Charges particulières

[ce34]

Bonjour,

J'ai été nommé syndic bénévole d'une copropriété de 5 appartements construite en 1998.
Le reglement de coprop ne se référait qu'à 2 types de charges : individuelles et communes . On ne parlait pas de charges spéciales .
Or dans la configuration de la copropriété 2 propriétaires du rez de chaussée n'utilisent jamais l'escalier prévu pour les 3 appartements de l'étage et il se trouve que avec l'outrage du temps la rampe de cet escalier nécessite d'etre au minimum repeinte et entretenu contre la corrosion , voire changée.
La question des propriétaires du bas, légitime, consiste à savoir comment doit être répartie la charge afférente , sachant qu'il n'utilisent jamais cet escalier .
Pouvez vous me renseigner sur la méthode à employer pour gérer cette situation , sachant que dans les exemples on parled'ascenseur .

Merci
Cdlt
CE

[valioud]

Pour moi il s'agit de charges de conservation ou d’entretien, relatives aux parties communes et réparties de manière proportionnelle (tantièmes).

Ce mode de répartition ne tient pas compte de la situation spécifique de chaque copropriétaire ou de l’intérêt qu’il porte au nettoyage des communs. En effet, ces charges sont nécessaires au maintien du bon état général de l’immeuble et bénéficie ainsi à tous de manière égale.

[justedroit]

Bonjour ce34,
L'absence d'utilisation des escaliers par les occupants des lots du RDC de la copropriété importe peu, SAUF si la configuration des lots ne leur permet pas d'y accéder.

[ce34]

Bonjour, merci pour ces réponses qui ont en elles une interprétation logique suivant les critères mis en avant . Ceci dit , ayant lu très précisément que les charges pour l'entretien d'un ascenseur n'étaient pas du tout les mêmes pour un appart au rdc que celle en étage , vu l'utilisation qui en est faite, je trouvais que cet escalier est tout à fait dans la définition de ce que recouvre les parties communes spéciales tel que décrit dans le règlement de copropriété à savoir, "celles qui sont affectées à l'usage d'un ou plusieurs locaux privatifs, sans pour autant l’être à l'usage de tous".

[justedroit]

RE-,
Ne permet pas d'y accéder est la seconde condition à l'inscription des escaliers comme charges particulières inscrites dans le règlement de la copropriété.

[ce34]

Interessant cette condition de non acces aux escaliers . Mais de quel reglement parlez vous , car dans mon cas ce n'est pas spécifié dans le reglement de copropriété . Est ce une notion tres particuliere à votre cas et a votre copropriété ou est ce un libéllé plus général pouvant faire jurisprudence ou ayant fait jurisprudence ?
Et en revenant au cas de l’ascenseur , cela veut il dire aussi que le reglement doit spécifier que l’accès à l’ascenseur n'est pas possible pour etre admis en charge spéciale ?
Désolé de demander de tel détails , mais dans mon reglement il n'y a que le texte que je vous ai fourni et qui ne se base que sur le rapport à l'utilité et l'utilisation pour certains et pas pour tous .
Merci encore de votre aide
Cdlt
CE

[justedroit]

Bonjour ce34,
Non, ce n'est pas mon cas.

En principe, le règlement de la copropriété renseignent les copropriétaires sur les charges dites particulières car celles-ci ne sont pas communes à tous en regard de leur utilisation ; ce qui évite des tensions lors des appels de fonds.

Si cela n'est pas le cas, son inscription au dit-règlement, peut l'être par vote lors d'une AG.

L'ascenseur fait partie des charges particulières au même titre que les escaliers.

Ainsi, par exemple, un copropriétaire d'un RDC n'utilise pas l'ascenseur pour accéder à son logement ; donc, pas de participation à ses frais.

Toutefois, si cet ascenseur va au parking ou cave du sous-sol, ce propriétaire devra Y participer, dés lors qu'il est susceptible de l'utiliser.

C'est donc l'utilisation ou la possible utilisation des services et équipements de la copropriété qui doit déterminer la participation du copropriétaire à ces frais.

En vous répondant initialement, j'avais en mémoire une jurisprudence portant sur ce litige.

Je vous soumets la conclusion de la haute Cour par son attendu suivant :

“Attendu que pour débouter le syndicat, l’arrêt retient que l’article 24 de loi du 10 juillet 1965 prévoit que le règlement puisse mettre à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d’entretien d’une partie de l’immeuble, que ce texte ne subordonne pas cette solution à la constitution des parties communes spéciales, que les escaliers peuvent ne pas bénéficier à tous les lots, qu’il n’est pas discuté que tel est bien le cas en l’espèce pour les lots du rez-de-chaussée et que le règlement de copropriété pouvait, dès lors, valablement stipuler que seuls les copropriétaires des niveaux autres que le rez-de-chaussée devaient contribuer aux charges d’entretien de réparation et de réfection des escaliers et aux frais de leur éclairage ;
 
Qu’en statuant ainsi, alors qu’elle avait constaté que le règlement de copropriété ne mentionnait pas les escaliers au nombre des parties communes spéciales et qu’elle n’avait pas relevé l’absence d’accès des lots du rez-de-chaussée aux parties communes de circulation de l’immeuble, la cour d’appel a violé les textes susvisés”.

En clair, le règlement de la copropriété doit désigner les parties particulières et relevé les absences d'accès des lots du RDC.

Pour sa lecture intégrale : CC -Chambre civile 3 – no de pourvoir : 02-10828.

Cordialement.

[ce34]

Merci pour ces infos. J’ai épluché le règlement et j’ai bien trouvé dans la section charges spéciales qu’il est stipulé « qu’un tableau de répartition de ces charges est ci-joint et annexé au règlement », mais hélas je ne trouve aucune trace de cette annexe .
J’en conclus qu’il faudrait faire voter la mise en place de cette annexe. Rude bataille car ceux du haut sont plus nombreux qu’en bas!!!!

[ce34]

Bonjour , avant de me lancer dans une opération de conflit entre copropriétaires , j'ai une dernière demande de conseil juridique concernant les étapes que je dois suivre , en fonction de ce que il est écrit dans le document de règlement de la coprop:
A savoir Concernant les parties communes spéciales, elles sont décrites dans l'EDD (règlement ) en page 9 et 10 (et on y trouve les escaliers) , et dans ce même document du règlement , il est fait état en page 22 (dans la section "charges spéciales à certains copropriétaires ) de l'existence d'un tableau de répartition de ces charges spéciales comme étant annexé au document de règlement.

Pouvez me dire comment je peux interpréter (et surtout utiliser) ces lignes mentionnant la présence de ce tableau de répartition en annexe que je n'ai trouvée nulle part y compris au niveau du service des formalités des notaires de mon département .
Cdlt
CE

[justedroit]

Bonjour ce34,
Il n'y a rien à interpréter si l'EDD ne définit pas aussi les clés de répartition et tantièmes des charges.

Il vous manquerait alors ce tableau qui comme vous le précisez, n'a pas été annexé au document du règlement qu'il vous faut réclamer à la personne qui vous a remis les documents revenant à la copropriété.