Retenue sur depot de garantie - retard et justificatifs

Messagepar **zoT** » 05 juil. 2019, 23:47

Bonjour,

Nous avons quitté un appartement le 8 avril, suite à un dégât des eaux en provenance du réseau d'eau de la rue.

Nous avons transmis à notre assurance une délégation de paiement peu de temps après avoir quitté l'appartement de sorte qu'ils versent les indemnités pour travaux directement à la régie. Cette délégation a été transmise par mail à l'assurance en mettant en copie la régie, de sorte que chacun ai les coordonnées et références du sinistre.

A l'approche du délais de deux mois après la remise des clefs, je contacte la régie pour savoir où en est le traitement du solde de tout compte. La personne en charge des dépôts de garantie me dit qu'elle n'a toujours pas reçu le bilan par le service concerné, qu'elle les relance pour faire cela dans les temps. Après plusieurs relance et toujours aucun retour sur notre dépôt de garantie, je recontacte le service travaux et apprend qu'ils n'ont pas encore reçu l'argent de l'assurance, ce dont ils auraient pu m'informer. Je recontacte donc l'assurance qui verse les sommes dûes dans la foulée.

Le délai de deux mois pour retour du dépôt de garantie étant déjà bien dépassé, j'envoie un courrier R/AR, les mettant en demeure de restituer le dépôt de garantie, en justifiant les sommes éventuellement prélevées ainsi que la majoration auto-légale de 10% de loyer hors charge par mois de retard entamé (ce courrier a été rédigé avec l'aide de l'adil).

Peu de temps avant le début du deuxième mois de retard (soit troisième mois après la remise des clefs), et après de nouvelles relances téléphoniques de ma part, je reçoit enfin par mail le solde de tout compte.
Celui-ci fait état d'un prélèvement forfaitaire de 650€, sans préciser quels sont les dégâts concernés, ni apporter de justificatifs (ni devis, ni facture). Le seul document joint et un récapitulatif de l'état des lieux sortant, qui n'est pas mis en comparaison de l'état des lieux d'entrée (dans lequel apparait ce qui est un bon et mauvais état).

Par téléphone, j'apprend que le propriétaire ne souhaite pas nous restituer la caution car nous avons fait des trous dans un mur pour fixer des meubles. Ces trous ont été rebouchés au plâtre. Ils sont bien effectivement visibles car le mur était peint en marron et les traces de rebouchages sont blanches. Cependant, nous avons jugés qu'il n'était pas a nous de repeindre ce mur dans la mesure où l'état des peintures sur l'état des lieux entrant était déjà indiqué comme étant en "mauvais état" et que celles-ci n'avaient pas été refaites depuis 9 ans (nous sommes restés 4 ans et les anciens locataires était restés 5ans, nous savons qu'aucun travaux n'ont été effectué durant cette période).

J'ai donc plusieurs questions :
- suis-je en droit de réclamer les 10% de loyer mensuel lié au mois de retard, même s'ils n'avaient pas reçu l'argent de notre assurance dans la mesure où la délégation de paiement avait été transmise par mail à l'assurance en copie à la régie ?
- Peuvent-il nous prélever un montant pour refaire les peintures suite aux trous que nous avions fait et rebouchés dans la mesure où celles-ci étaient indiquées en "mauvais état" dans l'état des lieux d'entrée ?
- Si oui, doivent-ils nous fournir des justificatifs et appliquer un coefficient de vetusté lié au fait que les peintures étaient très anciennes (9ans au moins)
- Enfin, sous quels délais sont-ils tenus de nous transmettre les justificatifs quant à la somme retenue, car il est difficile de contester une retenue en l'absence de justificatifs ?

En vous remerciant pour votre aide et en espérant que vous pourrez nous éclaircir.

Messagepar **justedroit** » 06 juil. 2019, 09:02

Bonjour zoT,

suis-je en droit de réclamer les 10% de loyer mensuel lié au mois de retard, même s'ils n'avaient pas reçu l'argent de notre assurance dans la mesure où la délégation de paiement avait été transmise par mail à l'assurance en copie à la régie ?

L'article 7 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 énonce que :
« Le locataire est obligé :
De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

Dès lors que vous n'avez pas à répondre des dommages qui résulte d'un réseau public, tout ce qui en découle si j'ose dire, n'est pas votre affaire et oui, vous êtes en droit de réclamer les pénalités de retard.

Peuvent-il nous prélever un montant pour refaire les peintures suite aux trous que nous avions fait et rebouchés dans la mesure où celles-ci étaient indiquées en "mauvais état" dans l'état des lieux d'entrée ?

Le 2° de l'article 3 du Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d’établissement de l’état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale, précise que :

« L’état des lieux à l’entrée et à la sortie du logement est établi selon les modalités suivantes :
La forme du document permet la comparaison de l’état du logement constaté à l’entrée et à la sortie des lieux. A cet effet, les états des lieux peuvent être réalisés sous la forme d’un document unique ou de documents distincts ayant une présentation similaire » ;

Dès lors sans comparaison = pas d'observation particulière sur l'EDL de sortie qui ne saurait être contestée = qui dit que vous avez des trous que vous avez rebouchés et qu'ils n'existaient pas à l'entrée du logement ?

Si oui, doivent-ils nous fournir des justificatifs et appliquer un coefficient de vetusté lié au fait que les peintures étaient très anciennes (9ans au moins)

Pour les justificatifs : l'article 22 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 parlant de la justification d'une retenue sur le montant du dépôt de garantie précise :

« Il est restitué ….. déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées ».

Par ailleurs, l’article 1755 du Code civil énonce que :
« Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure » ;

A cet effet, par le a) du paragraphe III Parties intérieures de l'Annexe du Décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 le locataire est tenu à l'entretien et réparation suivantes du logement :

Plafonds, murs intérieurs et cloisons :
-Maintien en état de propreté ;
-Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci.

Mais en ce cas, il y a application pour la peinture selon la grille de vétusté après une ou deux année de franchise, d'une durée de vie de 7 ans, un abattement de 14 % par an ; durée de vie au delà de laquelle le bailleur doit se conformer aux dispositions des alinéas a) et c) de l'article 6 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :

"Le bailleur est obligé :
-De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation
-D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués" ;

Enfin, sous quels délais sont-ils tenus de nous transmettre les justificatifs quant à la somme retenue, car il est difficile de contester une retenue en l'absence de justificatifs ?

Comme dit précédemment, les justificatifs doivent être adressés au locataire par même délai et envoi que l'expédition de tout ou partie du montant du dépôt de garantie soit selon un mois sans réparation ou deux avec.

Voilà !