donation en nue propriété de mon vivant à fils unique

[Al75]

Bonjour,

J'ai 69 ans et souhaiterais faire une donation de la nue propriété de ma residence principale à mon fils unique. Il s'agit d'un appartement situé à Paris d'une valeur estimée à 900 000 euros. A combien s'élèveraient les frais de cette donation, sachant que je lui ai déjà fait un don déclaré de 100 000 euros ? Quel gain pour mon fils par rapport au cas où je ne fais pas cette donation ?
En vous remerciant par avance si vous pouvez m'éclairer.

[GestiondeFortune]

Bonjour quelques questions :
Vous n'avez qu'un enfant ?
À quel âge avez vous fait la donation des 100k ?
Ces 100k ont été donnés en entamant l'abattement de 100k tous les 15 ans ? Pas une partie donnée sous forme donation Sarkozy ?

[Al75]

Bonjour,
oui, je n'ai qu'un enfant. J'ai fait la donation des 100k€ il y a environ 4 ans et ces 100k ont été donnés en entamant l'abattement de 100k tous les 15 ans. J'ai oublié de préciser qu'étant veuf depuis 5 ans, mon fils a déjà hérité du quart de l'appartement de Paris que je possèdais avec ma femme ( et a donc déjà payé des frais de succession dessus).

cordialement

[GestiondeFortune]

Dans ce cas précis, donner aujourd’hui la nue-propriété de l’appartement à votre fils peut être fiscalement intéressant, surtout avec un bien parisien susceptible de continuer à prendre de la valeur. En première approximation :

Valeur taxable de la nue-propriété à 69 ans : 60 % du bien → environ 540 000 €
Mais votre fils possède déjà 25 % du bien (hérité de sa mère), donc vous ne pouvez donner que vos 75 %.
Base de donation ≈ 405 000 €
Abattement parent-enfant déjà consommé il y a 4 ans → pas de nouvel abattement disponible avant 11 ans
Droits de donation estimés : environ 75 000–85 000 €
Gain potentiel pour votre fils à terme : souvent plusieurs dizaines à centaines de milliers d’euros, selon l’évolution du prix du bien et votre longévité.

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1. Ce qui change avec votre précision sur le quart déjà hérité
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Votre fils possède déjà 25 % de l’appartement suite au décès de votre épouse.

Donc aujourd’hui :

Vous détenez 75 % du bien
Votre fils détient 25 %

Appartement estimé : 900 000 €

Votre quote-part = 675 000 €

C’est donc la nue-propriété de ces 675 000 € qui serait donnée.

2. Valeur fiscale de la nue-propriété à 69 ans
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Le fisc applique un barème selon l’âge de l’usufruitier.

À 69 ans, l’usufruit vaut 40 % et la nue-propriété 60 %.

Donc :

Valeur taxable donnée :

675 000 × 60 % = 405 000 €

C’est cette base qui sert aux droits de donation.

3. Impact du don de 100 000 € fait il y a 4 ans
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Vous indiquez que :

le don de 100 000 € a été déclaré
il a consommé l’abattement parent-enfant de 100 000 €
il date de 4 ans

Donc aucun nouvel abattement disponible aujourd’hui.

Il faudra attendre 15 ans au total, donc encore environ 11 ans, pour reconstituer l’abattement.

Résultat :

les 405 000 € seraient taxables quasiment intégralement.

4. Estimation des droits de donation
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Barème en ligne directe (parent → enfant) :

5 % jusqu’à 8 072 €
10 % jusqu’à 12 109 €
15 % jusqu’à 15 932 €
20 % jusqu’à 552 324 €

Comme on reste sous 552k, le gros est à 20 % marginal.

Calcul approximatif :

Sur 405 000 €, les droits seraient d’environ :

≈ 77 000 à 80 000 €

Ajoutez :

Frais de notaire / publicité / formalités

Pour une donation immobilière :

environ 1 à 2 % du bien transmis

Donc environ :

8 000 à 15 000 €
Coût total probable :

≈ 85 000 à 95 000 €

(ordres de grandeur réalistes)


Maintenant le gain pour votre fils selon que vous faites la donation ou non

A) Vous ne faites rien

Au décès :

Votre fils hérite de vos 75 %.

La valeur taxable sera la valeur du bien au décès, pas aujourd’hui.

Exemple :

Si dans 15 ans l’appartement vaut 1,3 M€ :

75 % = 975 000 €

Il récupère un abattement de 100 000 € (reconstitué).

Base taxable :

875 000 €

Droits de succession ≈ 170–190 k€ (ordre de grandeur).

B) Vous donnez la NP Maintenant
Cas B — Donation de nue-propriété maintenant

Le fils paie aujourd’hui environ 80–90 k€.

Puis au décès :

l’usufruit s’éteint automatiquement sans impôt supplémentaire.

C’est un point majeur :
la reconstitution pleine propriété n’est pas taxée.

Même si le bien vaut 1,3 M€ ou 1,8 M€ plus tard, cette hausse échappe aux droits successoraux.

Autrement dit :

vous figez fiscalement la valeur aujourd’hui.


6. L’intérêt réel dépend surtout de 3 choses
1) Espérance de vie / horizon

À 69 ans, statistiquement il peut rester longtemps.

Plus l’horizon est long, plus l’opération devient intéressante.

À 85–90 ans, l’économie peut devenir très forte.

2) Hausse de l’immobilier parisien

Si Paris stagne ou baisse :

gain plus limité.

Si l’appartement passe :

900k → 1,4M€

la donation devient souvent très gagnante fiscalement.

3) Capacité à payer les droits aujourd’hui

Le vrai inconvénient :

Il faut sortir 80–90 k€ maintenant.

Le mieux est souvent que le parent paie lui-même les droits.

Pourquoi ?

Parce que si vous payez les droits à la place du fils, cela n’est pas considéré comme une donation supplémentaire taxable (gros avantage fiscal souvent méconnu).

7. Point très important que beaucoup oublient

Vous gardez l’usufruit :

Donc vous pouvez :

continuer à habiter le logement
le louer et garder les loyers
conserver le contrôle d’usage

Le fils ne peut pas vous mettre dehors.

Mais :

impossible de vendre seul ensuite

Une vente nécessiterait accord des deux.

Cela peut créer des rigidités familiales.

Ma lecture du dossier

Dans cette situation précise :

enfant unique
veuf
bien immobilier important à Paris
transmission déjà anticipée
fils déjà copropriétaire à 25 %

la donation de nue-propriété a du sens patrimonialement, surtout si l’objectif est d’optimiser la succession.

En revanche, je regarderais une variante : attendre que l’abattement des 100 k€ se reconstitue (encore ~11 ans) ou faire une donation partielle calibrée selon un objectif précis.

Car payer ~80 k€ aujourd’hui alors qu’un abattement de 100 k€ reviendra peut parfois ne pas être optimal.

Une simulation notariale avec 3 scénarios (décès à 80 / 90 / 95 ans et évolution du bien) permet de voir rapidement si le gain net est de 20 k€… ou 250 k€ selon les hypothèses.

Ai je été clair ? N'hésitez pas si autres questions

Cordialement

[Al75]

Merci pour cette réponse très détaillée. Vous avez été très clair.
Je me pose une autre question : Si, par exemple je fais cette donation à mon fils et que je décide d'habiter un autre logement (maison de campagne) , est-ce que mon fils peut, avec mon accord, faire de l'appartement de Paris dont je conserve l'usufruit sa résidence principale, sans devoir me payer un loyer. En d'autres termes, est-ce que ça ne sera pas considéré aux yeux du fisc comme un don déguisé ?

[GestiondeFortune]

Réponse courte : oui, c’est possible, mais il faut être prudent dans la manière de le faire.
Le risque de « don déguisé » existe surtout si cela est mal structuré ou si cela dure longtemps sans justification. En revanche, avec un usufruit conservé par le parent, il existe des montages parfaitement légaux.

Le point clé : l’usufruitier (vous) garde le droit d’usage et de jouissance du bien. C’est juridiquement vous qui décidez qui occupe l’appartement.
Juridiquement, que permet l’usufruit ?
En gardant l’usufruit, vous avez le droit :
d’y habiter,
de le louer,
de le laisser vacant,
ou d’en autoriser l’occupation gratuite.
Donc, en théorie :
oui, votre fils peut y habiter gratuitement avec votre accord, même si vous vivez ailleurs.
Mais fiscalement, il faut distinguer deux situations.

Cas 1 — Le plus simple : occupation gratuite autorisée par le parent usufruitier
Vous dites :
« Je vis désormais dans ma maison de campagne et j’autorise mon fils à occuper gratuitement mon appartement parisien. »
Juridiquement, c’est cohérent.
Dans ce cas, ce n’est pas automatiquement considéré comme un don déguisé.
Pourquoi ?
Parce que l’usufruitier a précisément le droit de jouissance du bien. Il peut renoncer à percevoir un loyer.
Le fisc ne requalifie pas systématiquement cela en donation taxable.
Mais il existe une zone grise : si cela ressemble à un enrichissement patrimonial organisé durablement au profit du fils.
Là où le risque fiscal augmente
Le fisc peut devenir plus attentif si :
1) Le fils en fait sa résidence principale pendant très longtemps
Exemple :
donation à 69 ans,
le père part vivre ailleurs définitivement,
le fils habite gratuitement pendant 20 ans.
Le fisc pourrait dire :
« En pratique, le père s’est privé volontairement d’un revenu locatif important au profit du fils. »
À Paris, sur un bien de 900k€, la valeur locative implicite peut être élevée.
Cela peut alimenter une discussion fiscale.

2) Le père n’utilise plus réellement son usufruit
Si, dans les faits :
vous n’y allez jamais,
vous êtes installé ailleurs définitivement,
le fils dispose du logement comme propriétaire économique,
alors l’usufruit peut paraître « vidé de sa substance ».
C’est davantage un risque civil/fiscal théorique qu’un automatisme, mais il existe.

Cas 2 — La solution juridiquement plus solide : le prêt à usage (commodat)
La façon propre de faire est souvent :
un prêt à usage gratuit écrit entre l’usufruitier et le fils.
En clair :
« Je prête gratuitement le logement à mon fils à titre précaire et révocable. »
Cela montre que :
c’est vous qui gardez le contrôle de l’usufruit,
vous pouvez récupérer le logement,
il n’y a pas transfert caché.
Ça sécurise beaucoup la situation.
Un simple document daté suffit souvent (idéalement avec notaire).

Cas 3 — Une autre possibilité très intéressante : convention d’usufruit
Le notaire peut parfois prévoir dans l’acte :
droit d’occupation familiale,
modalités d’usage,
conditions de mise à disposition au fils.
Cela évite les ambiguïtés futures.
Point important souvent oublié : taxe foncière / charges

En démembrement :
En général :
Usufruitier
→ taxe foncière
→ charges courantes
→ entretien
Nu-propriétaire
→ gros travaux structurels (article 606 du Code civil)
Donc si le fils occupe gratuitement le logement, il est logique qu’il prenne au moins :
charges de copro courantes,
électricité,
internet,
parfois taxe d’habitation (si applicable selon situation).
Mon avis pratique
Dans ce cas précis (père veuf, fils unique, patrimoine familial), je ne vois pas un risque majeur de don déguisé, à condition de ne pas faire quelque chose d’improvisé.
La version propre serait :
donation de nue-propriété,
conservation de l’usufruit,
père part en résidence secondaire,
fils occupe gratuitement via une convention écrite de prêt à usage révocable.
Cela devient défendable et cohérent juridiquement.
Le vrai sujet à challenger ici n’est pas tant le fisc que la souplesse future :
si un jour vous voulez vendre, récupérer l’appartement ou changer d’avis, il faut que ce soit clair dès le départ.