Assurance et sinistralité

[thomas82000v]

Bonjour à toutes et à tous,

Je suis propriétaire d'un appartement qui est situé dans une copropriété de 6 lots et d'environ 1150m².

Ces dernières années, le coût de l'assurance pour la copropriété s'élevait à environ 1200€ par an.
Cette année, j'ai découvert que la prime d'assurance avait été fortement augmenté sans que personne n'en soit informé. Elle s'élève désormais à 1900€, soit environ +30% en une année seulement.

J'ai donc interrogé l'agence immobilière qui gère la copropriété pour demander des explications et obtenir des devis en vue de changer d'assurance. L'agence s'est rapproché d'un courtier qui a répondu qu'il était inutile de solliciter des assurances au regard de la sinistralité de l'immeuble. Selon le courtier, le "rapport sinistre sur prime (S/P) est de 671%, alors qu’un contrat est considéré comme équilibré autour de 40 %".

J'ai demandé d'obtenir le récapitulatif de ces sinistres. Il y en a 6, pour un montant total de 23000 €. A mon sens, une partie des sinistres ne concerne pas l'assurance de la copropriété mais seulement les assurances de copropriétaire. Il s'agit principalement de dégâts des eaux entre voisins d'un étage à l'autre.

Dans ce cas, l'assurance de la copropriété est-elle en droit d'appliquer une augmentation de la prime dans ces proportions ?

Sur le tableau obtenu, plusieurs montants sont communiqués pour chaque sinistre : évaluation, règlement, honoraires, franchises et recours. Mais je ne sais pas à quoi cela correspond.

Je vous remercie pour vos éclairages car je me sens un peu démuni et impuissant face à une situation qui me parait injuste.

Bien cordialement,

[justedroit]

Bonjour thomas82000v,

Le ratio en question devrait signifier que l'assureur a réglé comme indemnisations bien + que ce qu'il a perçu comme cotisations et, bien au delà du pourcentage qui définit l'équilibre du contrat.

Évaluation = Estimation par expert des dommages pour déterminer le montant de l'indemnisation.

Règlement = Le paiement des indemnisations aux assurés.

Honoraires = Les frais des interventions des professionnels : experts, avocats, commissaire de justice.

Franchises = Montant qui reste à la charge de l’assuré après indemnisation.

Recours = L'exercice des démarches engagées par l'assureur à l'encontre des parties adverses pour récupérer les sommes versées.

Je pense comme vous, qu'il n'a pas été fait de distinguo entre les sinistres des parties privatives et ceux des parties communes, alors que l'assurance et la cotisation en question est celle de la copropriété.

C'est le point à soulever pour renégocier le montant de la revalorisation intempestive ou aller à la concurrence.

Cordialement.

[thomas82000v]

Bonjour JUSTEDROIT et merci pour votre réponse,

Je comprends mieux le tableau de sinistralité même si la situation reste obscure.

Sur les 6 sinistres :
- 3 ont donné lieu à des règlements, pour un montant total de 3600€, dont un avec un recours de 12000€
- 3 ont seulement fait l'objet d'une évaluation, pour un montant total de 6000€

Et en réponse, l'assureur indique :
- Il n'y a pas de sinistralité sur du "privatif" directement, sauf si la copropriété est mise en cause, comme par exemple: le 28/08/2023: DDE PLAFOND P.C. 2EME ETAGE AVEC MME XXX où notre assurance a déboursé 14288,57€ car il a été prouvé par un rapport que nous étions en cause au niveau des communs.
-les montants déboursées par la compagnie d'assurance s'élève au total est à 23207,19€ sur les trois dernières années.

Le courtier mobilisé par le syndic refuse de demander des devis au regard de cette sinistralité. Mais ça me parait fou.

Et ce qui est encore plus dingue, c'est que j'ai soulevé un lièvre en me penchant sur cette question. J'ai découvert que le contrat d'assurance couvrait la copropriété pour une surface de 1150m² alors qu'elle ne mesure que 630m² !

[Floch6768]

Bonjour

J'ai découvert que le contrat d'assurance couvrait la copropriété pour une surface de 1150m² alors qu'elle ne mesure que 630m²

La différence de superficie est énorme. Normalement un expert la calculera en prenant les mesures de l'extérieur, multipliées par le nombre d'étages. Se rajoutent les box, les dépendances, les combles. les sous-sols (certains assureurs retiennent dépendances, combles et sous-sols pour moitié) .

Les contrats assurés à la superficie sont indexés sur le coût de la construction. Les Compagnies d'assurances sont libres d'apporter des majorations

Un courtier est représentant de son client. Il lui appartient de rechercher la meilleure société d'assurances pour les garanties et les primes

[justedroit]

Bonjour à tous,

A moins que cet assureur a pris en compte la surface développée de la copropriété qui correspond à la surface extérieure des murs x par le nombre d'étages, les reste des surfaces (cave, combles non aménagées .... ) à 50 %

Reste donc à savoir quel mode de calcul a été employé par cet assureur.

Le Syndicat de copropriété devrait être en mesure de le savoir ou sinon a la possibilité de réclamer ce renseignement au syndic et, non pas au courtier de celui-ci qui n'a aucun lien avec les copropriétaires.

[Floch6768]

Reste donc à savoir quel mode de calcul a été employé par cet assureur.

A la souscription du contrat ce n'est pas l'assureur qui calcule la superficie. Il établit le contrat en fonction des éléments fournis par l'assuré

[justedroit]

A la souscription du contrat ce n'est pas l'assureur qui calcule la superficie. Il établit le contrat en fonction des éléments fournis par l'assuré

Je ne parle pas du calcul de la superficie dont il s'agirait mais de son mode de calcul.

Quant au calcul lui-même, vous avez dit si je ne m'abuse que "normalement c'est l'expert" qui l'effectue, pour dire maintenant que c'est d'après les documents fournis par l'assurée, c'est -à-dire la copropriété.

[Floch6768]

Je résume mes interventions

l'assureur établit le contrat selon la superficie fournie par l'assuré (qui a pu prendre un expert)

lors d'un sinistre affectant l'immeuble l'assureur missionne un expert qui vérifiera la superficie par un métrage extérieur, multiplié par le nombre d'étages auquel s'ajoutent la superficie des dépendances, box, sous-sol et combles.

tous les assureurs n'appliquent pas une réduction de surface pour les sous-sols et combles.

les primes et capitaux sont sont revus annuellement selon l'indice de la construction

les primes peuvent être en plus majorées selon la fréquence des sinistres, un classement en zone sensible, inondable .....

[justedroit]

lors d'un sinistre affectant l'immeuble l'assureur missionne un expert qui vérifiera la superficie par un métrage extérieur,

Oui, mais outre que cette vérification n'est pas systématique mais généralement déclenchée en cas d'un doute portant notamment sur l'écart entre les dommages et les garanties souscrites et, que nous ne savons pas ce qui a été fait dans ce domaine, rien ne dit d'où vient cette énorme différence de surfaces constatées par thomas82000v qui n'a aucun rapport avec cette conséquente augmentation de 30 % sur les cotisations.

Laquelle, selon l'agence qui s'est rapproché de son courtier lui a répondu que le rapport sinistre sur prime est de 671 % alors qu'un contrat est considéré comme équilibré autour de 40 %.

D'où ma conclusion pour cet ensemble, que c'est un point à soulever pour renégocier le montant de la revalorisation de sa prime d'assurance.

[thomas82000v]

Bonjour,

Merci à tous pour vos messages.

Le problème de la surface assurée est important au regard des conséquences financières et des surplus que nous avons finalement indument payé depuis des années.
Je ne pense pas qu'il soit possible de faire réparer ce préjudice. Et je ne sais pas pourquoi nous en sommes arrivés là. Pour ma part, je n'avais jamais consulté le contrat, même lorsque nous avions changé d'assurance il y a quelques années. J'avais fait confiance au syndic qui, peut-être, avait seulement repris la surface assurée dans le précédent contrat.
Mais ce problème est en voie d'être réglé, avec un contrat qui va être revu.

Quant à mon problème initial (qui n'a effectivement aucun rapport avec le problème de surface), je reste toujours dans l'incompréhension. Le courtier ne veut pas prendre la peine de demander des devis auprès des assurances au regard de la sinistralité. Mais je reste bloqué sur le fait que, selon moi, une grande partie des sinistres sont d'ordre privé, et non du ressort de la copro.