Problème fin de bail

[Xav11430]

Bonsoir,

Locataire depuis 2018, j ai rendu mon appartement vendredi, j ai eu la très mauvaise idée de repeindre l appartement partiellement, n ayant pas retrouvé la couleur initiale, le salon a 3 couleurs... j ai repeint une chambre partiellement. J avoue que j ai mal repeint derrière les radiateurs, j ai débordé à quelques endroits sur les murs adjacents, j ai mal repeint les plaintes. Il en ressort que la proprio a marqué que les plaintes sont sales, qu il faut tout renettoyer, que les trous ont été rebouches mais mal repeint, tout a été écrit en dégradation, des ampoules hs, les joints de la baignoire à refaire, elle me dit qu elle ne pourra pas relouer en l état et qu elle doit tout repeindre, les joints, les plaintes, etc... Je n ai pas eu d exemplaire de l état des lieux de sortie, j étais dépité et impossible de remettre la main sur celui de l entree. Elle me propose de passer par un artisan au black qui me demande 1200 euros pour tout repeindre, et elle va garder ma caution de 660 euros. Je n aurai aucune traces, elle me dit que ça me coûtera toujours moins cher que d avoir une facture et qu elle ne lancera pas de procédure judiciaire. Je suis papa solo, j assume le manque de temps, je pensais bien faire mais c est vrai que le résultat n est pas satisfaisant, je l avoue...

Qu en pensez vous ?
Merci à vous. Xavier

[justedroit]

Bonjour Xav11430,
Autrement dit, votre bailleur vous demande de lui régler la somme de 1200 € + 660 € soit 1800 €, au surpluis au noir, gonflé quand même, c'est de la rénovation  !

Le problème surtout est que vous avez signé l'EDL de sortie, donc cautionné sans réserves ce qui y est mentionné.

Mais, décortiquons.

Côté bailleur, l'article 3-2 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 dispose que :

« Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location ».

Or, vous dites que cet exemplaire ne vous a pas été remis.

Puis, au sein de l'article 22 de la même Loi précité évoquant la restitution du dépôt de garantie, il est énoncé que :

« …. déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées ».

Ce qui en l'espèce n'est pas le cas, pas même de ce qui relève de sa proposition au black.

Côté locataire, l'article 7 en son sein de la Loi précitée énonce que,
"Le locataire est obligé :
-De prendre à sa charge l'entretien courant du logement".

Dés lors, vous devez au bailleur :
-le remplacement des ampoules HS,
-les joints de la baignoire s'ils sont bien à refaire et le cas échéant sa peinture.
-le cas échéant le rattrapage des débords de peinture

Et c'est tout !

En effet, les trous ont été bouchés ; il importe peu qu'ils aient été mal peints, la peinture a été refaite partiellement et d'une autre couleur que celle initiale, ce qui importe peu ; dés lors que les murs ne laissent pas des traces …. de saleté, ni de marque par coups, les plaintes ont été repeintes ; il importe peut qu'elles aient été mal réalisées.

Enfin, le bailleur vous dit qu'il ne peut louer le logement en l'état, bien, il doit donc alors vous prouver par attestations des candidats à la location, que celle-ci a été refusée en raison de la saleté ou de la détérioration du logement.

Conclusion : il vous faut protester par LRAR factuelle gardant copie, lui demandant de vous restituer le montant du dépôt de garantie diminué de ceux des ampoules, du remplacement et peinture des joints, des raccords ou des reprises des débords le justifiant par facture, devis ou reçu, à défaut de quoi, vous entendez soumettre votre dossier aux bons soins d'une association de défense des consommateurs pour la suite que vous comptez lui donner.

[Xav11430]

Bonjour,

Que mon dépôt de garantie disparaisse, j'aurai pu l'entendre...
Oui, la situation était très compliquée, j'aurai dû me faire assister, j'ai signé cet edls, mentionnant des dégradations importantes et que chaque mur doit être repeint.
Je ne sais pas ce que peut représenter la peinture de 90 m².
Du coup, 1200 euros pour l'artisan au black, à payer d'avance (elle ne veut pas de lien entre elle, moi et lui).
Elle déduire du dépôt de garantie les pots de peinture, et les autres travaux listés.
Par exemple, des coups de porte étaient présents dans les murs, j'ai rebouché, poincé, repeint, c'est de la toile de verre, donc oui ça se voit...

L'appartement est déjà reloué, la nouvelle locataire a demandé à edf la résiliation, j'ai l'accusé comme preuve... mais elle peut toujours dire qu'elle a accepté d'emménager sous réserve que les travaux soient réalisés.

De novembre 2018 à avril 2023, sachant que tout était pas neuf mais considéré en bon état, il y a de la vétusté à prendre en compte ?

Je n'aurais pas dû repeindre les trous bouchés, j'ai débordé, c'est pas nickel, je l'avoue, c'est fait...
Cette proposition ne m'enchante pas du tout, surtout que je n'aurai aucune trace, pas de justificatif, paiement en espèces... et je me dis que si elle me présente des devis, factures supérieurs, je me retrouve encore plus embeté ?

Je dois voir l'artisan ce soir sur un parking, je vais décliner en disant que je n'ai pas pu retirer cette somme aujourd'hui...

J'ai réussi à prendre uniquement 2 photos (salon avec les couleurs posant problème et une partie des plaintes repeintes)

Merci pour votre aide.

[justedroit]

Bonjour Xav11430,
Vous évoquez une nouvelle situation en disant que le bailleur à relouer le logement que vous avez quitté.

C'est une nouvelle donne.

En effet, si vous êtes en mesure de prouver que le nouveau locataire verse un loyer d'un montant similaire ou supérieur au vôtre, le bailleur n'a donc subi aucun préjudice à vos désordres même reconnus par vous.

Dans ce cas, ce dernier doit vous prouver qu'il a exécuté les travaux en réparation de vos désordres par l'apport cette fois de FACTURES ACQUITTEES;

A défaut de quoi, votre bailleur ne peut vous retenir légalement quoi que ce soit sur le montant de votre dépôt de garantie.

[Xav11430]

Bonsoir, j ai reçu ce mail d EDF avant mon départ : Vous venez de recevoir votre facture de résiliation pour votre ancien logement situé:...
Cette résiliation a été demandée par votre successeur à cette adresse, lors de son emménagement.

Est ce que cela est une preuve suffisante ?
Peut être prendre en photo les interphones avec le nouveau nom ? (Les boîtes aux lettres sont dans l immeuble).

Merci

[asteroide]

Bonjour Xav11430,
Vous évoquez une nouvelle situation en disant que le bailleur à relouer le logement que vous avez quitté.

C'est une nouvelle donne.

En effet, si vous êtes en mesure de prouver que le nouveau locataire verse un loyer d'un montant similaire ou supérieur au vôtre, le bailleur n'a donc subi aucun préjudice à vos désordres même reconnus par vous.

Dans ce cas, ce dernier doit vous prouver qu'il a exécuté les travaux en réparation de vos désordres par l'apport cette fois de FACTURES ACQUITTEES;

A défaut de quoi, votre bailleur ne peut vous retenir légalement quoi que ce soit sur le montant de votre dépôt de garantie.

Des murs mal repeints peuvent faire sauter la caution, mais le propriétaire n'a aucune obligation d'effectuer leur réfection, un simple devis suffit. Je ne saisis pas la notion de préjudice que vous évoquez.

J'aimerais savoir si ce que je dis est faux afin d'élargir mes connaissances.

[justedroit]

Bonjour astéroide,
Oui, ce que vous dites est faux, mais ….

En effet, le bailleur doit obligatoirement faire les travaux sur lesquels il retient tout ou partie du montant voire davantage sur le dépôt de garantie de son locataire, et non ce que vous nommez la caution qui est toute autre chose.

Et si l'on dit, moi y compris, que le bailleur n'est pas tenu d'avoir procédé aux réparations des désordres du locataire lors de la présentation à celui-ci des justificatifs, s'agissant rarement de facture non acquittée ou tickets de caisse mais d'un simple devis, cela ne veut pas dire pour autant qu'il ne doit pas s'en acquitter, mais seulement que son exécution n'est pas immédiate mais dans le temps.

Car, s'il conservait le montant - dû à son locataire - pour cause de réparations de ses dégradations et qu'il loue son logement en l'état à un nouveau locataire pour le même montant du loyer, le bailleur n'aura subi aucun préjudice financier, ce qui constituerait un enrichissement sans cause prévu à l'article 1303 du Code civil :

« En dehors des cas de gestion d'affaires et de paiement de l'indu, celui qui bénéficie d'un enrichissement injustifié au détriment d'autrui doit, à celui qui s'en trouve appauvri, une indemnité égale à la moindre des deux valeurs de l'enrichissement et de l'appauvrissement ».

Mais, comme je ne prétends pas détenir la vérité, et au besoin volontaire de ma part de justifier mon argumentation, je vous laisse à la lecture d'un Arrêt de LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE :

"Attendu qu'ayant exactement retenu que des dommages-intérêts ne peuvent être alloués que si le juge, au moment où il statue, constate qu'iI est résulté un préjudice de la faute contractuelle, et relevé que le bailleur ne rapportait la preuve ni d'avoir réparé les menus désordres constatés dans l'état des lieux de sortie ni d'avoir reloué à des conditions plus défavorables, la juridiction de proximité, qui a en déduit que le préjudice de M. X... n'était pas établi, a légalement justifié sa décision"

Voilà !

[asteroide]

Bizarre, sur tous les sites spécialisés dans la location ou l'aide aux locataires j'ai toujours lu le contraire.


https://edito.seloger.com/conseils-d-experts/reglementations/votre-proprietaire-t-il-le-droit-de-retenir-le-depot-de-garantie-sans-justificatif-article-10657.html

Un simple devis suffit pour légitimer une retenue sur la caution

https://www.locservice.fr/actualites/retenue-caution-proprietaire-oblige-de-faire-travaux-4609.html

Le propriétaire a-t-il l’obligation de réaliser les travaux ?
Comme indiqué plus haut, le propriétaire peut faire une retenue aussi bien sur la base d’une facture que sur celle d’un devis réalisé par un professionnel. En effet, un devis est bien un justificatif valable aux yeux de la jurisprudence, même si aucune suite n’est donnée (Cass. Civ III : 3.4.01, n° 99-13668 ; Cass. Civ III : 2.10.07, n° 06-18142).

Conséquence : le propriétaire a le droit de procéder à une retenue sur le dépôt de garantie sans pour autant faire les travaux liés à celle-ci. De la même façon, si le propriétaire présente un devis d’un professionnel pour justifier la somme retenue puis décide plus tard de faire les travaux lui-même, il en a le droit.

Le locataire a donc tout intérêt à être attentif à la remise en état du logement (reboucher les trous dans les murs, faire les petites réparations, nettoyer de fond en comble,…) avant de faire l’état des lieux de sortie !

https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000007526570/

Qu'en statuant ainsi, alors que l'indemnisation du bailleur n'est pas subordonnée à l'exécution des réparations locatives, la juridiction de proximité, qui s'est déterminée par un motif inopérant, n'a pas donné de base légale à sa décision ;

https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000007418698/c

Attendu que pour rejeter la demande du bailleur, l'arrêt retient, par motifs propres et adoptés, que les devis produits par M. X... n'ont pas été suivis d'effet, en l'absence de rénovation, et que la demande doit reposer sur des factures acquittées ; que le préjudice n'est pas établi ;
Qu'en statuant ainsi, alors que l'indemnisation du bailleur n'est pas subordonnée à la preuve de l'exécution par celui-ci des travaux dont il demande réparation, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Je pense donc avoir raison.

Dans votre décision c'est un contexte particulier entre professionels :

"que la SCI Place Saint-Jean avait donné à bail les locaux à une société Pat Nat Coiffure en les déspécialisant et que l'installation dans les locaux d'un salon de coiffure avait nécessité un réaménagement spécifique complet par le nouveau preneur, "

Ca m'aura permis d'apprendre la signification de déspécialiser :
Faculté laissée au locataire de modifier la destination contractuelle d'un local commercial.

[asteroide]

Je viens de terminer mes recherches, voilà qui est catégorique.

REMISE EN ÉTAT: LE BAILLEUR DOIT ÊTRE INDEMNISÉ MÊME S'IL N'EFFECTUE PAS LES TRAVAUX
Caroline Tomasi-Serre - Le 22/04/2021 à 12:59 - BFM Immo https://www.bfmtv.com/immobilier/conseils-experts/caroline-tomasi-serre/remise-en-etat-le-bailleur-doit-etre-indemnise-meme-s-il-n-effectue-pas-les-travaux_AN-202104220570.html

"L’indemnisation du bailleur, à raison des dégradations qui affectent le bien loué n’est subordonnée ni à l’exécution de réparations par le bailleur, ni à l’engagement effectif de dépenses, ni à la justification d’une perte de la valeur locative.
C’est ce qu’a statué la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 7 janvier 2021 (Civ. 3, 7 janvier 2021, n°19-23.269)."

Rappelons que dans un arrêt rendu le 30 janvier 2002, la Cour de cassation avait déjà eu l’occasion de préciser que "l'indemnisation du bailleur en raison de l'inexécution par le preneur des réparations locatives prévues au bail n'est subordonnée ni à l'exécution de ces réparations ni à la justification d'un préjudice" (Civ. 3, 30 janvier 2002, n°00-15.784).

Je suis absolument novice en droit mais ça me semble du bon sens.
Dans des villes comme Paris où le marché locatif est en forte tension, un logement même fortement dégradé (parquet, mur, évier, tachés/rayés) trouverait preneur dans la journée sans perte de valeur locative.

[justedroit]

Je connais toutes ces jurisprudences et avis.
J'ai dis pareil, je cite :

le bailleur n'est pas tenu d'avoir procédé aux réparations des désordres du locataire lors de la présentation à celui-ci des justificatifs, s'agissant rarement de facture non acquittée ou tickets de caisse mais d'un simple devis

Mais, ces jurisprudences n'évoquent en rien la location du bien en l'état de dégradations sans diminution du prix du loyer au preneur, mais seulement que le bailleur n'a pas à procéder à la réparation des dégradations de son locataire.

La jurisprudence présentée à lecture, est celle citée par le Ministre en charge du logement en réponse à un député de l'Assemblée nationale, le 6 avril 2010.

En effet, s'il n'entendait plus louer le logement, pourquoi engagerait-il des dépenses ? il en est de même en zone tendue, puisque les demandes sont plus fortes au point que le candidat à la location n'en cas cure des dégradations .. allant même s'engager à les réparer pour obtenir la location

Enfin, par défaut de réparations des dégradations, dites-moi comment le bailleur s'appliquerait à l'alinéa a) de l'article 6 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :

"Le bailleur est obligé :
-De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement"

Ce ne pas une question d'avoir raison ou tort mais de donner son avis que tout un chacun n'est pas tenu d'y adhérer.