Litige Locataire Bailleur EDL sortie / preavis

[Raskolnikovitch]

Bonjour.

Ce post risque d'être un peu long et je m'en excuse par avance.

Je suis locataire d'un appartement depuis fin juin 2020, l'état des lieux d'entrée ainsi que la signature du bail ont été réalisés très sommairement (crédule et content d'avoir trouvé un logement, j'ai eu confiance en la personne que j'avais en face de moi). Le bail à été signé par une tierce personne (il semblerait que ce soit le neveux de la propriétaire) sans qu'il soit noté comme "mandataire" sur le bail, ainsi il à signé à la place de la propriétaire sans procuration.
Tout est noté sur l'EDL d'entrée en "bon état" à mon souvenir.
A mon souvenir car la personne avec qui j'ai fait l'état des lieux d'entrée ne m'a jamais fait parvenir par la suite l'état des lieux d'entrée.
De plus le bail ne m'a pas été donné suite à la signature mais presque 1 mois plus tard par mail. (Sur ce dernier il est noté qu'il a été fait en 3 exemplaires, chose fausse que je n'avais pas vu lors de la signature..) Je n'ai jamais eu affaire à la propriétaire, même lors des échanges par mail/SMS. Je ne connais que son nom et son adresse notés sur le bail.

J'ai annoncé par SMS fin avril (29) que je souhaitais quitter le logement. Le même jour j'ai envoyé une lettre de préavis en LR/AR à l'adresse notée sur le bail. Malheureusement, j'ai certainement fait une erreur à la poste et je n'ai jamais reçu d'accusé de réception, ni de retour de lettre. De plus j'ai perdu le billet que la poste donne lors de l'envoi..
Constatant que je n'ai aucun retour j'envoie un SMS à la personne avec qui j'ai toujours traité, lui demandant s'il avait reçu ma lettre (cela 10 jours après l'envoi). Il me dit que non et me propose ensuite de lui envoyer le préavis par mail. Chose que je fais, je lui demande aussi si l'on peut se mettre d'accord sur la date du préavis (1 mois + 2 jours après l'envoi de ma première lettre, soit fin mai) Il accepte cela (par SMS) et confirme la réception de mon mail.
Fin mai nous faisons l'état des lieux de sortie. Je rencontre pour la première fois la propriétaire. Je n'ai pas l'état des lieux d'entrée puisque je ne l'ai jamais eu en ma possession, ils viennent également sans l'EDL. Directement la propriétaire voit des tâches sur le sol (tâches d'humidité déjà présentes lors de ma signature du bail, elles sont tellement remarquables que je n'ai même pas songé à les faire notifier sur l'EDL d'entrée..) cependant j'ai une photo datée de 2 jours après mon entée où l'on voit le sol tâché.

Et c'est le début d'un flot de pression, de menace etc exercés par la propriétaire ainsi que son neveu (qui a changé du tout au tout, passant de l'aimable personne à une personne sans scrupule).
N'ayant pas l'EDL d'entrée je ne peux accepter de faire l'EDL de sortie. Ils repartent en m'ordonnant de refaire le sol, chose que j'ai accepté oralement pour finir au plus vite cette rencontre misérable..
Cependant, le soir même, retrouvant les photos montrant que je ne suis pas responsable de ces tâches, je change d'avis et envoie un SMS toujours à la même personne lui demandant des photos d'avant mon entrée dans les lieux ainsi que l'état des lieux d'entrée. Il m'a répondu qu'il allait le faire mais je n'ai jamais rien reçu, malgré mes multiples relances.

Quelques jours plus tard je reçois un appel de la propriétaire me demandant pourquoi j'ai changé d'avis (lors de la rencontre j'ai dit, sous la pression, que je m'occuperai de l'appartement pour le rendre en bon état pour écourter le rendez vous qui ne menait à rien), je lui explique que j'ai des photos etc, et elle m'affirme alors m'avoir enregistré et que, de ce fait je devais changer le sol.. elle ne m'a pas demandé la permission, je ne porte donc que peu d'intérêt à cet "enregistrement". Elle me dit ensuite que j'aurai alors affaire à son avocat ainsi qu'à un huissier. Elle me dit également qu'elle n'a jamais reçu de préavis et que le mail et les SMS échangés n'ont aucune valeur..
Quelque jours plus tard, le 4 juin je reçois un appel d'une agent immobilier. Elle me dit avoir été mandatée par ma propriétaire. Elle ne me dit pas où elle travaille et ne me décline son identité qu'après lui avoir demandé de le faire. Elle demande mon point de vue, combien je veux bien laisser de caution (voulant en finir au plus vite je dis alors 200/300€ maximum sur 1800€ de caution), je lui parle des photos que j'ai mais elle me répond qu'elle n'ont pas de valeur car non signées par les deux parties.
Je lui parle également du fait que le bail ait été signé par une autre personne au nom de la propriétaire et ce sans procuration et elle me répond que ce n'est pas grave car il sont de la même famille.
Pour finir elle me dit qu'il vaut mieux pour moi de ne pas faire venir un huissier car il remarquerait trop de problèmes dans l'appartement qui n'ont pas été notifiés à l'état des lieux d'entrée.

Avec le recul je décide quelques jours plus tard de rappeler cette agent immobilier pour avoir sa carte professionnelle mais je n'ai aucune réponse. Je reçois ensuite un SMS de sa part me disant qu'elle n'a pas pu contacter ma propriétaire car elle est en voyage professionnel. Depuis plus rien malgré ma relance par SMS pour avoir sa carte professionnelle.

Paniqué par mon "préavis" qui n'est pas reconnu je décide coûte que coûte d'en renvoyer un autre. Je l'ai envoyé le 4 juin, je n'ai encore aucun accusé de réception, ni de retour de lettre.
La personne avec qui j'ai été en contact jusqu'ici ne me répond plus, je dispose encore des clés mais je veux leur rendre le plus vite possible pour pouvoir tourner la page..
Que faire ? Je suis étudiant, je dois chercher un nouveau logement sur Paris mais j'ai besoin de cette caution.. De plus la propriétaire m'a également dit que refaire le sol allait coûter bien plus que la caution.

Je vous prie de m'excuser pour ce long post, je multiplie les tentatives pour avoir des réponses à mon problèmes.

Merci beaucoup pour le temps que vous allez m'accorder.

Cordialement.

[justedroit]

Bonjour Raskolnikovitch,

Vous dites que le montant de votre dépôt de garantie est de 1.800 € pour un étudiant ; est-ce un meublé ?

Je vous suggère de vous concentrer sur l'essentiel du litige car dans son ensemble, il est déjà suffisamment compliqué par les fautes à dessein ou pas et maladresses commises par les parties au contrat bail.

Pour ne que résumer ma réponse :

1°- Concernant les EDL.
Il est embêtant que vous n'ayez pas en mains l'EDL d'entrée du logement puisqu'en ce cas, il est considéré que le locataire l'a reçu en bon état et doit le rendre comme tel.
Mais, il semble que le bailleur ne conteste pas l'avoir établi.

Cependant, si vous êtes en mesure de prouver que cet EDL ne vous a pas été remis le jour de son établissement, aux termes de l'article 3-2 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, ce défaut ne permet pas au bailleur de se prévaloir de l'article 1731 du Code civil qui dispose que :

« S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire” ;

ce qui signifie en clair, que le bailleur aura reçu son logement en bon état.

Et aussi, si aujourd'hui encore, votre bailleur ne tient pas à vous remettre l'EDL d'entrée, ni davantage le comparer avec celui de sortie, je pense contrairement à vous que les tâches d'humidité déjà présentes lors de la signature du bail ont été mentionnées sur l'EDL d'entrée.

Si bien et si vrai, qu'il vous a été rétorqué que la photo prise de l'existence de cette tâche à l'entrée du logement n'a pas de valeur, alors qu'il suffisait que l'on vous réponde qu'elles ne sont pas mentionnées sur l'EDL d'entrée, vous le prouvant en vous le soumettant ce qui rendrait alors votre preuve caduque puisque vous auriez pu faire cette tâche dans l'entretemps de la date d'entrée au logement et celle de la photo.

A ce sujet, sachez que cette photo à la condition qu'elle soi datée constitue bien une preuve au sens de l'article 1358 du Code civil :

« Hors les cas où la loi en dispose autrement, la preuve peut être apportée par tout moyen ».

2°- Concernant le congé de votre logement.
Il doit être notifié au bailleur par LRAR et prend effet à la date de sa réception.

Si le bailleur tarde à réceptionner ce courrier ou que celui-ci vous est retourné sous autre motif qu'une adresse erronée d'une erreur de votre part, ce sera la date de sa présentation qu'il faudra prendre en compte.

Toutefois, si l'expéditeur du SMS identifiable comme mandataire du bailleur vous disant de lui adresser la lettre congé par mail et vous confirmant sa bonne réception, il y aura lieu d'en tenir compte en cas de litige à ce sujet.

Par contre, tant que les clés ne sont pas rendues au bailleur, le logement est considéré comme occupé, ce malgré le terme du bail.

Vous pouvez les lui rendre en mains propres ou entre celles de son mandataire mentionné au bail, en sachant qu'il ne peut refuser abusivement de les recevoir pour retenir le montant du dépôt de garantie, ni davantage surtout comme en l'espèce, vous obliger auparavant à remettre le logement en l'état pour les accepter (Cass. Civ. 3°, 18 oct. 2005)

Ma suggestion est de vous rapprocher au + vite d'une association locale de défense des consommateurs pour être soutenue par elle.

Cordialement.

[Raskolnikovitch]

Bonjour,

Merci beaucoup pour votre réponse complète. Elle m'est d'une grande aide.

En effet le dépôt de garantie est de 1800€ car il s'agit d'un meublé. Le loyer est de 900€ hors charge (il n'est noté aucune charge sur le bail, je n'ai même pas eu à souscrire à un contrat EDF ou autre pour l'électricité. Les seules autres charges que j'ai eu à payer sont internet et l'assurance habitation). Pour être plus précis, le loyer est de 766,08€ auquel est rajouté un complément de loyer de 133,92€ pour les raisons suivantes : hauteur sous plafond de 3m (il s'agit d'un RDC, auquel est ajouté une petite pièce servant de mezzanine), Mezzanine et cuisine équipée. Les 766,08€ respectent la loi Elan, l'appartement m'ayant été loué comme un 21m2 (surface non écrite sur le bail, je m'en suis rendu compte que récemment). Par ailleurs j'ai calculé la surface de l'appartement et celle ci est inférieure à 21m2 (il semblerait qu'ils aient compté la mezzanine mais l'on ne peut s'y tenir debout)

Je ne suis pas en mesure de prouver que l'EDL d'entrée ne m'a pas été remis le jour de son établissement, cependant je dispose de mes SMS (récents) le demandant mais n'ayant aucune réponse. Ils refusent tout simplement de me le donner. En effet, le bailleur ne conteste pas l'avoir établi, il conteste cependant ne pas me l'avoir donné le jour de son établissement.

Concernant le point N°2 :

Sur le bail il n'est pas noté qu'un mandataire s'est occupé de l'état des lieux d'entrée et de la signature du bail, en effet sur ce dernier tout est signé au nom de la propriétaire (alors que cette dernière n'était pas présente) et il n'est noté aucune personne comme mandataire.
Cependant l'auteur du SMS est bien la personne avec qui j'ai eu à traiter tout au long de ma location et est identifiable comme tel. De plus j'ai envoyé le mail, suite au SMS me demandant d'envoyer le préavis par ce biais, à la même adresse qui a été utilisée pour m'envoyer le bail en début de location.

Concernant la remise des clés, que je souhaite faire au plus vite, je ne parviens plus à entrer en contact avec le "mandataire". Ni par LRAR ni par SMS.
Ils considèrent que je n'ai toujours pas donné de préavis et ainsi, je suppose, que je n'ai aucune raison de leur remettre les clés. Puis-je, au vu du SMS me demandant d'envoyer le préavis par mail et confirmant la fin de ce dernier fin mai, tout de même leur remettre les clés ?


Une nouvelle fois, merci beaucoup pour votre aide.


Cordialement.

[justedroit]

Bonjour Raskolnikovitch,
Il y a tant à dire sur votre situation en regard du contrat bail mais comme il n'est pas bon de poursuivre plusieurs lièvres à la fois, il faut se limiter à l'essentiel.

Pour autant, ces cartouches seront à tirer si cette situation venait à s'envenimer.

En effet, le bailleur ne conteste pas l'avoir établi, il conteste cependant ne pas me l'avoir donné le jour de son établissement.

Pas fou le bonhomme rendant caduque le bail.

De plus j'ai envoyé le mail, suite au SMS me demandant d'envoyer le préavis par ce biais, à la même adresse qui a été utilisée pour m'envoyer le bail en début de location.

Dés lors, ce fait doit être considéré comme un accord des parties qui, (notez l'expression) fait exception au paragraphe 15 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 portant sur les modalités du congé par le locataire.

la remise des clés, que je souhaite faire au plus vite, je ne parviens plus à entrer en contact avec le "mandataire". Ni par LRAR ni par SMS.

Comme déjà expliqué, les clés du logement sont remises entre les mains du bailleur.

Toutefois, le troisième alinéa de l'article 22 de la Loi précité parlant de la restitution du montant du dépôt de garantie précise que :

" Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile".

Donc, dans votre situation où vous semblez dire ne pas pouvoir contacter votre bailleur à l'adresse de son domicile pour lui remettre les clés du logement, la solution serait donc de les lui adresser par LRAR gardant copie en disant au bailleur que vous attendez la remise de votre dépôt de garantie dans un délai qui prendra effet à la date de la réception de la remise des clés que vous joignez dans cette présente LRAR, vous conformant pour ce faire, aux dispositions du troisième alinéa de l'article 22 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 en raison de son refus à la remise des clés en mains propres.

Cordialement.

[Raskolnikovitch]

Bonjour,

Je ne vous ai pas oublié, merci beaucoup pour votre aide. Ça m'a été très utile.
Tout a pris beaucoup de temps, d'où ma réponse tardive.

J'ai dû faire appel à un huissier pour rendre les clés. Ce dernier n'a pas pu leur remettre et a donc laissé une copie de l'acte pour qu'ils en prennent connaissance.
Le nom du "mandataire" est inscrit sur le tableau des résidents mais pas celui de la propriétaire. L'huissier a également essayé de les joindre par téléphone mais il n'a pas eu de réponse.
J'espère que tout cela pourra par la suite jouer en ma faveur.

Merci encore pour votre aide précieuse.

[justedroit]

Bonjour Raskolnikovitch,

J'espère que tout cela pourra par la suite jouer en ma faveur.

Cela jouera car manifestement il y a réticence de la part du bailleur ou de son mandataire à réceptionner les clés du logement.