Servitude de passage

[webrod]

Bonjour,
j'ai acheté un terrain avec une servitude de passage sur un chemin qui longe la totalité de mon terrain sur sa longueur (100m). il est sur mon terrain.
Je n'utilise que les 30 premiers mètres du chemin pour atteindre ma maison.
Il y a une servitude de passage pour le voisin qui doit accéder à sa maison tout au bout de mon terrain, il utilise donc la totalité du chemin (100m).
je suis donc SERVANT et lui DOMINANT.

l'acte notarié indique:

"Tous les frais de création et d'aménagement seront à la charge des FONDS DOMINANTS.
Tous les frais d'entretien du chemin créé seront répartis au prorata des utilisateurs"

questions:
1) qu'entend par "au prorata des utilisateurs", est ce que cela veut dire la moitié chacun car nous sommes 2 utilisateurs? ou plutôt 30% pour moi car je n'utilise que 30m sur 100 et lui 70% des frais car il utilise la totalité?
2) Sur la fin du chemin, sur une partie que je n'utilise pas, se trouve un petit mur de soutainement car le chemin est en pente légère. quelques gros rochers qui se superposent sur 1m80 de haut et 4m de long. les rochers du dessus sont tombés (en bas du mur, donc sur mon terrain, pas sur le chemin) , et le DOMINANT s'inquiète de la pérennité du chemin, le mur soutenant moins bien le chemin.
A qui incombe la remise en état? On me dit que ce n'est pas de l'entretien car l'entretien concernerait plutot le sol du chemin (boucher les trous, goudonner etc), alors que le mur de soutainement fait partie plutôt de l'amènagement (ouvrage), qui a été créé par le DOMINANT et qui doit donc être réparé par le DOMINANT à 100%. qu'en pensez vous?

merci
Rod

[justedroit]

Bonjour Rod,
S'agissant de deux utilisateurs de ce chemin, l'acte notarié aurait indiqué alors autrement et ainsi que tous les frais d'entretien de celui-ci sont à parts égales des utilisateurs soit donc 50 %.

Certes, il aurait été plus judicieux que l'acte précise au "prorata parte" (en fonction de la valeur de la part).

C'est la raison pour laquelle, j'entends que les frais d'entretien du dit-chemin sont en fonction de son utilité proportionnelle à son utilisation qui est pour le coup frappé au coin du bon sens, c'est-à-dire, selon le pourcentage que vous mentionnez sur sa longueur.

Par ailleurs, en votre qualité du seul propriétaire du terrain et aussi du chemin, vous avez la charge entière de la réparation du mur de soutènement en question, (le mot entretien n'est généralement pas employé pour un mur de soutènement, de séparation) comme l'énonce l'article 1185 du Code civil y mettant la possibilité de vous en décharger :

« Le propriétaire du fonds servant, chargé par le titre de faire les ouvrages nécessaires pour l’usage et la conservation de la servitude, peut s’affranchir de cette charge en abandonnant au propriétaire du fonds dominant soit la totalité du fonds servant, soit une portion du fonds suffisante pour l’exercice de la servitude ».

Toutefois, comme l'acte indique, que tous les frais de création et d'aménagement seront à la charge des FONDS DOMINANTS, que vous précisez dans votre post que le DOMINANT a créé ce mur de soutènement, il est convenu dans l'article 1184 du même Code précité que :

« Le propriétaire du fonds dominant peut, à ses frais, prendre les mesures ou faire tous les ouvrages nécessaires pour user de la servitude et pour la conserver, à moins d’une stipulation contraire de l’acte constitutif de la servitude.
À la fin de la servitude, il doit, à la demande du propriétaire du fonds servant, remettre les lieux dans leur état antérieur ».

Et j'ajoute, à moins que dans sa restitution, cette création gratuite représente pour vous une plus- value.

Telle est ma réflexion.

[webrod]

Bonjour,

merci pour votre réponse.
En fait après recherche, ce "mur" (plutôt un enrochement) n'a pas été fait par le fond dominant, il etait deja là bien avant la servitude, et fait par un ancien propriétaire de mon terrain (fond servant).
est ce que cela change quelque chose?

j'ai trouvé 2 articles qui mentionnent des arrets de cassation qui indiquent que le mur fait partie de l'entretien dans le cas où il soutient le chemin:
http://cabinetgimalac.free.fr/avocatmobile/servitudes/servitudes-8-repartition.html

La cour de cassation l’a rappelé récemment en 2016 dans les termes suivants :
« Mais attendu qu’à moins que le titre d’établissement de la servitude n’en dispose autrement, les articles 697 et 698 du code civil qui s’appliquent quel que soit le mode d’établissement de la servitude, excluent que le propriétaire du fonds assujetti supporte la charge des ouvrages nécessaires pour user ou pour conserver la servitude ; qu’ayant relevé que la servitude définie au dispositif du jugement avait son emprise exclusivement sur le fonds Y…, que le mur de soutènement édifié sur ce fonds devait être partiellement démoli pour que l’exercice de la servitude soit conforme à son entière assiette, la cour d’appel a exactement décidé, qu’il appartenait à la propriétaire du fonds dominant qui n’invoquait pas se heurter à un refus des propriétaires du fonds servant, de faire procéder aux aménagements nécessaires ». (Arrêt n° 298 du 12 mars 2014 (12-28.152) - Cour de cassation).

et un peu plus ancien:
https://jevoudraissavoir.nicematin.com/2016/03/mur-de-sout%C3%A8nement-dun-chemin-grev%C3%A9-dune-servitude-de-passage-.html

En principe, la charge de l’entretien du chemin, sur lequel vous disposez d’un droit de passage, incombe aux utilisateurs de ce chemin. Il en sera de même de la réfection du mur de soutènement dès lors qu’il est indispensable à l’exercice du droit de passage, En l’absence de dispositions particulières dans le titre instituant la servitude, les personnes qui utilisent le passage doivent contribuer à l’entretien du chemin, et donc du mur de soutènement, au prorata de l’utilité qu’elles ont de ce chemin (Cour de cassation – 29/3/1989).

qu'en pensez-vous?

merci
Rod

[justedroit]

Bonjour Rod,
Vous avez initialement dit, ce qui n'est pas une critique que, je cite : « alors que le mur de soutainement fait partie plutôt de l'aménagement (ouvrage), qui a été créé par le DOMINANT »

Et maintenant de préciser que, je cite  : «après recherche, ce "mur" (plutôt un enrochement) n'a pas été fait par le fond dominant ».

Dans ma réponse à votre premier post, j'avais envisagé cette possibilité, d'où les citations précitées.

Sur ce, l'acte notarié mentionne toujours que : "Tous les frais de création et d'aménagement seront à la charge des FONDS DOMINANTS ».

Les conventions ou clauses soumises par chaque acte ou chaque contrat quel qu'il soit, prévalent la Loi lorsque celles-ci ne sont pas enfreintes à elle, ou ne sont pas abusives.

Dés lors, puisqu'elles celles-ci ne sont pas contraires à la Loi, que le mur de soutènement n'a pas été créé par le DOMINANT, qu'il ne s'agit pas davantage d'un aménagement par lui, que les rochers qui y étaient disposés sur son dessus sont tombés sur votre terrain sur lequel vous en possédez maintenant le titre, que le DOMINANT s'inquiète seulement de la pérennité du chemin, le mur le soutenant moins bien, ces travaux de conservation sont, selon moi me fondant à l'article 1185 du Code civil précité, à votre charge entière d'autant, s'agissant d'un enrochement susceptible dans le temps de se mouver, donc prévisible, prévision qui vous a été transmise.

Par contre, lorsque ce mur ne soutiendra plus le chemin et que celui-ci empêchera la servitude de s'exercer par l'utilisateur du fonds DOMINANT, ces travaux de conservation sont selon moi me fondant à l'article 1184 du Code civil, à la charge entière du fonds DOMINANT.

Toutefois, dans le cadre d'une entente amiable, la solution qui consisterait à dire que des travaux permettant de conserver pour utiliser durablement cette servitude, tiendrait du droit des frais d'entretien du chemin créé et dés lors répartis au prorata des utilisateurs soit 30/70 %, me paraît être raisonnable.

Enfin, il n'y a rien à dire sur les arrêts des Cours de cassation qui sont des cas qui même s'approchant du vôtre ne le sont pas, n'empêchant pas en tirer partie profit, si bien qu'il est toujours précisé sauf dispositions particulières comme évoquées ci-dessus.

[justedroit]

RE-,
OUPS ! M'en excusant, je reviens vers vous pour rectifier une erreur de distraction répétée de ma part portant sur les articles Loi "travaillant" de concert sur un dossier (ce qui ne faut jamais faire et qui me servira de leçon) portant sur un problème identique au vôtre mais étranger au territoire national.

Les articles Loi vous concernant et qui ne changent rien au raisonnement tenu sont :

Article 697 du Code civil : "Celui auquel est due une servitude a droit de faire tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour la conserver".

Article 698 du Code civil : "Ces ouvrages sont à ses frais, et non à ceux du propriétaire du fonds assujetti, à moins que le titre d'établissement de la servitude ne dise le contraire".

Article 699 du Code civil : "Dans le cas même où le propriétaire du fonds assujetti est chargé par le titre de faire à ses frais les ouvrages nécessaires pour l'usage ou la conservation de la servitude, il peut toujours s'affranchir de la charge, en abandonnant le fonds assujetti au propriétaire du fonds auquel la servitude est due".

[gdamy]

Bonjour,

je vous invite à lire l'article de notre cabinet d'avocat niçois sur le sujet :
https://gregorydamy.niceavocats.fr/nos-publications/vos-questions-juridiques/droit-immobilier/comment-beneficier-dune-servitude-de-passage-050212

sentiments dévoués

[justedroit]

Ne dit rien de ce cas d'espèce précité.