Préavis location meublée

[nymphea alba]

Bonjour,
Clauses du contrat de location meublée qui prévoit 2 mois de préavis sans préciser bailleur ou locataire CONTRE loi qui prévoit 1 mois de préavis pour le locataire.
L'article 25-8 du décret sur les locations meublées à usage d'habitation prévoit un préavis d'un mois à compter de la réception de la lettre recommandée avec accusé de réception. Or le bail signé par mon fils en décembre 2019 stipule que "La présente location est consentie et acceptée pour une durée de 1MOIS à compter du 19 Décembre 2019. A l'expiration de cette période, soit le 31 Décembre 2019, le présent contrat se poursuivra par tacite reconduction pour des périodes successives de un mois, à défaut de volonté contraire manifestée par l'une ou l'autre des parties selon les règles suivantes. Tout congé devra être notifié 2 mois à l'avance par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte d'huissier. A l'issue de la location, le locataire devra libérer les lieux le lendemain du dernier jour au plus tard à midi."
Le 4 mars mon fils a envoyé sa lettre recommandée avec AR signé le 6 mars par la SCI T.. (un bailleur particulier habitant à côté du petit immeuble de 6 studios) en précisant bien qu'il donnait un préavis d'un mois pour la résiliation du studio meublé conformément à la législation en vigueur. De plus il a indiqué dans cette lettre de résiliation qu'il remettrait les clés au bailleur avant l'expiration du délai de préavis pour lui permettre de louer le studio à un autre locataire avant la fin du délai de préavis d'un mois.
Le 15 mars 2020, jour de l'état des lieux et de la remise des clés, le bailleur a annoncé qu'il rembourserait la caution assez rapidement par virement lorsque mon fils lui a remis le RIB, l'état des lieux de sortie étant conforme à celui d'entrée. En fait mon fils a rendu un studio bien plus propre qu'il ne l'était à son entrée, notamment la cabine "salle d'eau - WC" et a même remplacé le rideau de douche en PVC qui était sale et déchiré à son entrée dans le studio.
Après un mois d'attente et un rappel par SMS au bailleur que la caution est due un mois après la remise des clés, mon fils reçoit une réponse négative du propriétaire du studio et de la SCI. Selon ce bailleur, il a droit à deux mois de loyers payés après réception du préavis du 6 mars 2020, et par conséquent la caution entière couvre la totalité du mois d'avril 2020. Impossible de vérifier s'il a déjà un nouveau locataire dans le studio depuis le 16 mars 2020 en raison du confinement.
Le contrat de location meublée présente plusieurs anomalies, notamment l'absence d'indication de la surface louée. Dans l'annonce c'était 18m² mais en fait le studio fait à peine un peu plus de 16m². La provision pour charges indique uniquement l'eau froide comprise, sans le reste.
Bref, j'ai l'impression que mon fils se fait arnaquer par son ancien bailleur.
Qui a raison ?
Le délai allongé à 2 mois ne devrait contraindre que le bailleur mais n'est pas opposable au locataire qui selon la loi peut se contenter d'un mois de préavis. Ainsi le bailleur ne devrait pouvoir retenir que 6 jours du mois d'avril sur la caution, s'il n'a pas de nouveau locataire dans le studio depuis mars 2020. Mon fils avait payé la totalité du loyer de mars 2020 en début de mois conformément au contrat de location. Pourtant il a libéré le studio dès le 15 mars 2020.
Pouvez-vous me dire quels sont les textes de loi à utiliser pour convaincre le bailleur que mon fils n'est tenu qu'à un mois de préavis et non pas deux ? Le flou du contrat qui ne distingue pas bailleur et locataire dans l'énonciation de sa clause sur le préavis permet-il de se référer au décret régissant la location meublée, en zone tendue, à Villeurbanne ?
D'avance merci pour vos conseils.

[justedroit]

Bonjour nymphea alba ,
Petit malin ce bailleur pas très honnête qui mélange un peu tout pour ne pas s'y reconnaître !

Il semble donc que le bail ne précise pas à quelle Loi il se réfère, ce qui constitue déjà une faute.

En ce cas, raisonnons autrement.

A ma connaissance, il n'existe pas de délai de préavis d'une durée de deux mois pour quelle que soit soit la location : vide, meublé, mobilité, y compris si celle-ci est saisonnière (touristique) comme l'est sa durée de location d'1 mois, mais là encore, renouvelée par tacite reconduction pose problème juridique au bailleur.

Car, si un bailleur peut établir librement un bail comme il entend, il ne peut pour autant, violer la Loi qui l'instruit.

Celle existante pour une location d'un meublé en résidence principale est d'un mois, tel prévu par la Loi que vous citez, et s'agissant d'un article d'Ordre public aucune dérogation n'est possible au contrat.

Dés lors, toute convention contraire au bail est réputé d'office comme réputée non écrite.

Le préavis court à compter du jour de la réception par le bailleur de la LRAR soit en l'espèce, du 06/03 au 05/04 inclus jour où aurait dû s'effectuer l' EDL de sortie et la remise des clés.

La remise des clés atteste que le locataire a libéré les lieux et tant que ce dernier les détient, le loyer court. Toutefois, il semblerait que cette disposition ne soit pas remise en cause par le bailleur.

De facto, d'un côté votre fils est redevable au bailleur du loyer allant du 01/04 au 05/04 et de l'autre côté, le bailleur est redevable à votre fils du montant total du dépôt de garantie puisqu'il n'évoque aucun désordre qui serait mentionné sur l'EDL de sortie, lequel montant doit être augmenté de la majoration d'une somme égale de 10 % sur celui du loyer en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard.

Par LRAR factuelle gardant copie, rappelez au bailleur l'article 25-3 du Titre Ier bis : Des rapports entre bailleurs et locataires dans les logements meublés résidence principale de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, qui prévient que :

« Les dispositions du présent titre sont d’ordre public et s’appliquent aux contrats de location de logements meublés tels que définis à l’article 25-4 dès lors qu’ils constituent la résidence principale du locataire au sens de l’article 2 »,

lui réclamant la restitution du votre dû, sa majoration pour retard, en concluant que sans manifestation positive sous un délai de 15 jours, vous soumettez votre dossier aux bons soins d'une association de défense des consommateurs, vous réservant de tous autres moyens à la défense de vos intérêts.

Voilà !

[nymphea alba]

Bonjour,
Merci pour vos bons conseils. En effet à aucun endroit dans le bail la SCI T.. ne se réfère à une loi quelconque régissant les rapports entre locataire et bailleur.
Le titre du bail donne uniquement les informations suivantes:
BAIL A USAGE D'HABITATION
Contrat de location Temporaire
Non soumis à la loi SRU ne constituant pas résidence principale
Reconductible tacitement
Comme vous le remarquerez, la ligne sur "la loi SRU" est ambigüe.
Faut-il lire: "Le contrat de location temporaire n'est pas soumis à la loi SRU car il ne constitue pas résidence principale" ?
Toutefois cela ne changerait rien, qu'il s'agisse d'une résidence principale, d'une location saisonnière, ou d'une location temporaire meublée. Ai-je bien compris ?
La réponse est dans tous les cas 1 seul mois de préavis et toute autre disposition contractuelle est contraire à la loi et donc non-écrite.
A quel texte de loi faut-il se référer si la location temporaire meublée ne constitue pas "résidence principale" pour faire valoir ses droits à un seul mois de préavis en tant que locataire ?

[justedroit]

Pour moi, c'est du vent !

Je connais la Loi pour la Solidarité et le Renouvellement Urbain (dite Loi SRU) mais pas de contrat locatif qui se réfère à celle-ci.

Une location d'une résidence secondaire est une location qui s'adresse à une clientèle de passage mais là encore si le bailleur peut laisser libre cours à l'élaboration de son contrat, il ne peut violer la Loi en la matière.

Ainsi, il ne peut louer un logement pour une durée par exemple d'un mois renouvelable ou pas et exiger un préavis de deux mois de son locataire ; c'est tout simplement un non sens, et encore moins demander un dépôt de garantie de deux mois si tel semble être le cas, comme pour un logement meublé.

Lorsqu'il y a ambiguïté, la Loi applicable est celle du 6 juillet 1989.

Je vous ai suggéré de remettre ce dossier à une association de défense des consommateurs qui en fera une bouchée gourmande de ce bailleur.