Achat immobilier.

[mika2012]

Bonjour.

j'écris ce post pour avoir des avis sur notre situation. Dans un premier temps je vais raconter l'histoire et après je ferais part de mes remarques.

Mai 2025 nous achetons une maison. Rien à signaler lors des visites a part des patch sur la toiture de l'extension.
Octobre 2025. Eau qui goute par le velux de la dite extension. J'ouvre le placo pour voir un peu.
Je ne fais rien de plus que récupérer l'eau dans un récipient pour éviter plus de dégâts.
J'ai de l'eau qui goute en passant entre 2 panneau sandwich de la toiture.
Je fais venir 3 couvreurs. Les 3 refuses de marché sur la toiture, ils me disent tous la même chose, c'est fait et plus a faire, rien n'est fait correctement. L'un d'eux accepte de me faire un diagnostic disant que c'est pas fait selon le DTU. Devis entre 8500€ et 12 800€.

Suite a cette surprise, je contact l'assurance qui me met en relation avec la protection juridique. Ils me demande de poser des questions aux vendeurs. L'agence immobilière m'a certifié une toiture en bon état. J'ai vu les patchs lors des visites mais aucun autre signe a l'intérieur laisser suspecter une fuite active.

- Avez vous déjà constater des fuites ? Réponse par SMS : Oui nous avons déjà eu une fuite au velux pour défaut d'entretien. Non signalé avant la vente.
- De quand date l'extension. 2007
- Qui a fait l'extension car nous n'avons aucune facture. Aucune facture car nous l'avons faites nous même.

L'acte de vente contient une clause :

Le BENEFICIAIRE prendra le BIEN dans l’état où il se trouve à ce jour, tel
qu’il l’a vu et visité, le PROMETTANT s’interdisant formellement d’y apporter des
modifications matérielles ou juridiques.
Il déclare que la désignation du BIEN figurant aux présentes correspond à ce
qu'il a pu constater lors de ses visites.
II n'aura aucun recours contre le PROMETTANT pour quelque cause que ce
soit notamment en raison :
• des vices apparents,
• des vices cachés.
S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie
ne s’applique pas :
• si le PROMETTANT a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la
construction, sauf si le BENEFICIAIRE a également cette qualité,
• ou s’il est prouvé par le BENEFICIAIRE, dans le délai légal, que les vices
cachés étaient en réalité connus du PROMETTANT.
Toutefois, le PROMETTANT est avisé que, s’agissant des travaux qu’il a pu
exécuter par lui-même, la jurisprudence tend à écarter toute efficacité de la clause
d’exonération de garantie des vices cachés.


Fin du récit.

Expertise prévu sous peu.
Entre temps j'ai remarqué plusieurs chose.

Le velux a été posé selon une pente de 9.7°, la notice indique une plage comprise entre 15 et 90°.
Depuis Novembre, nous avons des auréoles qui sont apparues et de l'eau ruissèle carrément sur les murs quand il pleut.
Nous avons découvert de la moisissure derrière les meubles laissé par le vendeur.
J'ai également trouvé du moisi derrière le placo quand j'ai ouvert pour la fuite.

Alors autant les petits travaux ça me dérange pas, c'est une maison de 30 ans, faut être réaliste.
Autant découvrir une toiture "douteuse" même pas 5 mois après... je dis non. Et n'ayant clairement pas 12 800€ en poche pour réparer...

Vous en pensez quoi ?
De mon côté je trouve qu'on a un dossier béton, mais je veux pas me mettre de fausse idées en tête d'autant que j'ai une confiance limité aux experts qui vont venir... le mien et le leur.

[Sauvegarde]

Le BENEFICIAIRE prendra le BIEN dans l’état où il se trouve à ce jour, tel
qu’il l’a vu et visité.

Vous avez acheté une vieille toiture , apparente , rapiécée.
Une maison avec un DPE que j'imagine E/F/G.

Je crains que vous ne pouviez pas faire grand chose.

Mais pas besoin de refaire votre toiture, au pire changez le VLUX , après 15 ans, souvent des fuites apparaissent.


===============

La clause en l'état protége le vendeur. En effet, l’insertion de cette clause empêchera l’acquéreur d’obtenir la condamnation du vendeur à l’indemniser au titre de la garantie des vices cachés ou d’obtenir la nullité de la vente sur ce fondement.

Reste à vous de prouver que le vendeur a volontairement dissimuler l'état de la toiture ce qui était impossible à faire puisque visible par vous.

Je connais toutefois un cas de cassation qu a annulé la clause de vice caché concertant la merule.

Vous la trouverez ici :
https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000028848410/

[EFO]

Bonjour,
pourtant,c'est clair:

Toutefois, le PROMETTANT est avisé que, s’agissant des travaux qu’il a pu
exécuter par lui-même, la jurisprudence tend à écarter toute efficacité de la clause
d’exonération de garantie des vices cachés

Qui a fait l'extension car nous n'avons aucune facture. Aucune facture car nous l'avons faites nous même.

[mika2012]

Bonsoir. Merci pour les réponses même si chacune d'elles va dans le sens opposé.

Pour le premier, j'ai vu donc dans le cul. D'ailleurs, non, la maison a un DPE C. Pour vous une toiture rapiecé / réparé veut dire fuite ? Alors qu'il n'y a aucune trace d'une quelconque infiltration ? Bizare votre raisonnement. Qu'il n'y aucune possibilité de voir les fissures sur les plaques PST sans monter sur le toit... bref.

Pour le second, tant a dire que le vendeur est responsable car il a fait l'extension lui même.

[EFO]

Pour le second, tant a dire que le vendeur est responsable car il a fait l'extension lui même.

Voir chapitre:

Le vendeur a réalisé lui-même des travaux importants

https://peyronnet-avocat.com/2025/11/28/clause-dexclusion-de-garantie-des-vices-caches-quand-peut-elle-etre-ecartee/?

[Sauvegarde]

Les liens ne sont que des liens...
Tout reposera sur la preuve que le vendeur aurait été de mauvaise foi ou aurait dissimulé des désordres.

A voir si ces preuves peuvent être demontrés par un avocat en lui demandant auparavant à combien s'eleveront ses honoraires pour un gain au tribunal en toute certitude...

[valioud]

- Qui a fait l'extension car nous n'avons aucune facture. Aucune facture car nous l'avons faites nous même.

Faire des travaux par soi-même implique une responsabilité juridique et financière importante, notamment avec la souscription d'une assurance garantie décennale. Vous pouvez commencer par rappeler ce fait aux anciens propriétaires afin de démarrer une négociation.

[mika2012]

C'est ma protection juridique qui s'en occupe.
Expertise aujourd'hui.

Les patchs sur la toiture est une chose, pour moi elle implique une réparation pas une fuite active
*

[valioud]

C'est ma protection juridique qui s'en occupe.

j'écris ce post pour avoir des avis sur notre situation

[mika2012]

L'expert demande de procéder à des investigations.

Problème, aucun couvreurs ne souhaite démonter car cela aggraverai le sinistre et que de toute façon la toiture est mal réalisé.
6 couvreurs, les 6 sont du même avis.