FONCIA met le loyer en réserve pour travaux

[Nebiolo]

Bonjour, le loyer de mon locataire a bien été payé, cependant a été mis en réserve pour travaux à venir, par mon gestionnaire immobilier FONCIA. Est-ce légal ? l'agence n'aurait-elle pas du m'avertir ? Merci.

[justedroit]

Bonjour Nebiolo,
Cela dépend des termes du contrat avec votre gestionnaire, notamment sur la
mission que vous lui avez confiée.

[Nebiolo]

Bonjour, voici ses missions :

MANDAT DE GESTION IMMOBILIÈRE.
Dont les missions principales sont :
􏰀 Recherche et mise en place de locataire(s)
􏰀 Gestionadministrative
􏰀 Gestionfinancière
􏰀 Gestiontechnique
􏰀 Gestion immeuble total
􏰀 ReprésentationduMandant

Merci

[justedroit]

Bonjour Nebiolo,
Ce ne sont que des têtes de chapitre, sauf en ce qui concerne la recherche et mise en place du locataire, qui en principe entre dans le chapitre de la gestion administrative.

Bref, en tout état de cause, un mandataire qui prévoit des réparations de la chose louée doit :

1.- Vous en informer et obtenir votre consentement d'entreprendre ces travaux, les détaillant.

2.- Dans le cas de votre accord, vous présenter des devis d'entreprises pour vous permettre de les accepter ou de toutes les refuser.

3- Dans le cas encore de votre accord et de votre choix, de prévoir un échéancier de paiement correspondant à ce qui est ordinairement pratiqué à savoir, le paiement sur avances des travaux, tels qu'ils sont mentionnés sur le devis que vous avez choisi.

Et non ne rien vous dire en gardant par devers lui, le montant du loyer de votre locataire. Et pourquoi pas alors les suivants à son gré ?

C'est pourquoi, il serait judicieux de lui adresser une LRAR gardant copie, lui disant, si cela est le cas, que dans ce domaine vous ne l'avez autorisé en rien, et dés lors aux termes de l'article 1993 du Code civil ci-dessous relaté, vous considérez pour le moins qu'il a fait preuve à tort de zèle, et que par voie de conséquence et sous toutes réserves quant à la suite possible que vous entendez donner au dossier, vous lui demandez de vous restituer sur le champ le montant du loyer de votre locataire, dont vous avez financièrement besoin.

« Tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu'il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu'il aurait reçu n'eût point été dû au mandant ».

C'est quand même vous le patron !

[Nebiolo]

Bonjour,

En fait j'ai confié le mandat de gestion locative à FONCIA.

A ce titre FONCIA gère ma comptabilité mais ne vérifie pas les appels de fond envoyés par le SYNDIC de la copropriété. Concrètement le SYNDIC a émis un état de répartition des charges suite à l'AG de septembre avec une augmentation de 1172€ sans explications*. FONCIA n'a fait que mettre en réserve les loyers pour travaux à venir. Pour moi FONCIA doit exercer un contrôle et pouvoir justifier de cette augmentation. Or ils m'invitent à traiter directement avec le SYNDIC. Autant dire que FONCIA ne filtre rien.

Ma question est, sous mandat, qui de FONCIA ou moi a la responsabilité de traiter avec le SYNDIC, de contrôler la répartition de charges, de rechercher les erreurs éventuelles, de me fournir mes explications nécessaires à la bonne compréhension de mon budget ?

Voici un extrait du mandat comme demandé :

5 - REPRÉSENTATION PROCÉDURE
􏰀 Représenter le Mandant aux assemblées générales des copropriétaires dans la mesure où le Mandataire n’assume pas les fonctions de syndic de la copropriété dont dépend le(s) bien(s) géré(s) ou, à défaut le faire représenter,
􏰀 Passer et signer tous actes et procès-verbaux, élire domicile, substituer en tout ou partie dans les présents pouvoirs et généralement faire tout ce que le Mandataire jugera convenable aux intérêts du Mandant

* Loyer brut 466€, provision charges 70€, réserves pour dépenses à venir 1172€, soit 16 mois de charges courantes !

[justedroit]

Bonjour Nebiolo,
Vous me posez là une nouvelle question qui précise votre pensée, et qui porte cette fois sur l'énoncé du paragraphe 5 intitulé REPRESENTATION PROCEDURE.

Ce texte en tout cas pour moi, est ambiguë car il ne dit pas clairement que votre mandataire a le pouvoir, en relation direct avec le syndic, de contrôler les appels de fonds, mais seulement si j'ose dire, d'exercer une influence sur les décisions en AG tendant à défendre vos intérêts.

Ce qui reflète le fait qu'il n'existe pas de relation directe entre votre mandataire et votre syndic (pas de contrat) mais une représentation.

[Nebiolo]

Bonjour, merci encore pour votre dernière réponse très claire.

> Pour donner suite à notre échange j'ai questionné mon agence le 1/12/2024 : "...N'avez-vous le pouvoir, en relation direct avec le syndic, de contrôler les appels de fonds ?..."

> Malgré 3 relances et une demande de rendez-vous je n'ai aujourd'hui 26/1/2025 pas reçu de réponse.

> En approfondissant ma problématique initiale, il ne s'agit pas de réserves pour travaux futurs, mais de provisions à payer inscrites par mon agence immobilière dans ses comptes, qui font systématiquement l'objet d'une correction importante d'année en année, sans explications, courriers, ou des pièces justificatives autres que la déclaration produite par le syndic que je résume ci-dessous :
Date 29/5/2023 2/4/2024 30/9/2024
Période 1/1/20-31/12/20 1/1/21-31/12/21 1/1/22-31/12/22
Provisions exigibles 967,22 799,63 967,22
Total charges réelles -1486,57 -1155,68 2319,90
Insuffisances sur charges 519,35 356,05 1172,68

> Ma question : Mes courriers envoyés sur le site FONCIA restent sans réponse, par quels moyens être entendu ?

Bien à vous.