Syndic AG escalier privatif

[JohnYello]

Bonjour

nous sommes dans une petite copro de 3 lot, 2 étages

nous avons reçu l ordre du jour de notre AG et l un des 2 autre copropriétaire au 2e/dernier étage souhaite privatiser son escalier en mettant une porte privative en bas de cet escalier donc sur le palier du 1er étage (apres ma porte d éntrée d appartement)
Je ne trouve pas de document vraiment sur ce sujet car pour moi un escalier est une vraie partie commune (c est différent d une terrasse, cour, toit terrasse que l on peut en effet demander à privatiser) et surtout pour des raison de sécurité ne doit pas être fermé ? Ou alors si les 2/3 des copro le vote, cette partie peut être considéré comme un droit de jouissance privatif et inscrit dans le règlement ?
Dans ce cas le hic c est que avec uniquement 3 copropriétaires, et nos 2 autres copropriétaires étant de la meme famille, la majorité de l article 26 sera toujours atteinte à notre dépend car ils voteront toujours ensemble ... pouvez vous me confirmez ?

merci

[MasterGone]

Bonjour

L'aliénation d'une partie commune se vote soit à l'unanimité, soit à la majorité des 2/3. L'unanimité est requise si l'alinéation entraine des modifications de jouissance du lot d'un (ou des) autre copropriétaire ou de la destination de la copropriété. Dans le cas contraire, un vote à la majorité de l'article 26 suffit.

Si cette aliénation est votée favorablement, elle doit faire l'objet d'une acquisition immobilière au profit du syndicat de copropriété (elle ne peut pas être faite à titre gratuit). Il ne peut pas s'agir non plus d'une partie commune qui devient à usage privatif.

Quant au copropriétaire majoritaire, ses tantièmes sont limités par l'article 22 de la loi de 1965. SI un copropriétaire à plus de 50% des tantièmes, alors ceux-ci sont limités au même nombre que l'ensemble des autres copropriétaires.

Dans votre cas, si les deux autres copropriétaires sont différents bien que de la même famille, vous n'aurez malheureusement pas grand chose pour vous opposer, sauf à démontrer que les résolutions votées vont à l'encontre du fonctionnement de la copropriété.

Bonne journée

[coproleclos]

Bonjour,

Une vente d'une partie commune ne constitue pas un droit de jouissance privatif sur cette partie commune.

Si cette vente a lieu il faut que l'acheteur présente au syndic un dossier constitutif par LRAR : demande formelle, plan de la partie commune que l'on projette d'acheter avec modification obligatoire de l'état descriptif de division (EDD), inclus généralement dans le règlement de copropriété (RDC) ; cette procédure doit être rédigée obligatoirement par un géomètre-expert qui établira les plans, définira les tantièmes nécessaires généraux et spéciaux, et les communiquera au demandeur.

Puis l'AG délibérera et décidera en toute connaissance de cause aux majorités citées par l'intervenant précédent : art 26 et 26-1, ou unanimité, de la loi de 1965.

Si cet escalier dessert plusieurs logements, même s'ils sont de la même famille, la vente ne peut pas avoir lieu.

Si l'AG donne son accord, c'est le syndic qui déposera la modification au Service de la publicité foncière (SPF).

TOUS les frais sont à la charge de l'acheteur,y compris l'AG s'il demande un AG spéciale.
Mieux vaut donc privilégier l'AG annuelle pour faire sa demande qui doit être notifiée suffisamment tôt pour que le syndic l'inclut dans son ordre du jour sachant que la convoc doit parvenir aux proprios au moins 21 jours avant la date projetée de l'AG.

Bien à vous.

[JohnYello]

bonjour et merci a vous pour vos réponses très complètes

vu que l escalier ne dessert que l appartement de la personne qui veut faire installer la porte, cela ne concerne pas plusieurs logement ni modifie ni la jouissance ni la copro. au vu de vos éléments il semble donc que dans mon cas cela soit un vote à la majorité de l'article 26 suffit.

cela dit dans l AG annuelle il n y a aucun document de plan, tantième a ajouter je vais donc faire une remarque en ce sens

cdt

[MasterGone]

Bonjour

Il faut bien noté que cette aliénation ne peut en aucun cas se faire à titre gratuit, et comme l'indique coproleclos, cela impose de mettre à jour le RDC, de faire intervenir un géomètre pour recalculer les tantièmes, etc. Ce n'est pas "juste" une résolution.

Cordialement

[coproleclos]

Bonjour,

Concernant le pris d'achat qui serait proposé il faut éviter d'accepter un coût symbolique. A ce propos voici qq remarques tirées de différents arrêts de la Cour de cassation et reprise par la doctrine :
"Dans le cadre de la vente de la partie commune d’une copropriété, le type de vote varie en fonction de la destination de la partie commune que vous comptez acheter. Si la conservation de la partie commune n'est pas nécessaire au respect de la destination de l'immeuble, la décision sera prise à la majorité de l'article 26, soit au moins les deux tiers des voix des copropriétaires, et éventuellement le 26-1. On considère généralement que la modification d’une partie commune ne porte pas atteinte à « la destination de l'immeuble », si cela n'affecte pas les conditions de confort et d'agrément dont jouissent les copropriétaires. En revanche, si la partie commune porte atteinte à la destination de l’immeuble, l’unanimité des copropriétaires devra être obtenue.
« Extrait : Attendu que la Cour de cassation jugeait depuis longtemps que la vente consentie à vil prix était nulle de nullité absolue (1re Civ., 24 mars 1993, n° 90-21.462) ; que la solution était affirmée en ces termes par la chambre commerciale, financière et économique : "la vente consentie sans prix sérieux est affectée d'une nullité qui, étant fondée sur l'absence d'un élément essentiel de ce contrat, est une nullité absolue soumise à la prescription trentenaire de droit commun" (Com. 23 octobre 2007, n° 06-13.979, Bull. n° 226)."

Si c'était le cas tous les proprios seraient lésés et la majorité requise serait l'unanimité. Je possède plusieurs articles qui traite du sujet.

Bien à vous.

[JohnYello]

merci a nouveau pour ces réponses complete

j ai bien remonté au syndic les prérequis pour les documents, plan, calculs ... sans quoi cette résolution est considéré comme caduque?

[MasterGone]

Une résolution n'est jamais considérée comme caduque. Il convient aux propriétaires de voter contre les résolutions farfelues et, dans le cas contraire, de porter l'affaire en justice dans les 2 mois après réception du PV si ladite résolution n'est pas conforme à la législation.

[coproleclos]

Bonjour

Je complète la dernière intervention : il est exact que l'on peut contester devant le TJ selon les disposition de l'article 42 de la loi de 1965 : il y a toutefois une condition stricte : il faut avoir voté contre donc être OPPOSANT comme indiqué, ou être absent à l'AG, donc être DEFAILLANT. Cet article 42 doit être mis en oeuvre dans les 2 mois qui suivent effectivement la notification du PV par le syndic par LRAR ou LRE. Lien art 42 :
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000039329680
Le concours d'un avocat est obligatoire.

Bien à vous.

[JohnYello]

merci
donc meme sans éléments, plan, devis ... une résolution peut être voté au 2/3 (si je vote contre) et donc validée ?
N y a t il pas de garde fou ? la résolution est approuvée et c est a moi de porter en justice ?