Le syndic : parlons-en si vous voulez bien

[PascalZ]

Bonjour à tous,

Je m'inscris aujourd'hui sur ce forum. Pourquoi ? Parce que j'en cherchais un, sur lequel j'allais pouvoir satisfaire à l'une de mes frustrations : discuter intelligiblement, échanger avec vous, qui êtes copropriétaires ou syndic

Pourquoi cette frustration ? Parce que je suis gestionnaire de copropriété, et que j'ai au quotidien 2 interlocuteurs : des gestionnaires, comme moi, donc en total accord avec moi ; et des copropriétaires qui veulent défendre leurs intérêts (ce qui est bien normal !), mais en considérant par à-priori que je suis le méchant et qu'ils sont les gentils.

J'ai par conséquent un gros besoin de rétablir tout un tas de vérités, raison pour laquelle je souhaite engager un vrai débat, constructif, qui me permettra peut-être de revoir certaines de mes positions (je n'ai aucune réserve pour cela), mais qui permettra en parallèle aux copropriétaires que vous êtes de regarder votre gestionnaire, son assistante, son comptable, avec un autre regard

Avant de commencer, je ne demande qu'une chose : quel que soit l'avis de chacun, celui-ci devra être respecté

L'objectif final est donc une meilleure compréhension réciproque.

Pour lancer le débat, je vous propose d'aborder un sujet parmi tant d'autres, chacun rebondissant l'un après l'autre : la loi Duflot et les syndics

Cette loi va (entre autres) imposer les comptes séparés. C'est à dire qu'elle va supprimer la possibilité offerte aux syndics de placer la totalité des fonds sur un compte unique, porteur d'intérêts aux seuls syndics

La raison d'être de cette proposition est d'améliorer la lisibilité comptable d'une part, et de permettre aux copropriétés dont le syndic serait mis en liquidation judiciaire de récupérer ses fonds d'autre part, ceux-ci lui appartenant en propre

Je pense que cet impératif va nuire à tout le monde ! C'est une démarche perdant-perdant

Je m'explique :
1) Impact financier pour le syndic : Vous n'êtes pas sans savoir que les syndic placent les fonds qu'ils détiennent, et que ceux-ci produisent des intérêts qui sont inscrits à leur profit.
Supprimer le compte unique va donc supprimer ce bénéfice
La loi semble prévoir que l'obligation de compte séparé va se faire " gratuitement " alors que les syndic prévoient actuellement une majoration " dissuasive "
Selon vous, quelle vont être les conséquences ? Il y en a plusieurs :
- Soit ils vont majorer leurs honoraires pour prestations particulières (celles que la loi Duflot va leur autoriser),
- Soit ils augmenteront le nombre d'immeubles gérés par gestionnaire afin de diminuer la masse salariale (c'est déjà le cas, à titre préventif)
- Soit ils augmenteront tout de même leurs honoraires de gestion courante (si vous les refusez, vous devrez changer de syndic, le nouveau syndic appliquant de toutes manières des honoraires majorés pour la même raison)
- Soit un petit peu des 3, pour diluer l'impression que peut procurer chaque mesure

2) Impact financier pour les copropriétés : Si le syndic se rémunère en partie grâce à ces intérêts perçus sur une " somme globale ", il n'en sera pas de même pour les copropriétés !
Nous plaçons parfois des sommes sur des comptes à terme, lorsqu'il y a de gros travaux votés, pour vous permettre de profiter de quelques intérêts, mais avec des fonds courants, ce n'est pas possible. Les sommes mises en jeu sont trop faibles, y compris sur des immeubles de grande taille.
Alors qui profitera ? Les banques évidemment, qui feront payer des frais de gestion de compte ; des frais particuliers que vous ne maîtrisez pas plus ...
En conséquence, non seulement vous verrez, que vous le vouliez ou non, vos honoraires syndic majorés, mais en plus vous aurez des frais supplémentaires que vous n'aviez pas précédemment !

3) Impact sur la gestion : Parmi les contreparties évoquées plus haut, j'en cite une à laquelle on ne pense jamais : une compensation des pertes par diminution de la masse salariale.
Vous vous plaignez de façon récurrente (et je pense que vous avez globalement raison) du manque de disponibilité de votre syndic.
Savez-vous que votre gestionnaire (et son assistante s'il en a une) gère 50 immeubles au moins, pour un nombre total d'au moins 1500 lots ?
Savez-vous qu'un gestionnaire reçoit, en moyenne, chaque jour, y compris les samedis et dimanches, 25 à 30 mails, soit 150 à 200 mails par semaine ? Ainsi qu'environ 15 lettres par semaine ? Ainsi qu'environ 50 factures (à vérifier s'il est rigoureux !) ? Ainsi qu'une quinzaine d'appels téléphoniques ?
Sachant qu'un mail se traite en moyenne en 3 mn (certains se traitent en 15 secondes, mais d'autres prennent facilement 15, 20, voire 30 mn s'il y a des recherches à effectuer, des scans à faire, ...), cela représente déjà quasiment 1 h 30 par jour !
A cela, il y a lieu d'ajouter sa gestion courante, le suivi des travaux, la mise en oeuvre des décisions d'AG, les relances des impayés, la formation continue pour suivre la législation en vigueur, la préparation des AG, les comptes rendus des réunions avec les prestataires ou les CS, ... J'arrête là ...
Que pensez-vous qu'il se passera si au lieu de gérer 50 immeubles, il en gère 60 avec des moyens identiques ?
Déjà que sa disponibilité pour vous n'est pas fameuse ... Je n'ose pas imaginer ce qu'elle deviendra ...
Allez, juste pour finir : 50 immeubles, c'est 50 AG, de 2 h 30 en moyenne, hors heures ouvrables (je précise tout de même que soit le gestionnaire a le droit de récupérer ses heures ; qu'en conséquence il ne sera pas disponible le lendemain avant 10 ou 11 heures ; soit il est rémunéré, raison pour laquelle des vacations pour AG hors HO vous sont facturées)
=> Lorsqu'il gérera 60 copropriétés, ce seront 60 AG !
Juste pour mémoire : une année, c'est environ 220 jours de travail ...

Alors que, selon moi, d'autres mesures seraient à mettre en oeuvre :
- Le syndic ne peut pas être tout à la fois un professionnel de l'administratif, du financier, de la technique du bâtiment, du juridique, ... : il faudrait scinder le métier en 2 (l'Assistant à Maîtrise d'Ouvrage pour tout ce qui touche aux travaux ; le syndic pour tout le reste), chacun des 2 étant formé, dès la scolarité, avec des diplômes adaptés
- Rémunérer ces professionnels, qui le deviendraient de fait, à la hauteur de leurs compétences et du travail qu'ils accomplissent vraiment

Je comprends tout à fait que les syndics soient montrés du doigt, pour plusieurs raisons :
- Ils n'ont pas tous (loin s'en faut ...) les compétences évoquées
- Les anciens syndics, avec leurs malversations démontrées et reconnues, ont " pourri " le métier
- Leur indisponibilité récurrente et leur caractère parfois hautain face à des copropriétaires qu'ils méprisent est insupportable

Mais j'ose dire que ce phénomène s'auto-entretient, et que les syndics comme les copropriétaires en sont responsables.
Je m'explique :
- Les syndics (je commence par nous, mais l'humilité me fait agir ainsi) ont eu les premiers torts. Ils ont abusé d'une position dominante
- Avec les années, les copropriétaires, sous l'impulsion des médias et d'organisations comme l'ARC ont répliqué. C'est normal ! Vous vous êtes défendus, et c'est légitime
- Résultat, les copropriétaires sont aujourd'hui quasi systématiquement accusateurs, agressifs et méfiants, même face à celui qui fait son travail consciencieusement
- Dernière conséquence : le gestionnaire, excédé par ce comportement de sa clientèle, adopte à son tour une posture " sur la défensive "

On n'en sort pas ! C'est la spirale " plongeante "

Vous aurez bien compris que ce topic, aussi humble soit-il dans la portée qu'il veut avoir, cherche finalement, par la discussion et les réactions qu'il va provoquer, (je l'espère de tout mon coeur) à inverser cette tendance, et à créer une autre spirale, ascendante celle-là

Note d'espoir, note d'envie, parce que j'aime mon métier et que je déplore ce que mes clients, pour lesquels je m'investis au-delà du raisonnable, pensent parfois (trop souvent en réalité) de moi et du corps professionnel auquel j'ai finalement la chance d'appartenir

Bien à vous, en espérant des réponses, des débats, des questions, ...

[joma74fr]

Bonjour,


Votre message fait plaisir à lire de la part d'un professionnel. Ce n'est pas courant. Personnellement je suis copropriétaire et j'ai été membre de conseil syndical.

1- La copropriété dont je fais partie, dispose d'un compte séparé. Dans un autre endroit du forum de Que Choisir, j'avais expliqué ma situation : http://forum.quechoisir.org/syndics-mauvaises-pratiques-a-tous-les-etages-t17668.html#p62660

J'ai lu vos arguments. Je pense que ceux-ci concernent encore plus les grands groupes immobiliers. Personnellement, je pense que les avantages que trouve un syndic professionnel dans le fait de recevoir les fonds de l'ensemble des copropriétés dont il s'occupe, sur un même et unique compte sont : mutualisation des frais bancaires, épargne des liquidités à titre de syndic, etc. Mais je pense que trop de syndics (surtout ceux d'envergure nationale) se comportent comme des établissements financiers et non comme des gestionnaires "bons pères de famille". Les provisions de charges appartiennent aux copropriétés et, à mon sens, le compte séparé permet de rendre transparent et effective cette réalité.

D'autre part, les agence immobilières se servent à l'occasion de leur activité de syndic pour obtenir des informations sur le marché local de l'immobilier et pour obtenir des informations utiles aux autres activités immobilières (transactions, gestion de location) qu'elles ont souvent (agences généralistes). Je pense qu'il y a parfois, là aussi, de temps en temps, conflit, amalgame d'intérêts. Sans demander séparation des activités immobilières, le compte bancaire au nom de la copropriété pour les fonds appartenant à la copropriété est une disposition bénéfique pour la transparence financière de la comptabilité des syndics.


2- Concernant le métier de gestionnaire de copropriété, dans le cas de ma copropriété, le gestionnaire gère une trentaine d'immeubles (d'après ce que j'en sais). J'ai conscience que faire face à une multitude de tâches (chauffage, dégâts des eaux, dysfonctionnement du digicode, gestion courante, etc), à une multitude de comportements de copropriétaires, de prestataires de service, de caractéristiques de fonctionnement technique de chaque bâtiment, etc. doit être une vraie difficulté.

Il y a sûrement un nombre incalculable de mails, d'appels téléphoniques à faire, reçus, à recevoir, de l'urgence à la réponse banale à apporter (en supportant le mécontentement des uns et des autres qui n'ont pas la réponse qu'ils espéraient ou qu'ils sont pressés d'avoir). Difficile d'en prendre conscience sur le moment quand on est copropriétaire et qu'on ne le vit pas. Parfois on pense même que le syndic est inactif...


Pour finir, un syndic n'est rien sans un conseil syndical actif, contrôleur et "force de propositions". Un conseil syndical n'est rien sans une Assemblée générale des copropriétaires active, intéressée. J'ai conscience, après une petite expérience au sein d'un conseil syndical, qu'un gestionnaire de copropriété, un syndic professionnel est surtout un professionnel du Droit civil et que sa responsabilité ne peut pas aller au delà de cette compétence et au delà du temps et de l'énergie que cela demande.


Merci de m'avoir lu, en espérant avoir été utile.

[PascalZ]

Bonsoir Joma74fr,

Tout d'abord, tous mes remerciements pour votre réponse. Le débat est lancé.

J'ai relu mon propre message : j'écris que mes 2 interlocuteurs sont mes collègues et les copropriétaires : j'entendais par " copropriétaires ", ceux dont je gère l'immeuble. Des clients donc, envers qui mon discours ne peut pas être totalement transparent sur mon quotidien (regrettable, mais il en est ainsi, et c'est naturel)

En conséquence, discuter ici permet une liberté de ton et d'idées exprimées qui ne subissent plus la relation professionnel <==> clients
- Soit mes propos vous heurtent, mais je ne perdrais pas la gestion de votre immeuble ... que je ne gère pas
- Soit vous aimeriez que je sois votre gestionnaire, mais l'absence totale de publicité que je fais ici ne nuit pas à mon obligation déontologique, et donc je ne serai jamais votre gestionnaire

Revenons-en aux sujets débattus :
1- Le compte séparé : Je suis " en partie " d'accord lorsque vous insistez sur le fait que ce sont essentiellement les grands groupes que cela concerne, puisqu'ils profitent d'un " investissement d'échelle "
Il est évident que les taux d'intérêt d'un grand groupe qui place 300 millions d'euros vont être supérieurs à un petit groupe qui en place 30 millions et encore supérieurs à un cabinet qui en place 3 millions
Conséquence : plus le groupe est développé, plus une même somme d'argent placé lui rapporte puisque le taux d'investissement est supérieur
Ceci dit, ce bénéfice est contrarié par des frais de fonctionnement supérieurs
Je ne suis pas suffisamment fin analyste pour connaître les conséquences réelles et définitives ; j'arrête donc ici ma démonstration
D'autant que je voulais en arriver à conclure que, finalement, qu'il y ait 3 millions, 30 millions ou 300 millions d'euros placés, à l'échelle, le bénéfice de l'entreprise perçu sur le compte unique est le même
Il s'avère ceci dit que les grands groupes sont la propriété des banques ... donc quand j'explique, par mon message précédent, que ce qui ne sera pas gagné par le syndic le sera par les banques, que peut-on conclure ?
Que les grands groupes verront leurs bénéfices passer de leur poche droite à leur poche gauche, alors que les cabinets de taille modeste les perdront purement et simplement ; et donc qu'il faudra qu'ils se rémunèrent autrement ... au détriment du copropriétaire ...
Je reste donc contre cette obligation du compte séparé, et vous l'aurez bien compris, aussi étrange que cela puisse paraître, pour l'intérêt des copropriétaires !

2- Le fait que votre gestionnaire gère 30 immeubles est surprenant. Il y a sûrement une explication.
- Vous vous nommez Joma74 : cela signifie-t-il que vous résidez en haute-savoie ? Ma question n'est pas innocente
La haute-savoie ne rémunère pas son personnel comme à Paris (où j'exerce pour ma part). De ce fait, la masse salariale étant moindre, mais les honoraires devant être comparables à ceux des parisiens, il se peut qu'il puisse gérer moins d'immeubles
- Peut-être les immeubles sont-ils de plus grandes tailles. Paris est essentiellement composée d'immeubles Haussmaniens (20 à 30 lots pour la plupart). Un gestionnaire (je dis toujours " gestionnaire ", mais entendre " équipe = gestionnaire + assistante + comptable + éventuellement services annexes ") qui gère 60 immeubles à Paris (c'est malheureusement devenu la norme ...) gère donc environ 60*25 = 1500 lots en moyenne.
Si votre gestionnaire gère 30 immeubles de 50 lots en moyenne, il gère également 1500 lots

Etrangement, gérer 30 immeubles de 50 lots, ou 60 immeubles de 25 lots représente " globalement " la même masse de travail (peut-être un peu plus avec les 30 immeubles car il y a bien plus de contraintes liées à l'investissement des CS (comptes rendus ; réunions ; sollicitation de plus haut niveau due à la multiplication des compétences ; ...)

Si mes 2 suggestions ne répondent pas à la réalité, je serais étonné qu'il gère 30 immeubles. Il suffit de comparer le salaire annuel de l'équipe (charges patronales comprises, 40 à 45000 € pour le gestionnaire + 30000 € pour l'assistante + 35000 € pour le comptable - qui gère en réalité plutôt 70 à 100 immeubles - en province ; 60 à 65000 € pour le gestionnaire + 35000 € pour l'assistante + 45000 € pour le comptable à Paris), soit 110 k€ en province et 140 k€ à Paris, aux honoraires versés par les copropriétés pour savoir qu'il n'est pas possible de gérer 30 immeubles de tailles modestes (1 immeuble de 25 lots = 3500 € d'honoraires * 30 immeubles = 105 k€ ! et il n'y a pas que la masse salariale à financer ; il y a aussi les loyers des locaux ; les remboursements de prêts pour les créateurs d'entreprises ; les services annexes ; le matériel ; les contrats divers ; ...)
Ce simple calcul arithmétique " primaire " démontre que le syndic ne peut pas être rentable avec un gestionnaire qui ne gère que 30 immeubles, ou moins de 1500 lots (ou alors ça ne va pas durer ...)

3- Le conseil syndical : J'adhère pleinement à votre théorie. Je défends jours après jours auprès de mes copropriétaires, en AG, qu'il n'y a pas de bon syndic sans un bon CS, et pas de bon CS sans un bon syndic
Nous devons fonctionner en partenariat, et non pas l'un contre l'autre

Oui, pour répondre à votre question, vous avez été très utile et je vous renouvelle mes remerciements

Cordialement