Mandat expiré du syndic et anomalies de gestion

[Carcham]

Bonjour,

Étant copropriétaire et présidente du conseil syndical, je me permets de solliciter votre avis sur plusieurs points préoccupants concernant la gestion de notre syndic gestionnaire.

1. Mandat non conforme :
Un mandat de 36 mois a été voté en AG (1er avril 2023 – 31 mars 2026), mais le contrat signé ne couvre que 12 mois. Aucun avenant depuis.
Le syndic peut-il encore légalement exercer depuis le 1er avril 2024 ?

2. Anomalies comptables :
- Honoraires majorés sans vote,
- Factures en doublon ou non justifiées,
- Charges imputées à tort à des copropriétaires.
- Réintroduction dans les comptes de copropriétaires ayant quitté l’immeuble depuis 2020, sans justification ;
- Et d’autres anomalies en cours d’analyse.

3. Travaux facturés à de nouveaux copropriétaires :
Des travaux approuvés et réalisés avant l’arrivée de deux nouveaux copropriétaires leur ont été facturés, alors qu’ils n’en sont pas les demandeurs .
Est-ce légal ?
Peuvent ils demander le remboursement auprès du syndic ?

4. Conséquences envisager :
- AG du 31 mars 2025 tenue par un syndic sans mandat : est-elle contestable ?
- Peut-on convoquer une AG extraordinaire sans syndic pour le révoquer et en nommer un nouveau ?

Merci d’avance pour vos conseils et informations .

[justedroit]

Bonjour Carcham,
Vos réponses se trouvent aux VI, VII, WIII de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis

VI.- Le contrat de syndic est conclu pour une durée déterminée. Il est approuvé par une décision expresse de l'assemblée générale.

VII.- Lorsqu'une partie ne souhaite pas conclure un nouveau contrat de syndic avec le même cocontractant, il peut y être mis fin sans indemnité, dans les conditions suivantes.

Les questions de la désignation d'un nouveau syndic ainsi que de la fixation d'une date anticipée de fin de contrat sont portées à l'ordre du jour d'une assemblée générale tenue dans les trois mois précédant le terme du contrat. Lorsque l'initiative émane du syndic, celui-ci informe le conseil syndical de son intention de ne pas conclure un nouveau contrat au plus tard trois mois avant la tenue de cette assemblée générale.
L'assemblée générale désigne un nouveau syndic et fixe les dates de fin du contrat en cours et de prise d'effet du nouveau contrat, qui interviennent au plus tôt un jour franc après la tenue de cette assemblée.

VIII.- Le contrat de syndic peut être résilié par une partie en cas d'inexécution suffisamment grave de l'autre partie.

Lorsque le syndic est à l'initiative de la résiliation du contrat, il notifie sa volonté de résiliation au président du conseil syndical, ou à défaut de conseil syndical, à l'ensemble des copropriétaires, en précisant la ou les inexécutions reprochées au syndicat des copropriétaires.

Dans un délai qui ne peut être inférieur à deux mois à compter de cette notification, le syndic convoque une assemblée générale et inscrit à l'ordre du jour la question de la désignation d'un nouveau syndic. La résiliation du contrat prend effet au plus tôt un jour franc après la tenue de l'assemblée générale.
Lorsqu'au cours de cette assemblée générale le syndicat des copropriétaires désigne un nouveau syndic, il fixe la date de prise d'effet du contrat.

Lorsque le conseil syndical est à l'initiative de la résiliation du contrat, il notifie au syndic une demande motivée d'inscription de cette question à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale, en précisant la ou les inexécutions qui lui sont reprochées.

Le syndic est tenu de convoquer une assemblée générale dans un délai de deux mois à compter de la première présentation d'une lettre recommandée, lorsque le président du conseil syndical en fait la demande. A défaut, le président du conseil syndical est habilité à la convoquer.

L'assemblée générale se prononce sur la question de la résiliation du contrat et, le cas échéant, fixe sa date de prise d'effet au plus tôt un jour franc après la tenue de cette assemblée.

Lorsqu'au cours de la même assemblée le syndicat des copropriétaires désigne un nouveau syndic, il fixe la date de prise d'effet du contrat".

Enfin, des travaux qui ont été approuvés et réalisés avant l'arrivée des nouveaux copropriétaires ne peuvent leurs être facturés, à moins que l'acte authentique de vente en dit le contraire.
Sans ce contraire, ils peuvent demander au syndic de procéder aux remboursements perçus à tort, évoquant à cet effet l'article 1302-1 du Code civil qui dispose que :

"Celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l'a indûment reçu".

Bonnes initiatives !