Abus de faiblesse/logement indécent voire insalubre CLICKANDRENT

[Perrinethi]

Bonjour, j’espère ne pas avoir créé un doublon d’un topic déjà existant et vous prie de m’excuser si tel est le cas.


J’ai besoin de conseil suite à un emménagement récent (juin 2024) dans un bien locatif géré par l’agence Clickandrent, agence dématérialisée.

A la mi-mai 2024 mon compagnon et moi-même, sommes contacté par ladite agence suite à une soi-disant candidature pour une petite maison de ville située sur la commune d’Aubervilliers. Vivant entassés dans 25 m2 depuis 3 ans et étant depuis un an en recherche d’un logement, nous sommes dans un premier temps très enthousiaste à l’idée d’enfin déménager dans un logement spacieux. Étant tous deux assez précaires (étudiants au chômage et rsa) nous avions beaucoup de mal à trouver un bailleur qui accepte notre dossier en région parisienne.

Clickandrent se distingue des autres agence car elle propose d’effectuer des visites virtuelles en plus des visites réelles. En gros, lorsqu’un bien vous intéresse, il vous font une visite virtuelle à partir d’une vidéo en 3D, suite à quoi vous pouvez soit déposer directement votre dossier en renonçant à la vrai visite — afin d’être prioritaire pour l’étude de ce dernier— soit attendre de visiter le logement pour de vrai, en prenant le risque donc que celui-ci vous passe sous le nez puisque d’autres personnes pourraient se positionner avant vous.
Profitant de notre sentiment d’urgence à trouver un logement, l’agence nous incite donc à envoyer notre dossier suite à la visite virtuelle, indiquant que d’autres personnes sont également sur le coup. La maison a l’air en bon état, lumineuse, bref un vrai petit miracle pour nous, au vue de notre situation.

Nous envoyons donc le dossier et quelque jours plus tard celui ci est accepté. Nous nous acquittons avant même la remise des clefs des frais d’agence et du loyer du premier mois ainsi que de la caution, puis vient le jour de l’état des lieux d’entrée et la remise des clefs.

Nous découvrons une maison dans un état moindre que celui de la visite, des fissures témoignent de manière évidente d’un dégât des eaux, et une forte odeur d’humidité règne dans la maison. L’agent qui s’occupe de la remise des clefs assure que c’est parce que la maison est restée un moment inoccupée, et affirme qu’il n’y a pas de problème au niveau plomberie ou autre, à sa connaissance.

Je vous passe les nombreuses petite péripéties du genre ménage pas fait, code d’entré invalide bip d’entrée qui ne marche ps ect.

C’est l’été, nous laissons les fenêtres ouvertes tout le temps et ne souffrons pas plus que ça de l’humidité. Par curiosité tout de même nous reprenons des photos de certaines fissures qui nous inquiètent et demandons à l’agence de demander aux propriétaires ce qu’il en est. On nous répond que le propriétaire n’est pas au courant et qu’il n’y a pas eu de dégât des eaux.

Le mois de septembre arrive et avec lui une météo plus fraîche et de la pluie. Nous constatons rapidement que le problème d’humidité est bien plus important qu’il n’y paraissait. Les fissures sous la salle de bain ruissellent, les murs sont trempés le plafond aussi. Nous alertons l’agence.
Après avoir insisté un expert vient établir un diagnostic : le taux d’humidité dépasse les 70% dans l’ensemble de la maison, il identifie plusieurs problèmes, remontées capillaires, fuite d’un tuyau encastrés dans la salle d’eau et malfaçons dans cette même pièce , plus sans doute une fuite au niveau du toit et peut être des problèmes d’humidité sur le réseau électrique . Le logement est donc si ce n’est insalubre, au moins indécent. Un plombier aussi envoyé par l’agence confirme se diagnostic, d’après lui il faut refaire la salle de bain.
Pendant ce temps nous peinons à dialoguer avec l’agence, de même que les ouvriers. A titre d’exemple l’expert humidité n’a pas pu obtenir les plans de la maison pour établir correctement son devis, l’agence lui a indiqué ne plus l’avoir depuis qu’ils ont supprimé l’annonce.
De notre côté nous cherchons à obtenir les photos de l’annonce ainsi que la vidéo 3D afin de prouver e que l’état de la maison ne coïncidait pas avec la réalité mais sans nous refuser cette requête, Clickandrent traîne des pieds.
Voilà bientôt un mois que nous avons signalé ces problèmes et tout avance très lentement.

Mes questions sont les suivantes : puis-je accuser l’agence d’abus de confiance si la vidéo 3D masquait volontairement les défauts de la maison ?
Comment faire constater l’état d’indécence/d’insalubrité de la maison ? Quelle différence y’a t’il entre ces deux statuts en terme d’obligation pour le bailleur ?
Quels dédommagement puis-je réclamer au bailleur ?(remboursement loyer, réduction loyer ?)
Comment effectuer ces démarches ?

Je vous remercie par avance pour votre soutient et j’ai hâte de vous lire

[Debase]

Dans les mairies, a l'urbanisme bien souvent ils ont un expert logements insalubres.
Ils fonds des rapports pour les proprio avec mise en demeure.
Autre avantage, vous passez prioritaire pour les logements HLM

[jadis]

Bonjour,

Voir auprès du CCAS

L’Action sociale assure un lien de solidarité entre les citoyens d’une même commune grâce à des aides aux familles, aux personnes en difficulté, aux personnes âgées et aux personnes handicapées.
https://www.aubervilliers.fr/CCAS
Voir "Habitat indigne..."
https://www.aubervilliers.fr/Logement
"La lutte contre l’habitat indigne est une des priorités de la municipalité."

[Perrinethi]

Merci pour votre retour rapide ! Je prends note et j’irai en mairie dès que possible

[jadis]

Bonne suite.

[jadis]

Cette municipalité a pris des mesures très intéressantes concernant certains quartiers:
"Tous les logements du parc privé de plus de 5 ans compris dans le secteur Centre-ville Marcreux et avenue Jean Jaurès + Secteur Villette Quatre Chemins sont concernés."
https://www.aubervilliers.fr/Permis-de-louer-obligatoire

À espérer que cela limitera efficacement les nombreux abus dans ce domaine et même parfois des drames !
https://www.pap.fr/actualites/nouvelles-regles-du-permis-de-louer-etes-vous-prets/a24844

"Pour lutter contre l'habitat indigne, les communes peuvent imposer un « permis de louer ».
Ce dispositif, encore peu connu mais qui concerne plus de 500 communes en 2024, oblige le propriétaire bailleur d'un logement situé dans une zone concernée à effectuer une démarche administrative avant la mise en
location... "
https://www.pap.fr/bailleur/contrat-location/logement-quand-faut-il-un-permis-de-louer/a19194
https://www.notaires.fr/fr/article/le-permis-de-louer-mode-demploi

NB: Apparemment l'administration n'actualise aucune liste des communes qui appliquent ce dispositif.

À noter également:
"Le permis de louer ne s'applique pas partout, uniquement sur les communes ayant décidé de le mettre en œuvre."
https://www.locservice.fr/guides/guide-proprietaire/mettre-son-logement-location/permis-de-louer
===========================
Que veut dire logement décent ?
Définition:
https://www.pap.fr/bailleur/choisir-investissement/quest-ce-quun-logement-decent/a1435

[justedroit]

Bonjour Perrinethi,

puis-je accuser l’agence d’abus de confiance si la vidéo 3D masquait volontairement les défauts de la maison ?

Ce n'est en rien un abus de confiance mais une rétention dolosive de la part du gestionnaire du bailleur qui peut lui coûter très cher si vous êtes en mesure de prouver sa dissimulation intentionnelle.

Comment faire constater l’état d’indécence/d’insalubrité de la maison ?

Il vous a été répondu le SCHS (Service communal d'hygiène), et
La caisse d'allocations familiale si vous percevez l'APL, et
Un constat d'huissier à moins que l'EDL mentionne tous les défauts du logement.

L'appel à un huissier est rapide dans l'action.

Par ailleurs, je doute que le DPE (Diagnostic de Performance Energétique) qui doit être obligatoirement annexé au contrat dans le dossier de DDT (Dossier Diagnostic Technique) vous ait été remis.

Quelle différence y’a t’il entre ces deux statuts en terme d’obligation pour le bailleur ?

L'insalubrité tient généralement de l'état de l'immeuble dans tous les éléments du logement, son ossature, sa sécurité ; le Préfet le décrète et les locataires sont relogés.

Un logement non décent est le contraire aux caractéristiques mentionnés au Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains.

"Article 1
Un logement décent est un logement qui répond aux caractéristiques définies par le présent décret.

Article 2
Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;
2. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
3. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
4. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;
5. Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements" ;
6. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

Article 3
Le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :
1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ;
2. Une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires ;
3. Des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;
4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ;
5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées. L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;
6. Un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.
Dans les logements situés dans les départements d’outre-mer, les dispositions relatives à l’alimentation en eau chaude prévues aux 4 et 5 ci-dessus ne sont pas applicables.

Article 4
Le logement dispose au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.
La surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R. 111-2 du code de la construction et de l’habitation.

Article 5
Le logement qui fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité ou de péril ne peut être considéré comme un logement décent.

Article 6
Les travaux d’amélioration prévus à l’article 1er de la loi du 12 juillet 1967 susvisée sont ceux qui ont pour but exclusif de mettre les locaux en conformité avec tout ou partie des dispositions des articles 1er à 4 du présent décret, sans aboutir à dépasser les caractéristiques qui y sont définies.
Les articles 1er, 5 à 14 et 17 du décret du 9 novembre 1968 susvisé sont abrogés.

Quels dédommagement puis-je réclamer au bailleur ?(remboursement loyer, réduction loyer ?)

Tout ce que vous voulez !
En absence du DPE résiliation du bail à effet immédiat, réduction de loyer, dommages-et-intérêts pour privation de jouissance paisible, mais à partir de votre demande puisque vous avez tout de même accepté le logement en l'état.

Comment effectuer ces démarches ?

Une fois le document attestant la non décence du logement et l'absence du DPE, adressez une LRAR (gardant copie) au bailleur avec copie pour information à son gestionnaire, lui relatant les FAITS en les datant avec énumération de tous les défauts, puis votre demande de ce que vous voulez (le cumul est possible).

[Perrinethi]

Merci beaucoup suite à ces recommandations j’ai été redirigé vers le service d’hygiène et effectivement mon logement se situe dans une zone soumise au permis de louer, démarche obligatoire que mon propriétaire n’a visiblement pas effectué. Le service en question a directement envoyé un courrier de mise en demeure à mon agence, et m’invite à en faire de même afin de pouvoir par la suite déposer plainte dans les règles de l’art !
J’espère que mon témoignage profitera à d’autres, je viendrais raconter la suite quand les choses auront bougées.

[Perrinethi]

Et merci également pour ce dernier message très détaillé et précis sur lequel je vais pouvoir largement m’appuyer afin de rédiger ma lettre de mise en demeure !

[jadis]

DOC - iNFO
"...condamnés mardi 28 mars 2017 à une peine de 18 et 12 mois de prison ferme..."
https://www.aubervilliers.fr/Condamnation-de-deux-marchands-de-sommeil-une-victoire-dans-la-lutte-contre-l
https://www.leparisien.fr/seine-saint-denis-93/aubervilliers-93300/aubervilliers-prison-ferme-pour-le-couple-de-marchands-de-sommeil-03-04-2017-6821637.php

22/08/2018
"Dimanche, un incendie a fait 22 blessés à Aubervilliers. L’appartement qui a pris feu n’aurait pas dû être habité..."
https://www.lejdd.fr/Societe/a-aubervilliers-devant-les-marchands-de-sommeil-il-ne-faut-rien-lacher-3737966

https://immobilier.lefigaro.fr/article/marchands-de-sommeil-la-loi-logement-prevoit-de-renforcer-les-sanctions_ddf86c8e-a521-11e8-962f-e053b231acdb/
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