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Que faire avec une capacité d'emprunt de 130000€ en région parisienne ?

siming
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Que faire avec une capacité d'emprunt de 130000€ en région parisienne ?

Messagepar siming » 03 août 2019, 16:21

Bonjour à tous.

Nous possédons déjà moi et mon épouse un appartement en région parisienne, d’une valeur de 200000€ environ, pour un crédit immobilier qui se termine en 2034. Notre capacité d’emprunt est de 130000€ environ (avec une marge de sécurité incluse, calculs effectués avec un conseiller de Meilleurtaux.com), taux d’endettement de 20% d’après 2 conseillers indépendants en gestion de patrimoine.
Nous souhaiterions profiter de notre capacité d’emprunt pour investir dans l’immobilier, soit sous la forme d’un achat pour faire du locatif, soit sous la forme de SCPI.

Si nous optons pour du locatif, en incluant les revenus locatifs notre capacité d’emprunt monterait à 150000 voire 160000€ environ (d’après un conseiller en gestion de patrimoine).
Mais en région parisienne, très compliqué de trouver du neuf à ce prix-là, ou alors ce sera un studio, ou un bien qui ne sera probablement pas bien situé. Peut-être qu’un studio neuf bien situé se louerait bien, je ne sais pas. Nous souhaiterions dans l’idéal acheter du côté de Marne la Vallée, mais à voir.
Un conseiller en gestion de patrimoine nous a recommandé du neuf, mais comme leur cabinet se rémunère sur les clients qu’ils apportent à leurs promoteurs, je n'ai pas trop confiance.
Bref. Nous pourrions opter pour de l’ancien, mais il y aurait sûrement des travaux, y compris des travaux non prévus lors de l’achat (il y a toujours des surprises), il faudrait le mettre aux normes peut-être également, comme l’électricité par exemple, etc. Nous délèguerions la gestion locative à une agence, cela me paraît indispensable. Mais fiscalement, ce ne serait peut-être pas l’idéal d’acheter dans l’ancien, ou peut-être en le louant meublé ?
A voir pour un studio également, si ce serait intéressant ou pas, car je souhaiterais peut-être prendre davantage de sécurité, les conseillers en gestion de patrimoine ne calculent pas des dépenses comme l’achat d’une nouvelle voiture par exemple (d’occasion malgré tout), remplacement de machines à laver, voyages occasionnels, etc. Bref, les loisirs et la vie quotidienne quand même 
130000€ me paraîtrait plus raisonnable.

Autre solution : investir dans des SCPI. Question : quelle somme avec une capacité d’emprunt de 130000€ ? Car je ne vais quand même pas mettre 130000€ en SCPI, ce serait un peu risqué, mais je me trompe peut-être. En même temps, plus on met plus cela rapporte, en principe, sauf si le marché immobilier devient défavorable. Et c’est là où se portent mes craintes, car ce n’est pas sécurisé les SCPI, même si c’est plus fiable, plus stable que des actions. Je ne sais pas si 50000€ serait déjà un bon investissement ou pas en SCPI. Et puis, il y a aussi le coût du crédit pour acheter ces SCPI, les frais d’entrée, la fiscalité. Tout ceci casse le rendement.
On peut optimiser en achetant des SCPI à l’étranger, comme en Allemagne par exemple où je profiterais d’une fiscalité plus avantageuse sans subir une double-imposition, mais est-ce que cela resterait suffisamment rentable malgré tout ?

Autre possibilité que j’ai vue sur Internet : acheter des SCPI en assurance-vie, pour bénéficier de la fiscalité de l’assurance-vie. A condition de choisir une assurance-vie qui reverse la totalité (ou presque) des revenus locatifs obtenus par rapport à votre part, et à condition que les frais de gestion ne soient pas trop élevés. Il y a Netlife de Spirica qui a l’air intéressante et propose une quinzaine de SCPI. Mais je ne sais pas si leurs SCPI sont de bonnes SCPI ou pas.

Bref. Désolé pour le roman que je viens de vous écrire, mais j’ai envie d’investir en prenant un minimum de risques, car il s’agit de grosses sommes d’argent et sur toute une vie même.
Merci à vous d’avance pour vos conseils, votre avis.

Sébastien

Eric123
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Re: Que faire avec une capacité d'emprunt de 130000€ en région parisienne ?

Messagepar Eric123 » 04 août 2019, 09:58

Bonjour,

Pourquoi vouloir à tout prix emprunter ? Bon nombre de personnes qui l'ont fait se retrouve en procédure de surendettement, totalement ruinées. Pour 130 000 Euros en Ile de France, vous aurez un studio de 25 m² dans l'ancien.

Regardez quelques vidéos sur YouTube avant de vous engager.
Par exemple :
https://www.youtube.com/channel/UCBAKZhW5UkQ6d2zlrKdX6FQ
https://www.youtube.com/watch?v=pnNYpABVKu4
Mais il y en d'autres.

Personnellement, j'ai opté pour la tranquillité, l'assurance-vie en Euros, et un petit portefeuille en actions et SICAV pour la partie risques.


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AS 31
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Re: Que faire avec une capacité d'emprunt de 130000€ en région parisienne ?

Messagepar AS 31 » 07 août 2019, 11:33

Bonjour Sébastien,

Il y a beaucoup de choses différentes dans votre message, avec parfois des imprécisions (ce n'est pas une critique car je sais que ce n'est pas votre métier mais le mien) et cela mérite donc des commentaires précis (je vais les mettre dans votre texte et en couleur pour les repérer plus facilement, mais si vous souhaitez une étude plus précise avec des pistes de réflexion, vous pouvez m'adresser un mail ici : [email protected]).

Si vous ne me connaissez pas encore (il y a pas mal de monde qui me connait maintenant ici), je m'appelle Patrick LEGOFF, je dirige un cabinet de conseil indépendant, et je suis un "têtu", non pas à cause de mes origines bretonnes mais parce que je me refuse à vendre à mes clients n'importe quoi, n'importe comment, comme c'est trop souvent le cas (vous pouvez lire ce que j'ai écrit au sujet de la loi Pinel ici même depuis 3 ans).
Bonjour à tous.

Nous possédons déjà moi et mon épouse un appartement en région parisienne, d’une valeur de 200000€ environ, pour un crédit immobilier qui se termine en 2034. Notre capacité d’emprunt est de 130000€ environ (avec une marge de sécurité incluse, calculs effectués avec un conseiller de Meilleurtaux.com), taux d’endettement de 20% d’après 2 conseillers indépendants en gestion de patrimoine.
C'est visiblement une capacité d'emprunt "brute", ce qui ne veut rien dire quand on parle d'investissement car on n'y inclue pas le loyer (et d'ailleurs, elle peut varier selon la stratégie que l'on choisit au niveau de la durée, trop long à expliquer ici). A titre d'exemple, pour calculer l'endettement, une banque va retenir trois critères : l'endettement brut dont vous faites ici état, l'endettement net, donc en tenant compte du loyer (en n'en retenant généralement que 70 % pour la marge d'erreur et les frais et charges afférentes à l'investissement), puis enfin le reste à vivre car on peut supposer que, par exemple quelqu'un qui gagnerait 50 000 € par mois devrait pouvoir supporter un endettement supérieur à 30 %.

Nous souhaiterions profiter de notre capacité d’emprunt pour investir dans l’immobilier, soit sous la forme d’un achat pour faire du locatif, soit sous la forme de SCPI.
Pourquoi pas mais les deux supports sont radicalement différents : le premier comporte des frais et parfois des aléas (à moi de les minimiser dans le choix du support) mais doit pouvoir se revendre facilement, encore une fois si j'ai bien travaillé et le second ne comporte aucun soucis de gestion, mais peut être potentiellement très compliqué à revendre (difficile à développer ici sans y passer du temps que je n'ai pas trop, mais je peux vous l'expliquer "en direct").


Si nous optons pour du locatif, en incluant les revenus locatifs notre capacité d’emprunt monterait à 150000 voire 160000€ environ (d’après un conseiller en gestion de patrimoine).
Je ne sais pas sur qui vous êtes "tombé", mais si votre capacité d'emprunt "brute" est de 130 000 €, quelqu'un qui vous dirait que pour du locatif on pourrait monter à seulement 150 000 € ou 160 000 €... vous vendrait un support immobilier ridiculement peu rentable (je ne fais pas de provocation, je connais juste bien mon métier).

Mais en région parisienne, très compliqué de trouver du neuf à ce prix-là, ou alors ce sera un studio, ou un bien qui ne sera probablement pas bien situé. Peut-être qu’un studio neuf bien situé se louerait bien, je ne sais pas. Nous souhaiterions dans l’idéal acheter du côté de Marne la Vallée, mais à voir.
Du Pinel en région parisienne, je dis non, pour différentes raisons que j'ai déjà développées dans le sujet de ce forum traitant de cette loi et que je ne vais donc pas redévelopper. Schématiquement : la plupart des programmes sont dans des ZAC avec du logement social (bon courage) et si ce n'est pas le cas et que l'emplacement est top et pas en ZAC, vous n'allez pas y laisser votre chemise mais la penderie toute entière. Je pense donc qu'il y a mieux à faire ailleurs si vous tenez vraiment au dispositif Pinel (mais pas facile à trouver, vous pouvez me croire), mais vous pouvez aussi envisager d'autres dispositifs que celui du neuf (à titre d'exemple, vous pouvez regarder la fin de mon message à Eric ci-dessous).
Enfin, si vous tenez vraiment à utiliser une réduction d'impôt pour vous "enrichir", il y a nettement plus rentable (je viens de faire une souscription avec un rendement de 14 % sur seulement un an), plus sécurisé, nettement moins aléatoire et nettement moins long à obtenir que du Pinel


Un conseiller en gestion de patrimoine nous a recommandé du neuf, mais comme leur cabinet se rémunère sur les clients qu’ils apportent à leurs promoteurs, je n'ai pas trop confiance.
Mais comment voulez-vous qu'ils se rémunèrent autrement ? Le problème n'est pas qu'ils se rémunèrent sur la vente, ce qui est la moindre des choses, le problème, c'est ce qu'ils vous vendent !


Bref. Nous pourrions opter pour de l’ancien, mais il y aurait sûrement des travaux, y compris des travaux non prévus lors de l’achat (il y a toujours des surprises), il faudrait le mettre aux normes peut-être également, comme l’électricité par exemple, etc.
Vous n’êtes pas obligé d'acheter "une ruine". A titre d'exemple, je suis en train de monter une telle opération clés en main pour un de mes clients (lire mon message à Eric plus bas), qui est plus qu'auto financée puisque nous serons en trésorerie positive et je vais donc m'occuper de tout. D'ailleurs, mon associé Sébastien vient de réaliser une telle opération pour l'un de ses clients en région parisienne (mais pas à Marne la Vallée)

Nous délèguerions la gestion locative à une agence, cela me paraît indispensable. Mais fiscalement, ce ne serait peut-être pas l’idéal d’acheter dans l’ancien, ou peut-être en le louant meublé ?
Oui l'idée est très bonne, mais il faut bien viser, donc avoir une parfaite connaissance du marché : il faut que le logement, le quartier et le type de locataire s'y prête (on ne peut pas louer n'importe quoi et n'importe où en meublé), mais il faut aussi qu'il y ait un réel potentiel à la revente (même si ce n'est pas l'objectif de départ, je préfère toujours inclure cette marge de sécurité). Si je prends l'exemple que je cite en réponse à Eric, voici ce que j'ai expliqué à mon client dans un mail datant d'hier, je me cite :

" Pour les critères, voici ma vision : l'hyper centre est très prisé, donc trop cher pour en tirer un bon rendement. A l'opposé, les quartiers nettement en social (pour rester correct) offrent une grosse rentabilité (l'effet décote sur le prix), une certaine sécurité car c'est souvent la CAF qui paie l'essentiel du loyer, mais il faut alors oublier la liquidité (il y a un effet repoussoir qui rend difficile la revente, même si ce n'est que psychologique et peu rationnel). Il me reste donc les quartiers résidentiels "intermédiaires", en évitant ceux qui sont soit trop éloignés du centre, soit trop éloigné du métro, soit éloignés des centres universitaires."


A voir pour un studio également, si ce serait intéressant ou pas, car je souhaiterais peut-être prendre davantage de sécurité, les conseillers en gestion de patrimoine ne calculent pas des dépenses comme l’achat d’une nouvelle voiture par exemple (d’occasion malgré tout), remplacement de machines à laver, voyages occasionnels, etc. Bref, les loisirs et la vie quotidienne quand même 
130000€ me paraîtrait plus raisonnable.
Encore une fois, cela dépend du support, de sa rentabilité et de sa sécurité.

Autre solution : investir dans des SCPI. Question : quelle somme avec une capacité d’emprunt de 130000€ ? Car je ne vais quand même pas mettre 130000€ en SCPI, ce serait un peu risqué, mais je me trompe peut-être. En même temps, plus on met plus cela rapporte, en principe, sauf si le marché immobilier devient défavorable. Et c’est là où se portent mes craintes, car ce n’est pas sécurisé les SCPI, même si c’est plus fiable, plus stable que des actions. Je ne sais pas si 50000€ serait déjà un bon investissement ou pas en SCPI. Et puis, il y a aussi le coût du crédit pour acheter ces SCPI, les frais d’entrée, la fiscalité. Tout ceci casse le rendement.
On peut optimiser en achetant des SCPI à l’étranger, comme en Allemagne par exemple où je profiterais d’une fiscalité plus avantageuse sans subir une double-imposition, mais est-ce que cela resterait suffisamment rentable malgré tout ?
Vous avez raison sur pas mal de points, mais le développement détaillé me prendrait trop de temps (on peut en reparler). A votre place, même si j'en vends parfois à mes clients, je ne mettrais surtout pas tout en SCPI pour une raison évidente pour moi (aïe, je sens que je vais encore devoir développer, je prends mon élan) : ce type de support est très "à la mode", avec une demande très forte depuis maintenant pas mal d'années, les prix ont donc fortement grimpé. La raison de cet engouement est facile à expliquer : étant donnée la chute des produits dits de taux (rendements des obligations, taux du livret A, fonds en euro des assurances-vie), les épargnants se sont tournés vers ce type de produit qui offre un bon rendement (avant fiscalité cependant) et qui est sans soucis de gestion. Imaginez maintenant que dans quelques années, le taux du livret A soit remonté à 3 % ou 4 % avec une disponibilité instantanée de cette épargne et que vous vouliez vendre vos SCPI, dont le rendement de 5 % à 6 % est fiscalisé, et dont la liquidité n'est pas assurée (il faut trouver un acheteur). Je vous laisse faire la conclusions vous-même.

Autre possibilité que j’ai vue sur Internet : acheter des SCPI en assurance-vie, pour bénéficier de la fiscalité de l’assurance-vie. A condition de choisir une assurance-vie qui reverse la totalité (ou presque) des revenus locatifs obtenus par rapport à votre part, et à condition que les frais de gestion ne soient pas trop élevés. Il y a Netlife de Spirica qui a l’air intéressante et propose une quinzaine de SCPI. Mais je ne sais pas si leurs SCPI sont de bonnes SCPI ou pas.
Oui mais l'objectif n'est pas le même puisque les revenus (en gros les loyers) ne sont pas distribués mais capitalisés (et ça ne marche donc pas, par exemple, en vue d'un complément retraite). On peut même aller plus loin dans ce genre de solutions avec un achat démembré en assurance vie, mais je n'ai vu ni cette possibilité, ni les supports SCPI que j'utilise dans ce contrat.

Bref. Désolé pour le roman que je viens de vous écrire, mais j’ai envie d’investir en prenant un minimum de risques, car il s’agit de grosses sommes d’argent et sur toute une vie même.
Merci à vous d’avance pour vos conseils, votre avis.

Sébastien
Modifié en dernier par AS 31 le 07 août 2019, 18:33, modifié 4 fois.

AS 31
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Re: Que faire avec une capacité d'emprunt de 130000€ en région parisienne ?

Messagepar AS 31 » 07 août 2019, 11:41

Bonjour Eric,

Je ne vous connais pas mais je sais que nous nous sommes déjà croisés sur ce forum et je vous remercie d'indiquer le lien vers ma chaîne YouTube. Je vois donc que vous me suivez de près et j'ai donc une question "qui me démange" : êtes-vous l'un de mes clients ou quelqu'un qui a déjà croisé ma route et bénéficié de mes conseils ?

Je vais revenir sur ma chaîne YouTube car elle est très différente des autres (je vais vous expliquer pourquoi), mais j'aimerais d'abord attirer votre attention sur le deuxième lien : Olivier Seban est quelqu'un qui vend des formations avec des slogans comme "La formule magique de l’argent et du bonheur", "tout le monde mérite d’être riche", etc... Et je vous promets que je n'ai rien inventé, j'ai juste recopié !

J'ai regardé plusieurs de ses vidéos et trouvé parfois (pas toujours) de grosses incohérences mais, quand j'ai voulu poster un commentaire parmi ceux déjà existants, mon commentaire n'a jamais été publié (curieux non ?).

Je ne vais pas tout recopier et commenter, mais voici comment on vous appâte pour une formation de 2 300 €, quand-même ! Sachant qu'ensuite, il va falloir appliquer donc... vous débrouiller tout seul !!!

Je cite (mes commentaires sont en rouge) :
Pour commencer vous découvrirez les meilleures stratégies qui permettent de commencer à vivre de vos loyers rapidement, ou comment développer un patrimoine immobilier simplement et sereinement. Je vous présenterai également (interviews) quelques un de mes élèves qui sont des futurs rentiers ou millionnaires immobiliers (ça commence à attaquer fort avec "millionnaires"). Il vous (il manque un "s") dévoileront leurs secrets et leurs astuces. Il vous suffira de faire la même chose pour arriver aux mêmes résultats (vous avez compris, c'est simple et magique, il y a juste une formule à appliquer). Je vous dirai également dans quelles villes investir et comment déterminer le meilleur emplacement pour vos investissements (quand je vois le temps que je passe à analyser chaque support pour mes clients pour savoir si je vais leur proposer, je me dis qu'il faudrait que je fasse la formation d'Olivier Seban pour gagner du temps).
Je vais juste commenter le paragraphe suivant mais il y en a d'autres qui suivent :
Module 2 Quoi acheter sans se tromper (ça encore, c'est pas trop compliqué)
Ici je vous expliquerai comment trouver à coup sûr des bonnes affaires (ben voyons, comme ça, à distance, sans se déplacer pour voir le logement et le quartier, trop fort), ou comment transformer une affaire normale en excellente affaire (celles que personne ne voit) (commentaire : si c'est une affaire exceptionnelle, les investisseurs avisés l'on déjà repérée et elle n'est donc plus à vendre). Je vous proposerai un exercice basé sur un cas réel (visite d'appartement avec architecte d'intérieur), et nous vous expliquerons comment augmenter fortement la rentabilité (pour ceux qui veulent vivre de leurs loyers rapidement) ou comment augmenter sa valeur pour encaisser une grosse plus value (je pourrais commenter tous les détails de la phrase un à un car il y a plein de mots clés pour vous faire rêver et surtout vous faire acheter la formation, mais j'en ai marre, j'ai juste souligné ces mots clés). Je vous aiderai à déterminer le bon prix d'achat (j'ai vu sa méthode en vidéo : il compare les annonces immobilières, trop drôle car elles sont la plupart du temps surcotées, ce qui fait que le prix de la vente n'est généralement pas le prix de départ), celui qui vous fait gagner de l'argent (encore des mots clés), et comment calculer la rentabilité d'un appartement avant de l'acheter (donc sans prendre de risque) pour vérifier que c'est une bonne affaire .

Bref, si vous voulez y aller, pourquoi pas, si vous avez vraiment du temps et l'énergie pour être le propre entrepreneur de votre patrimoine. Mais je suppose que, si vous avez ce profil, vous n'avez pas besoin de cette formation, non ?

En résumé, soit vous avez "l'esprit entrepreneur" pour vous débrouiller tout seul et vous n'avez pas besoin d'un intermédiaire comme moi (ni d'ailleurs de formation), soit vous payez (cher) une formation car vous ne savez pas comment faire, mais il va falloir ensuite vous débrouiller seul ce qui semble compliqué pour quelqu'un qui ne sait pas comment faire (à titre d'exemple, je ne vois pas comment une simple formation pourrait remplacer mes 27 années d'expérience de terrain), soit vous déléguez le travail, mais cela suppose de trouver le bon interlocuteur car, la plupart de mes concurrents vont vous amener sur du Pinel, puis vous laisser vous débrouiller avec l'agence.

A titre d'exemple, je suis en train de "fabriquer" une solution clés en main pour l'un de mes clients, ce qui veut dire : je lui ai trouvé un appartement dans l'ancien correctement placé pour répondre à mes critères (trop long à développer car il y a pas mal de critères, comme le prix au m², le quartier, les transports, le potentiel locatif, la typologie du locataire, le potentiel éventuel à la revente et je dois en oublier). Je vais gérer la relation avec l'agence qui le met en vente pour la négociation du prix, gérer les éventuels travaux avec des artisans que je connais, gérer la relation notaire, et enfin trouver l'agence pour la mise en location. Mon client est cadre supérieur et n'a absolument pas le temps de faire ça, d'où l'idée de tout me déléguer (et la formation, il l'a "en live" quand je lui explique au téléphone ce que je vais faire, puis ensuite en détails quand je lui adresserai l'étude avec ce support).

Ah, j'allais oublier : si vous allez jeter un coup d’œil sur la chaîne YouTube que je viens de créer pour vous parler de mon métier, vous allez peut-être être surpris car, j'ai décidé de vous parler "en live", donc sans coupures (très difficile), exactement comme si vous étiez mon client face à moi. Donc, les amateurs de mises en scènes vont être déçu, mais c'est un choix délibéré de ma part (je ne suis pas une star d'internet, juste un conseiller en gestion de patrimoine et je n'ai pas le temps de faire de la mise en scène). Et le ton employé est d'ailleurs le même que pour mes clients, assez direct, toujours avec des exemples concrets (quand je prends un exemple, c'est que j'ai réalisé une étude, ce n'est pas juste de la théorie).

Mais comme tout cela prend du temps et que mon métier m'en prend déjà beaucoup, je ne poste pas une vidéo tous les jours (et je suis loin d'avoir fini de vous expliquer tout ce que j'ai à dire). Je vous conseille donc de vous abonner à cette chaîne (c'est gratuit et sans engagement, pour une fois) si vous voulez être prévenus en cas de nouvelle vidéo.

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