Crédit immobilier + PTZ : remboursement débuté avant signature définitive après rapatriement des fonds – recours possibl

[Geo18-66]

Bonjour,

Je me permets de solliciter vos avis sur une situation bancaire et immobilière complexe.

J’ai signé un compromis de vente pour un appartement. Le financement a été accepté par la banque (prêt principal + PTZ).

La signature définitive chez le notaire, initialement prévue mi-décembre, a été repoussée indépendamment de ma volonté, suite à la découverte d’un sinistre ancien affectant une partie commune (infiltration depuis une terrasse). Le notaire a légitimement refusé de faire signer sans sécurisation juridique (séquestre / accord copro).

Les fonds avaient été débloqués une première fois et envoyés chez le notaire.
À la demande de la banque, les fonds ont ensuite été rapatriés vers la banque.

Ce rapatriement m’a été présenté par ma conseillère bancaire comme indispensable pour pouvoir obtenir un différé de remboursement du crédit. Elle m’a garanti oralement (message vocal) que le remboursement du crédit pourrait être différé tant que la signature définitive n’aurait pas lieu.

Après le rapatriement des fonds, sa direction a finalement invalidé cette possibilité. La conseillère est depuis en arrêt maladie et, selon la directrice d’agence, « mal à l’aise vis-à-vis de la situation ».

Conséquence :
– une première échéance de crédit a été prélevée en janvier,
– alors que je ne suis toujours pas propriétaire,
– que la vente n’est pas signée,
– et que les fonds sont actuellement à la banque.

La banque m’indique aujourd’hui que ce prélèvement serait « normal » (mécanisme de prorata) et me propose uniquement un découvert autorisé temporaire.

Par ailleurs, elle me met la pression sur un risque de perte du PTZ si la signature tarde, alors que le projet est toujours en cours et que le retard est documenté et indépendant de ma volonté.

Mes questions sont les suivantes :

La banque peut-elle légalement exiger le remboursement d’un crédit immobilier avant la signature définitive de l’acte de vente ?

Le notaire avait-il le droit de conserver les fonds sans limite de durée avant la signature ?

Le rapatriement des fonds à la demande de la banque modifie-t-il mes obligations de remboursement ?

L’information orale erronée donnée par la conseillère (différé possible) peut-elle engager la responsabilité de la banque ?

Existe-t-il un risque réel de perte du PTZ dans ce type de situation ?

Quels recours ou leviers sont envisageables (régularisation, compensation, médiation) ?

Merci par avance à celles et ceux qui prendront le temps de me répondre.

[justedroit]

Bonjour Geo18-66,

La banque peut-elle légalement exiger le remboursement d’un crédit immobilier avant la signature définitive de l’acte de vente

En principe non puisque la transaction n'a pas eu lieu, pas d'acte de vente, qu'ainsi les fonds au profit de votre acquéreur ne lui ont pas été versés, que vous n'êtes donc pas encore propriétaire du bien.

Le notaire avait-il le droit de conserver les fonds sans limite de durée avant la signature

Le notaire a le droit de conserver les fonds tant que les conditions de la vente ne sont pas remplies, surtout comme en l'espèce, en présence d'un litige, s'agissant de la découverte d'un sinistre ancien susceptible d'avoir affecté le bien.

Le rapatriement des fonds à la demande de la banque modifie-t-il mes obligations de remboursement ?

 
En principe non, puisque qu'il s'agit de sa demande.

Mais, la banque peut quand même considérer que le capital a été débloqué, et en ce cas faire courir des intérêts et/ou que le rapatriement des fonds constitue une modification des conditions.

Toutefois, cette considération ne peut être unilatérale ; elle doit avoir été prévue au contrat.

L’information orale erronée donnée par la conseillère (différé possible) peut-elle engager la responsabilité de la banque ?

Indiscutablement, si vous avez enregistré et conservé ce message vocal.

Autrement potentiellement, puisque vous dites que la Direction a invalidité cette garantie de la Conseillère et que depuis, elle est mal à l'aise vis-à-vis de cette situation.

Qu'en tout état de cause, vous n'étiez que le témoin de cette opération menée par la Conseillère bancaire.

La banque est naturellement tenue en responsabilité des actes accomplis par son personnel :

Article 1240 du Code civil :
"Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer".
&
Article 1242 du Code civil :
"On est responsable non seulement du dommage que l'on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l'on a sous sa garde".

(Notez que le Législateur de l'époque n'avait pas encore conscience de l'égalité de la femme !)

Existe-t-il un risque réel de perte du PTZ dans ce type de situation ?

Non, pas réel, puisqu'il n'y a pas eu d'acquisition.

Quels recours ou leviers sont envisageables (régularisation, compensation, médiation) ?

En résumé, dans cette affaire votre banque de mauvaise foi n'entend pas assumer sa responsabilité du fait du manque de professionnalisme de sa conseillère.

Selon moi, au delà tout au + possible, du règlement des intérêts intercalaires en cas de discussion portant sur le déblocage des fonds, saisissez d'abord, le service relation client/réclamation généralement régional de votre banque, lui exposant les FAITS en les datant par LRAR gardant copie, concluant que sans satisfaction à votre demande (la formuler), vous lui réclamez la communication des coordonnées de leur médiateur pour la suite que vous entendez donner à ce dossier, y compris celle au besoin in fine, de soumettre cette affaire à votre Conseil en cas d'un quelconque préjudice financier et moral subi, et d'une possible perte de chance.

Mon avis est, que se montrer docile permettra à la banque d'en profiter comme déjà elle vous le montre, se montrer déterminé et combatif dans vos droits d'emprunteur, rend la banque prudente quant à la résolution du litige en question.

[Geo18-66]

Bonjour justedroit,

Merci beaucoup pour votre réponse très complète et vos éclairages juridiques, qui m’aident énormément à y voir plus clair.

Pour préciser ma situation, les sommes prélevées début janvier ne correspondent pas à de simples intérêts intercalaires calculés prorata temporis, mais bien à des montants très proches des échéances prévues aux tableaux d’amortissement, réparties sur les différentes lignes de prêt (prêt principal, prêt complémentaire et financement CASDEN). Il s’agit donc, en pratique, d’un démarrage de l’amortissement alors que l’acte authentique n’a pas encore été signé et que je ne suis pas propriétaire du bien.

Concernant le PTZ, votre analyse me rassure sur le fait qu’en l’absence d’acquisition effective, le risque de perte n’est pas immédiat ni automatique, même si je reste vigilant sur les délais contractuels figurant dans l’offre de prêt.

À ce stade, je suis encore dans une phase d’échanges avec la banque et j’attends un retour écrit détaillé sur la situation. Mon objectif est d’obtenir d’abord une solution amiable (régularisation des échéances prélevées et des frais associés), avant d’envisager, si nécessaire, une réclamation formelle ou la saisine du médiateur.

Encore merci pour votre aide et la qualité de votre analyse, qui m’est très précieuse pour structurer mes démarches.