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Avis sur raisonnement sur investissement Pinel

Bastoune38
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Avis sur raisonnement sur investissement Pinel

Messagepar Bastoune38 » 11 nov. 2016, 11:07

Bonjour,

Aujourd'hui j'aimerais qu'un expert puisse valider mon raisonnement dans l'investissement Pinel qui va un peu contre les us et coutumes.

Voilà ce le raisonnement que j'aimerais partager avec vous :

Paramètres d'entrées :

1-Je ne paye pour le moment "que" 3000€ d'impôts (dans les 2 ans à venir mon impôt va regrimper vers 4000€ avec la perte des déductions de frais de nounous).

2- J'ai une somme de 100k€ actuellement sur une assurance vie en fond euros qui ne rapporte pas grand chose (1.7% tout mouillé de chaud) avec le risque qui plane désormais sur ce type de placement (loi Sapin2, effondrement des taux de rentabilité qui s'approchent dangereusement des frais de gestion etc...).
Je ne souhaite pas placer cette somme sur un marché boursier instable qui m'a déjà valu quelques déconvenues amères.

Du coup je cherche à utiliser cette somme pour capitaliser dans une valeur plus sûre qui me permettra d'avoir pour mes vieux jours une rente bonus.
J'ai pensé à un achat immobilier. Pourquoi pas en Pinel.
Par contre tout le monde me hue quand je parle de faire un achat en Pinel en apportant 100k€ d'apport ;-) Il faut selon eux créer un maximum de déficit foncier pour réduire au maximum l'impôt. Ce qui est tout à fait logique.

Seulement voilà, dans, mon cas je ne suis pas totalement d'accord :

En effet j'ai trouvé un F3 sur Lyon (ville où j'habite et métropole attractive avec pénurie de logements) à 261k€, garage compris, facilement louable, certes plus cher qu'un F2 dont le montage serait plus rentable mais dont le turnover des locataires est beaucoup plus important. Avec les frais d'actes et de garanties du prêt moins l'apport de 100k€, le montant à emprunter au final est de 170k€ que j'emprunte sur 20 ans à 1.55% pour un Pinel sur 9 ans.
En faisant le calcul de la rentabilité NETTE (toutes charges déduites) de l'opération j'arrive à 3.2% (en tenant compte du fait que je n'efface que mon impôt de 3000€ et pas la totalité de la réduction d'impôt.... D'ailleurs cette rentabilité augmente logiquement plus j'apporte d'apport.
Certes je créée beaucoup plus de bénéfice foncier taxée à 30% avec mon TMI et 15.5% avec la CSG au lieu de créer du déficit mais comme ma déduction d'impôt est trop importante par rapport à mon impôt, il est totalement absorbé et fait que toute ma réduction est au final utilisée.

Voilà les avantages que je vois à apporter 100k€ d'apport dans mon cas si je ne me suis pas planté dans mon raisonnement :
- Avantage important à mes yeux : les loyers réduits de toutes les charges, remboursent totalement la mensualité d'emprunt :pas besoin d'effort d'épargne. Opération transparente sur mon train de vie.
- je place ces 100k€ d'une manière plus sûre et à long terme plus rentable que assurance vie au rendement faible et incertain
- Je capitalise dans un bien certes immobilier avec les risques de retournement du marché, mais dont le probabilité sur une ville comme lyon est faible (il n'y a pas eu de baisse dans le quartier concerné quelques soient les dernières crises traversées ces dernières années)
- En n'apportant pas ces 100k€, vu que je ne paye pas assez d'impôts et qu'en plus je ne pourrais pas me permettre de rembourser une mensualité de 1300€ nécessitant un effort d'épargne de 400€/mois, cela rendrait cette opération impossible et encore moins rentable.
Donc certes la rentabilité nette n'est pas terrible mais finalement elle est quand même meilleure qu'un placement sur assurance vie où la réduction d'impôts.

Bref, qu'en pensez-vous mon raisonnement dénote du standard mais est-il faux ou absurde pour autant?

Merci d'avance pour vos avis. :D

Didier-Finance
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Re: Avis sur raisonnement sur investissement Pinel

Messagepar Didier-Finance » 14 nov. 2016, 11:02

Bonjour,

Je suis conseiller en gestion de patrimoine indépendant à EPINAL.
Mon indépendance me permet de n'avoir aucun objectif de production avec un fournisseur et de ne pas avoir d'a priori sur vos besoins.
Etant titulaire de la carte T (pour l'immobilier), nous travaillons souvent dans ce domaine.
Le dispositif PINEL n'est pas forcément adapté à votre situation.
Sans parler des éventuels soucis de gestion que l'immobilier en direct peut engendrer.
Vous envisagez cette solution pour réduire vos impôts, cependant, avec ce dispositif, vous allez vous créer un revenu supplémentaire et ainsi augmenter vos revenus fonciers.
D'un coté vous défiscalisez et d'autre part vous vous créez un revenu fiscalisé.
Il serait peut être intéressant de se créer une source de revenu complémentaire (environ 4% à 4,5% de l'investissement) qui ne sera pas fiscalisée ?
Par ailleurs, les taux étant tellement bas, il est préférable de conserver son argent et d'emprunter. Les intérêts d'emprunt venant en déduction de vos revenus et donc imposition moins forte.

Pour en discuter plus précisément, je vous invite à me contacter afin que nous échangions.

Cordialement


Que faire en cas de litige ?

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AS 31
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Re: Avis sur raisonnement sur investissement Pinel

Messagepar AS 31 » 24 nov. 2016, 19:12

Houla ! Difficile de se faire une idée sans avoir toutes les données et faire une étude (ici pour me contacter par mail si vous le souhaitez : [email protected] et si vous êtes d'accord, je ferai un retour ici pour que tout le monde en profite puisque c'est le but d'un forum), mais le raisonnement semble quand même un peu schématique et je ne comprends pas comment vous calculez la rentabilité.

Je vais quand-même tenter de vous donner des éléments de réponse :


Bastoune38 a écrit :Bonjour,

Aujourd'hui j'aimerais qu'un expert puisse valider mon raisonnement dans l'investissement Pinel qui va un peu contre les us et coutumes.

Voilà ce le raisonnement que j'aimerais partager avec vous :

Paramètres d'entrées :

1-Je ne paye pour le moment "que" 3000€ d'impôts (dans les 2 ans à venir mon impôt va regrimper vers 4000€ avec la perte des déductions de frais de nounous).

2- J'ai une somme de 100k€ actuellement sur une assurance vie en fond euros qui ne rapporte pas grand chose (1.7% tout mouillé de chaud) avec le risque qui plane désormais sur ce type de placement (loi Sapin2, effondrement des taux de rentabilité qui s'approchent dangereusement des frais de gestion etc...).
Je ne souhaite pas placer cette somme sur un marché boursier instable qui m'a déjà valu quelques déconvenues amères.

Du coup je cherche à utiliser cette somme pour capitaliser dans une valeur plus sûre qui me permettra d'avoir pour mes vieux jours une rente bonus.
J'ai pensé à un achat immobilier. Pourquoi pas en Pinel.
Par contre tout le monde me hue quand je parle de faire un achat en Pinel en apportant 100k€ d'apport ;-) Il faut selon eux créer un maximum de déficit foncier pour réduire au maximum l'impôt. Ce qui est tout à fait logique.

Seulement voilà, dans, mon cas je ne suis pas totalement d'accord :

En effet j'ai trouvé un F3 sur Lyon (ville où j'habite et métropole attractive avec pénurie de logements) à 261k€, garage compris, facilement louable, certes plus cher qu'un F2 dont le montage serait plus rentable mais dont le turnover des locataires est beaucoup plus important. Avec les frais d'actes et de garanties du prêt moins l'apport de 100k€, le montant à emprunter au final est de 170k€ que j'emprunte sur 20 ans à 1.55% pour un Pinel sur 9 ans. Donc, si je comprends bien, vous faites le même pari très risqué que la plupart des investisseurs, à savoir une revente à 9 ans (je vous suggère d'aller jeter un coup d'oeil à mon analyse ici : http://forum.quechoisir.org/loi-pinel-2016-defiscalisation-loi-pinel-t49294.html).
En faisant le calcul de la rentabilité NETTE (toutes charges déduites) de l'opération j'arrive à 3.2% Parlez-vous du rendement annuel de l'opération après revente ou d'autre chose ?(en tenant compte du fait que je n'efface que mon impôt de 3000€ et pas la totalité de la réduction d'impôt ce qui est dommage car la réduction d'impôt permet de diminuer le prix de revient et la partie de l'avantage fiscal non utilisé est perdue. Donc, à priori, je ne vois pas l’intérêt d'investir dans un logement de ce prix..... D'ailleurs cette rentabilité augmente logiquement plus j'apporte d'apport. Là je ne comprends pas et j'aurais tendance à penser l'inverse (mais il faut faire une étude et avoir les éléments).

Certes je créée beaucoup plus de bénéfice foncier taxée à 30% avec mon TMI et 15.5% avec la CSG au lieu de créer du déficit mais comme ma déduction d'impôt est trop importante par rapport à mon impôt, il est totalement absorbé et fait que toute ma réduction est au final utilisée. Euh, soit je ne comprends rien, soit vous vous trompez totalement (la réduction d'impôt ne vient pas en déduction des revenus fonciers).

Voilà les avantages que je vois à apporter 100k€ d'apport dans mon cas si je ne me suis pas planté dans mon raisonnement :
- Avantage important à mes yeux : les loyers réduits de toutes les charges, remboursent totalement la mensualité d'emprunt :pas besoin d'effort d'épargne. Opération transparente sur mon train de vie. J'ai fait une étude rapide, donc sans avoir toutes les données, et je pense que, sur ce point, vous avez raison. Mais je pense aussi qu'un autre montage serait plus rentable (je ne développe pas car c'est trop compliqué à développer sans avoir tous les paramètres et lancer une étude plus poussée).
- je place ces 100k€ d'une manière plus sûre et à long terme plus rentable que assurance vie au rendement faible et incertain. Je pense que c'est la revente du Pinel qui est incertaine (voir le lien que je cite plus haut).
- Je capitalise dans un bien certes immobilier avec les risques de retournement du marché, mais dont le probabilité sur une ville comme lyon est faible (il n'y a pas eu de baisse dans le quartier concerné quelques soient les dernières crises traversées ces dernières années) Dans mon métier, on ne peut pas se servir du passé pour prédire l'avenir.
- En n'apportant pas ces 100k€, vu que je ne paye pas assez d'impôts et qu'en plus je ne pourrais pas me permettre de rembourser une mensualité de 1300€ nécessitant un effort d'épargne de 400€/mois, cela rendrait cette opération impossible et encore moins rentable.
Donc certes la rentabilité nette n'est pas terrible mais finalement elle est quand même meilleure qu'un placement sur assurance vie où la réduction d'impôts. Je pense que le montant de l'investissement est trop élevé et qu'il y a mieux à faire en termes de montage si vous voulez utiliser vos 100 000 €.

Bref, qu'en pensez-vous mon raisonnement dénote du standard mais est-il faux ou absurde pour autant? Je pense qu'il faut faire une étude.

Merci d'avance pour vos avis. :D
Modifié en dernier par AS 31 le 23 déc. 2016, 08:26, modifié 1 fois.

Cedric6776
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Re: Avis sur raisonnement sur investissement Pinel

Messagepar Cedric6776 » 29 nov. 2016, 11:00

Bonjour pour une étude gratuite je vous propose de suivre ce lien. Votre raisonnement n est pas absurde du tout, il est même plutôt intelligent. En terme de rentabilité cependant la meilleure des idées ne se trouvent pas forcément à Lyon...

[Message Modéré]

À très vite...
Modifié en dernier par Modérateur QC le 29 nov. 2016, 13:47, modifié 1 fois.
Raison : Publicité

AS 31
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Re: Avis sur raisonnement sur investissement Pinel

Messagepar AS 31 » 23 déc. 2016, 08:31

Bonjour Bastoune38 (si vous repassez dans le coin),

Je vous avais proposé de me faire passer les données par mail pour pouvoir faire une étude, mais je me suis trompé sur l'adresse mail : il fallait lire [email protected]

Désolé pour ce contretemps.

Patrick

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