Bail, loyer, travaux: mon proprio hors-la-loi ?

[jeanmouette]

Bonjour, j'ai signé un bail locatif pour un appartement le 1er janvier 2006, depuis mon propriétaire n'a pas modifié le bail, il est malheureusement récemment décédé et son fils a hérité de l'appartement, je ne suis pas trop sûr de quand mon bail arrive à échéance et je préférerais éviter de demander directement à mon nouveau propriétaire pour ne pas lui donner de mauvaises idées au cas où il arrive à échéance.

Aussi, il y a eu des infiltrations dans le mur entre mon salon et la salle de bain, je me demandais qui est légalement responsable des réparations?

Pour finir, mon ancien propriétaire avait augmenté le loyer plus tôt en 2020 d'un coup en se rattrapant de 10 ans sans augmentation, en arguant qu'il ne l'avait pas fait pendant des années (ce qui est vrai), est ce que je peux dénoncer cette augmentation auprès du nouveau propriétaire?

Merci de vos lumières, j'avoue être un peu perdu.

[justedroit]

Bonjour jeanmouette,
Pour l'infiltration d'eau, il faut la signaler à votre bailleur et à votre assurance pour rechercher son origine, et par là-même le mis en cause.

Pour la révision annuelle des loyers, il faut d'abord que le bail mentionne cette possibilité, indiquant son effet, faute de quoi elle ne peut s'appliquer à moins que le locataire ait accepté cette indexation annuelle comme il en serait pour un bail verbal.

Ensuite, il y a un avant et un après la Loi ALUR, c'est-à-dire un avant et un après le 14/03/2014.

Avant cette date, le bailleur pouvait procéder à la régularisation de l'indexation des loyers en remontant sur un délai de 5 ans (prescription),

Après cette date, le paragraphe I de l'article 17-1 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, indique que ce délai es( d'un an à condition que le bailleur mabnifeste sa volonté de l'appliquer, au delà il ne peut y procéder :

« Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.
La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.
Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande ».

Ainsi dans votre cas d'espèce, nonobstant la clause d'indexation au bail ci-dessus évoquée, votre bailleur n'était pas autorisé en droit à procéder en 2020 à un rattrapage des révisions des loyers sur 10 ans et en principe oui, vous pouvez réclamer sa restitution à ses héritiers en charge du bien.

Si vous souhaitez faire cette demande , il serait judicieux de vous rapprocher d'une association de défense des consommateurs qui, au vu des documents en main, vous aidera à la formuler.