VEFA : diminution terrasse de 24m² entre contrat de réservation et acte authentique notaire

[Serge_F]

Bonjour,
J'ai signé un contrat de réservation avec le promoteur Edouard DENIS dans le cadre d'un achat en VEFA d'un T2 avec 48,38m² de surface habitable annoncés + une terrasse de 33,41m² (surface apparaissant sur les plans + dans le descriptif des annexes du logement) idéalement située, orientée sud sans vis-à-vis en angle de bâtiment dans une zone piétonne, en rez-de-chaussée surélevé. La livraison est prévue en novembre 2022 (actuellement les fondations sont achevées).
Or, lorsque le notaire m'a envoyé le projet d'acte authentique, je me suis rendu compte de modifications de plans : mineures pour la surface habitable (suppression d'une buanderie par exemple et diverses optimisations pour une surface très peu diminuée), mais en revanche structurantes pour la terrasse (passage de 33,41 m² à… 9,12 m²).
J'ai immédiatement signalé la situation au promoteur, qui a semblé la découvrir. L’explication qui m’a été apportée est que le contrat de réservation comporte le plan de pré-commercialisation (datant du 04/10/2019) et non le plan définitif (datant du 06/07/2020). Je précise que j’ai signé le contrat de réservation (avec le plan obsolète) le 16/04/2021. Le plan obsolète figure d’ailleurs toujours dans mon espace personnel sur le site du promoteur. Entre temps, RCP et EDD ont été rédigés en décembre 2020. Manifestement, les plans ont été changés pour des raisons structurelles.
Ce point de la terrasse étant prépondérant pour moi, je m’étais déjà fait repréciser la surface par mail auprès du vendeur intermédiaire le 08/04/2020 ; en effet, le site du promoteur indiquait alors une surface de terrasse de 26,06m² et j’ai demandé confirmation de la surface exacte. Il m’a été répondu 33,41m² plan à l’appui.
Le directeur commercial m’indique actuellement étudier la possibilité technique de revenir aux plans de pré-commercialisation (j’ai peu d’espoir) en priorité et sinon de me faire une « offre commerciale ». Je m’attends (j’espère à tort) à une « offre commerciale » a minima. Si sa proposition ne me convient pas et que je renonce à la vente, je trouve que le promoteur s’en tire très facilement s’il lui suffit de me rembourser l’avance faite lors du contrat de réservation pour un T2 qu’il revendra sans doute sans trop de difficulté (en revanche, il a toujours 1 T3, 1 T5 et plusieurs T4 qui lui restent sur les bras).
Quels sont mes éventuels recours en dehors d’une « amicale pression » lors de mes échanges avec le directeur commercial ?
Merci pour vos conseils.
Cordialement.

[valioud]

Au vu des éléments communiqués, il me semble possible de solliciter l'annulation de la vente ou réclamer une réduction du prix avec dommages et intérêts.

L'assistance d'un conseil m'apparaît indispensable.