Loi Carrez propriétaire refuse

[corey02]

Bonsoir à toutes et à tous,
Voici mon problème : Je viens de louer pour la première fois un grand appartement (enfin pour moi) avec ma copine. Il est marqué sur le bail qu'il fait 100m². Faisant confiance au propriétaire je le crois et décide donc de le louer. Mais une amie nous a montré sa maison de 95 m² et celle ci parait plus grand que notre appartement. Nous avons donc mesuré notre appartement et celui ci fait réellement 85.21 m² on s'est fait donc arnaquer de 15 m². J'appelle le propriétaire pour lui dire et celui ci me dit que cela ne change rien pour nous. Or je me suis renseigné sur le net et d'après la loi Carrez j'ai le droit à une diminution au prorata du m² manquant quand il y a un ecart de 5% entre le bail et la surface réelle (dites moi si mes propos sont faux ou partiellement correct). J'ai appelé le propriétaire et celui ci me dit qu'il ne descendra son loyer que de 20 euros ou alors il résilie le bail alors que normalement il devrait baisser son loyer de 100 euros. Il m'a aussi dit que si il baissé le loyer de 100 euros il augmenterait les charges de 100 euros. Je tiens à préciser que dans les charges sont compris l'eau l'electricité etc... bref je ne paye rien a coté. Je me demandais donc si il avait droit de faire ça ?
Je sais qu'il ne peut pas résilier le bail de lui même sauf conditions particulière qu'il ne remplira pas. Je vous précise pour la question concernant l'augmentation de charges pour combler le loyer que je ne possède pas de compteur individuel mais tout est commun car il possède le restaurant juste en dessous. Donc je ne sais pas si je pourrai justifier ce que j'ai réellement consommé.
J'ai une deuxième question également : lors de la remise des clefs et signatures du bail le propriétaire n'a pas voulu faire d'état des lieux en disant que l'appart etait impeccable (c'était le cas) et qu'il me faisait confiance. Je voulais savoir qui était en défaveur, lui ou moi ? si par exemple j'abîme l'appartement pourra t'il prouver que c'est moi et vice versa peut il faire croire que j'ai abimé quelque chose que je n'ai pas cassé.
Pour finir je voulais savoir si le propriétaire accepte de faire la diminution de loyer faudra t'il refaire un bail?

Je vous précise que j'ai déjà contacté plusieurs UFC Que Choisir mais ses derniers avaient leur ligne téléphonique saturé et j'habite trop loin du que choisir le plus proche.
Merci de repondre à mes questions car j'aimerai me débarrasser de ce cas qui m'embete un peu car nous perdons presque 1200 l'euros à l'année.
Bonne soirée

[pascal85]

Bonjour
Le moins qu'on puisse dire, c'est que le propriétaire ne s’embarrasse pas de ses obligations contractuelles.
En premier lieu, le contrat de bail doit indiquer clairement la surface habitable du bien immobilier (loi Boutin, et non loi Carrez qui concerne la vente du logement. Mais les principes sont les mêmes).
Ensuite, il doit être annexé au bail les diagnostics techniques obligatoires (Plomb si construction avant 1949, et diagnostic de performance énergétique), l'Etat des Risques Naturels Miniers et Technologiques, et l'état des lieux d'entrée.
A défaut d'état des lieux, si tout le monde est OK pour dire que c'est en parfait état lors de votre arrivée dans le logement, le propriétaire pourrait vous reprocher toute dégradation lors de votre départ - qu'il soit de votre fait, ou pas. Mais, du moment où une dégradation n'est pas signalée lors de l'entrée des lieux, elle est réputée être de votre responsabilité.
Concernant le loyer, il doit effectivement être revu à la baisse, et les charges n'ont pas à être augmentées pour compenser le manque-à-gagner sur les loyers. Si le montant des charges est définit sur votre contrat, celui-ci n'a aucune raison de changer.
Si vous voyez que le propriétaire ne veut rien entendre, tentez une médiation avec l'agence locale UFC-QueChoisir puisque vous l'avez sollicitée. A défaut, adressez-vous au juge de proximité pour une conciliation amiable.
Cordialement
PB