Régularisation de charges location maison individuelle

[KittySJ]

Bonjour,

J'ai besoin d'aide concernant la régularisation des charges du logement que j'habite actuellement.

Mon conjoint et moi-même sommes locataires d'un logement vide. Nous louons à un propriétaire privé, par le biais d'une agence immobilière qui assure la gestion du logement. Il s'agit d'une première mise en location, le propriétaire habitait auparavant son logement.

Nous payons un loyer ainsi que des provisions pour charges correspondant à l'enlèvement des ordures ménagères et l'entretien et le ramonage d'un poêle à granulés.

Le bail a pris effet le 04/04/2023. Nous venons de recevoir un décompte de régularisation pour la taxe des ordures ménagères et le ramonage et l'entretien du poêle à granulés pour 2023. Le problème est que le ramonage et l'entretien du poêle ont été réalisés par le propriétaire avant notre entrée dans les lieux. La facture indique que les travaux ont été réalisés le 07/02/2023. Nous contestons cet entretien, car il a été réalisé avant notre entrée dans les lieux, et avant même notre visite du logement. L'agence immobilière nous a appelé le 17/02/2023 pour nous proposer le logement en indiquant qu'il nous était réservé, car nous étions à la recherche d'une location depuis plusieurs mois.

Par ailleurs, nous avons pris des renseignements auprès de l'entreprise qui assure l'entretien du poêle à granulés, il s'avère qu'ils ne sont pas intervenus entre 2020 et 2023. Il y a de fortes probabilités que le propriétaire ait fait contrôler le poêle afin de se mettre en conformité avant la mise en location du logement.

L'agence immobilière nous répercute le montant de l'entretien et du ramonage en nous indiquant que ces travaux ont été réalisés pour notre entrée dans les lieux et que nous en avons bénéficiés, et qu'ils sont donc à payer. Par ailleurs, l'agence n'a pas appliqué de prorata sur la facture d'entretien du poêle à granulés alors qu'elle l'a fait pour les ordures ménagères.

Nous avons déjà rencontré des soucis avec cette agence immobilière, à notre entrée dans le logement, le DAAF n'était pas opérationnel (dépourvu de piles et non fixé au mur ou au plafond). Nous avons échangé beaucoup de mails pour obtenir le remboursement de la pile et avons dû menacer de saisir les conciliateurs de justice pour avoir gain de cause. Nous avons fixé nous-même le DAAF au plafond. Notre contrat de location comporte également une clause réputée non écrite (il y a des infiltrations dans le sous-sol et il est indiqué que nous ne rechercherons pas la responsabilité du bailleur).

Pourriez-vous nous confirmer que nous sommes dans notre bon droit de contester le paiement de la régularisation des charges liée à l'entretien et le ramonage du poêle à granulés pour 2023 ? Et éventuellement, sur quel texte de loi nous appuyer pour contester le paiement ? S'agit-il de l'article 6 de la loi 6 juillet 1989 ?

Je vous remercie par avance pour vos réponses.

Cordialement

[justedroit]

Bonjour KittySJ,
L'effet d'un bail n'est pas rétroactif.

Dés lors, puisque que le poêle a fait déjà l'objet de son ramonage annuel en 2023, avant votre entrée dans les lieux, ce faisant, le bailleur n'a fait, effectivement, que se conformer à son obligation contractuelle, en regard du a) de l'article 6 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui dispose que :

"Le bailleur est obligé :
-De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ..."..

Toutefois en l'espèce, il faut considérer que le bailleur était le propriétaire occupant du logement avant le 04/04/2023 et que c'est à ce titre qu'il a procédé au ramonage du poêle.

Ce qui revient à dire qu'en principe, ce "locataire" ayant quitté les lieux le 03/04/2023, se verrait rembourser au prorata les mois restant à courir de l'année civile, à la suite de quoi, les nouveaux preneurs, VOUS, auraient à régler le reste de cette année, qui court à compter du 04/04/2023.

Mais, cela vaut que si le bail le stipule.

Par ailleurs, le m) de l'article 4 de la même Loi précitée énonce que :

"Est réputée non écrite toute clause :
-Qui interdit au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur ou qui exonère le bailleur de toute responsabilité ";

Cordialement.

[KittySJ]

Bonjour justedroit,

Je vous remercie pour votre réponse, qui est identique à celle que m'a faite l'ADIL que j'avais interrogée en début de semaine et qui m'a répondue en fin d'après-midi hier.

Le bail n'indique pas de remboursement au prorata de l'année 2023 pour le poêle à granulés, et en plus l'agence immobilière nous facturait en totalité le coût de l'entretien annuel sans appliquer de prorata du temps de présence.

Un courrier recommandé part aujourd'hui à destination de l'agence immobilière en leur rappelant l'article 6 de la loi du 06/07/1989, et leur demandant de nous transmettre un avis de régularisation modifié sous 8 jours, faute de quoi nous saisirons les conciliateurs de justice.

Pour la clause interdite, effectivement nous étions au courant que cette clause est illégale et réputée non écrite. Il s'agissait surtout de démontrer, exemple à l'appui, que nous sommes face à des personnes qui sont soit incompétentes, soit malhonnêtes (au choix !). Nous ne l'avons pas mentionné auprès de l'agence immobilière car nous préférons garder quelques arguments sous le coude au cas où.

Je vous remercie encore pour vos réponses et votre disponibilité. Il est lassant de batailler sans cesse pour faire respecter nos droits de locataires.

Cordialement

[KittySJ]

Bonjour,

Je vous tiens au courant de la suite donnée à cette problématique.

Suite à notre mise en demeure envoyée en fin de semaine dernière en lettre recommandée et rappelant l'article 6 de la loi 06/07/1989, l'agence immobilière nous répond aujourd'hui en nous indiquant qu'ils ont commis une erreur dans la régularisation des charges et qu'ils nous facturent donc au prorata de notre temps de présence dans le logement l'entretien du poêle à granulés. Ils argumentent en indiquant qu'ils ont vu avec le propriétaire du logement et l'ADIL du département.

En lisant cela, j'ai appelé l'ADIL qui a maintenu la 1ère version que j'avais eu la première fois que je les avais appelé, à savoir que l'entretien du poêle pour l'année 2023 n'est pas dû par les locataires étant donné qu'il s'agit d'une première mise en location et donc d'une mise en conformité du logement. L'agence doit donc nous rembourser les provisions versées à ce titre pour l'année 2023.

Nous allons donc saisir un conciliateur de justice afin de faire valoir nos droits. Encore du temps perdu, et du temps à prendre pour pouvoir aller voir un conciliateur. C'est agaçant !

Bonne journée à toutes et tous

[justedroit]

Bonjour KittySJ,
Pour gagner du temps et puisque le bailleur a fait un premier pas en avant, pourquoi maintenant ne pas rappeler téléphoniquement l'agence pour lui dire qu'à la suite de sa réponse, vous êtes retournée à l'ADIL qui vous a confirmé que vous n'avez pas à régler les charges en question, que vous lui demandez de réviser encore sa position, avant d'engager une quelconque procédure (restez vague quant à elle).

Qui sait si vous ne serez pas surprise ?

[KittySJ]

Bonjour,

Je vous tiens au courant de la suite de notre problématique.

Justedroit, nous avons suivi vos conseils et adressé un mail à l'agence immobilière en indiquant que nous étions surpris de leur réponse, que nous avions de nouveau pris attache avec l'ADIL qui nous avait confirmé que nous n'étions pas redevables des charges en question pour l'année 2023. Nous avons détaillé l'explication en expliquant la différence avec une 1ère mise en location, et nous avons demandé de revoir leur position en indiquant que dans le cas contraire, nous engagerions une procédure.

Le directeur de l'agence en personne nous a répondu hier. En substance :
- il nous reproche une interprétation des textes de lois mais indique plus loin dans son texte que nous demandons une application trop stricte de la législation en vigueur (?),
- il nous indique que nous n'aurons plus de provisions pour charges à régler à compter du loyer de mai 2024,
- nous aurons une régularisation de nos provisions pour charges déjà versées desquelles seront déduites : la facturation de l'entretien du poêle faite en mars 2024, la taxe des ordures ménagères 2024 calculée sur la facture de 2023 (je suppose qu'ils vont faire une quote-part pour les mois de janvier à avril 2024).
- nous paierons les ordures ménagères sur présentation de la facture,
- il nous appartiendra de prendre contact avec l'entreprise pour le ramonage et de payer directement la facture.

Le directeur d'agence termine son mail en indiquant que le propriétaire hésitait à procéder à la révision annuelle du loyer, mais qu'il va finalement la faire car il veut être en conformité sur le plan juridique. Cette information étant mentionnée en insinuant de façon très grossière que, si nous n'avions rien dit sur les charges, sans doute le loyer n'aurait-il pas été augmenté.

En résumé, le bailleur comme l'agence immobilière ne se remettent pas en question et nous sentons bien que les avons fâchés alors que nous défendons juste nos droits élémentaires.

Peut-on parler de mauvaise foi caractérisée ?

Nous pensons répondre à l'agence immobilière que nous prenons acte de ces informations, que les textes de lois sont très clairs et ne sont donc pas sujets à l'interprétation, mais que les insinuations concernant l'augmentation du loyer sont douteuses. Tout cela en termes corrects et factuels. Nous ne voulons pas d'escalade de la situation. Nous avons conscience, malheureusement, que lorsque l'on fait valoir ses droits, il y a un risque d'être pris en grippe et qu'on nous le fasse payer à un moment ou à un autre.

Il est vraiment dommage d'en arriver à ce stade.

Bonne journée

[justedroit]

Bonjour KittySJ,
"Dura lex sed lex", et elle s'applique ainsi pour chaque partie au contrat.

Concernant l'augmentation du loyer qui n'aurait pas eu lieu si vous n'aviez pas contesté ces charges, pourrait être vrai que si le bail ne prévoit pas de revalorisation annuelle du loyer ; moi, je ne connais pas cette exception qui tôt ou tard n'a pas lieu.

Répondez à ce directeur comme vous le dites si bien, mais perso, j'éviterai cette phrase : "mais que les insinuations concernant l'augmentation du loyer sont douteuses" susceptible de laisser à penser que vous l'espérez en contre partie de la prise en compte de tout ou partie de votre demande, ce qui s'écarte du Droit en la matière.

[KittySJ]

Bonjour Justedroit,

La formule "Dura lex, sed lex" fait justement partie de notre réponse à l'agence immobilière.

Pour l'augmentation du loyer : le bail prévoit une révision annuelle du loyer et c'est tout à fait normal. A aucun moment, nous ne nous y opposons. Nous n'allons pas indiquer la phrase telle que libellé dans le message mais plutôt utiliser cette terminologie :

"Concernant votre passage relatif à l’augmentation de notre loyer : la révision annuelle du loyer est une faculté donnée au propriétaire. Il est libre de le faire ou non, et nous n’avons pas à juger cette action.
Néanmoins, la façon dont vous avez rédigé ce passage nous laissent perplexes. Est-ce à dire que si nous n’avions pas soulevé d’objections concernant la régularisation des charges, nous n’aurions pas eu d’augmentation ? Rien n’est moins sûr mais votre formulation laisse place à l’interprétation…"

Nous essayons de rédiger des réponses à l'égard de cette agence immobilière en restant factuel et sans être agressifs, car nous savons que cela nous desservira. Nous avons l'impression d'avoir face à nous un enfant colérique à qui on a dit non.

[justedroit]

Là, je trouve que ce paragraphe est mieux formulé.

[KittySJ]

Nous avons envoyé la réponse par mail hier soir.

Le directeur de l'agence immobilière vient de nous faire une réponse lapidaire. Il nous indique que "toute loi est sujette tant à l’interprétation (l’installation d’un détecteur de fumée ne veut pas forcément dire sa fixation,…) et à la loi des parties (le bail ou un accord tacite)."

Il indique également qu'il ne veut plus revenir sur une "discussion stérile" et que les textes de lois seront appliqués à la lettre désormais.

Pour la révision du loyer : il nous informe que le propriétaire avait réfléchi à limiter ou supprimer le montant de l'augmentation mais que cela n'est plus à l'ordre du jour et que l'augmentation sera appliquée chaque année "très scrupuleusement".

Nous sommes effarés de voir une mauvaise foi pareille. L'agence immobilière, tout comme le propriétaire, sont dans leurs torts sur un certain nombre de points mais c'est nous qui sommes les empêcheurs de tourner en rond. Incroyable !