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Changement des modalités d'honoraires syndic

arno90300
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Changement des modalités d'honoraires syndic

Messagepar arno90300 » 29 janv. 2020, 12:12

Bonjour,
Voilà ma question :
Comment peut-on modifier la répartition des honoraires de syndic d'une copropriété ???
Ils étaient aux tantièmes, et ils sont passés à une répartition égale entre chaque copro ( total divisé par nbr d'appart). En AG il n'y a pas eu l'unanimité, et c'est quand même passé, cette décision peut donc passer à la majorité et pas à l'unanimité ???

Avez vous des éléments légales pour m'éclairer svp.

justedroit
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Re: Changement des modalités d'honoraires syndic

Messagepar justedroit » 01 févr. 2020, 09:30

Bonjour arno90300,
Vous évoquez la modification de la clé des répartitions des charges de la copropriété et le vote de l'AG dont la résolution a été obtenue non à l'unanimité des voix mais à la majorité des copropriétaires.

Mon avis est que, comme les honoraires du syndic sont compris dans les charges dites générales à la copropriété.

Que l'article 10 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose en substance que : « Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges ».

De facto, la modification de la répartition des charges fixée par le règlement de copropriété tient bien de l'unanimité des voix des copropriétaires à l'AG.

Mais comme toutefois, l'unanimité des votes n'a pas été atteinte ce qui est rare vu qu'il s'agit d'obtenir l'accord de pas seulement les copropriétaires présents et représentés mais celui de tous les copropriétaires et lorsque cette modification de clé est rendue nécessaire en raison probablement de changements intervenus dans la copropriété, cette décision est alors prise par la majorité des voix telle celle initiale, au sens du e) de l'article 25 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :

« Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

-La modification de la répartition des charges visées à l'alinéa 1er de l'article 10 ci-dessus rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives ».


Ce premier alinéa de l'article 10 de la même Loi stipulant que :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ».

la boucle me semble ainsi bouclée.


Que faire en cas de litige ?

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arno90300
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Re: Changement des modalités d'honoraires syndic

Messagepar arno90300 » 05 févr. 2020, 11:21

Merci pour votre réponse

JaimeBienMonSyndic
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Re: Changement des modalités d'honoraires syndic

Messagepar JaimeBienMonSyndic » 06 mars 2020, 21:49

Bonjour,
La réponse apportée est très juridique, toutefois toute modification du règlement de copropriété et donc de la répartition des charges se vote à l'article 26.

Les honoraires du syndic sont inclus dans les dépenses générales, ou masse selon les appellations dont la répartition se fait en tantièmes.

Il s'agit ici d'extraire les honoraires de la masse générale et de les répartir selon une nouvelle clé de répartition, de prime abord non définie au règlement de copropriété.

Cette décision d'AG est contestable par toute personne opposante ou défaillante, à savoir ayant votée contre ou absente et non représentée, dans le cas présent, et ce dans les 2 mois suivant la notification du procès verbal d'assemblée générale.

justedroit
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Re: Changement des modalités d'honoraires syndic

Messagepar justedroit » 09 mars 2020, 07:09

Bonjour,
Pas d'accord !

Pour des modifications conséquentes comme la répartition des charges, l'unanimité est requise lors de l'AG au sens de l'article 11 de cette Loi précitée :
« Sous réserve des dispositions de l'article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires » ;

à deux exceptions prés, dont l’article 25 e) qui prévoit que l’assemblée générale peut à la majorité absolue des voix accepter la modification de la répartition des charges relative aux services collectifs et éléments d’équipement communs, rendus nécessaires par un changement d’usage de parties privatives et non les modifications prévues à l'article 26 de la dite Loi comme vous le rétorquez.

Et l'article 25-1 de préciser dans son premier alinéa que :
« Lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote".

JaimeBienMonSyndic
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Re: Changement des modalités d'honoraires syndic

Messagepar JaimeBienMonSyndic » 30 juin 2020, 20:04

Bonjour,
Raison pour laquelle je parle de vote à l'article 26, ou nous sommes bien dans le cadre d'un vote à l'unanimité, et certainement pas un vote article 25 et encore moins 24.

Vous ne faites que confirmer mes propos malgré votre opposition !!
Bien cordialement

justedroit
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Re: Changement des modalités d'honoraires syndic

Messagepar justedroit » 05 juil. 2020, 09:53

Bonjour,
Oui, je le sais, si bien est si vrai, qu'à la question de arno90300 demandant, non pas si cette décision d'AG est contestable ou pas, mais si, je cite : 
« En AG il n'y a pas eu l'unanimité, et c'est quand même passé, cette décision peut donc passer à la majorité et pas à l'unanimité ??? »,

j'ai répondu, je cite encore :
« De facto, la modification de la répartition des charges fixée par le règlement de copropriété tient bien de l'unanimité des voix des copropriétaires à l'AG.
Mais comme toutefois, l'unanimité des votes n'a pas été atteinte …. » 


Donc, que malgré cela, la décision est quand même passée, je me suis interrogé sous quelle forme ?

Pas selon moi, au maintien du vote à l'unanimité pour cette question-là, où pourrait être soulevé le trafic d'influences.

D'où, le déroulement de mon exposé qui en a suivi sur la double majorité (article 26) à la majorité absolue (article 25) lorsque la décision n'a pas été adoptée, mais recueillie au moins l'approbation de la moitié des membres du syndicat des propriétaires présents ou représentés, représentant au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires.

Mes propos ne sont pas inscrits pour polémiquer ou même relancer le débat, mais seulement dévoiler le fil de ma pensée qui a conduit mon raisonnement.

Cordialement.

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