus à vous remettre à nouveau les clés de son logement, après que vous l'ayez informé de cette situation, tout en dégageant la vôtre par vos différentes démarches entreprises.

Et que toute action à son encontre y compris amiable serait tardive.