Messagepar AS 31 » 14 déc. 2023, 15:00
Bonjour à tous les lecteurs de ce forum, sur lequel j’interviens maintenant depuis 8 ans, puisque l’investissement immobilier, c’est mon métier (je suis indépendant, rattaché à aucun réseau, donc parfaitement libre des choix que je fais pour mes clients),
Pour répondre à ce monsieur, qui vient ici tenter de vendre du Pinel (regardez le lien qu’il indique), je vais aussi vous indiquer un lien d’une vidéo que j’ai faite très récemment sur LinkedIn (le réseau social professionnel), car j’ai été contacté par mail pour analyser une proposition en loi Pinel (le lien est ici, vous allez bien rigoler : https://www.linkedin.com/feed/update/urn:li:activity:7133361384196591618/?originTrackingId=AGffJuoOTc2H%2F3y9gl3cFg%3D%3D ).
Je vous recopie ici les échanges de mails avec ce monsieur qui n’a même pas daigner me remercier de lui éviter ce piège, alors que j’ai passé du temps à lui faire une analyse détaillée. Remarque importante : la personne qui lui propose ce Pinel le tutoie, donc ils se connaissent bien, mais quand il y a de l’argent en jeu (la commission), l’amitié ne tient pas longtemps. Et vous noterez que je suis objectif, car je pourrais, en vendant du Pinel, toucher des commissions sans trop me fatiguer, puisqu’il y a juste à faire signer un contrat de réservation (j’ai choisi de faire d’autres choses qui demandent nettement plus de travail, mais au moins, j’ai des clients contents).
VOICI DONC LE MAIL QUE J’AI REÇU (il y a un peu de lecture, raison pour laquelle j’ai indiqué le lien de ma vidéo) :
Bonjour monsieur j'ai découvert votre chaîne YouTube j'aimerais votre avis sur un projet PINEL qu'il m'a été présenté de la manière suivante :
Bonsoir Antoine,
Tu n’as pas trouvé ton bonheur dans les lots de Dunkerque et les 8 lots de la métropole de Lille (courriel précèdent)
Trouve ci-joint un retour de lot Le Nobel à Armentières. Ville faisant partie de la MEL (Métropole Européenne de Lille) Elle est en plein essor à moins de 20 km de Lille avec une desserte train et bus. Elle bénéficie et bénéficiera aussi de l’essor de Dunkerque (autoroute sans péage).
*Lot 22 un T3 au prix de 204 000€ programme Le Nobel à Armentières promoteur Créer promotion (zone B1)*
Surface 65.30M² Terrasse/balcon 6M² 1 parking Plafond loyer Pinel 2023 : 731.59€ *Renta brut : 4.42%*
Petit calcul :
Achat du lot N°22, un T3 avec balcon et un parking au prix de 204 000€. Estimation montant frais de notaire 4 500€ + une très belle cuisine que tu vas choisir, donc environ 5 000€ = 213 500€ montant à financer. *Perso, j’essaie d’acheter, en plus, une 2ème place de parking à 5 000€*
*Les recettes :*
Loyer *730€* mensuel
Si passage notaire avant 2024 : Avantage Pinel 6 ans : (204 000€ + 4 500€) X 10.5% = 21 892.5€ / 6ans = *3 649€
annuel* /12 mois = 304€ mensuel
*Ou*
Avantage Pinel 9 ans : (204 000€ + 4 500€) X 15% = 31 275€ / 9ans = *3 475€ annuel* /12 mois = *290€* mensuel
*Total recette = 730 + 290 = 1 020€*
*Les dépenses mensuelles :*
Un financement sur 20ans (voir 24) des 213 500€. Au taux actuel 4.35% sans apport = *1 398€* échéance mensuelle avec assurance (0.36%). Tu peux mettre de l’apport si tu veux réduire les mensualités.
Estimation charges de copro + Assurance propriétaire non occupant *+* Assurance loyer impayés et dégradations + gestion administrative de la location = *100€*
Taxe foncière 730€/12 mois = *60 €*
*Total dépense = 1 398 + 100 + 60 = 1 558 €*
*Effort d’épargne : 1 558 € - 1 020 € = 538€*
REMARQUE AVANT DE VOUS MONTRER MA REPONSE A CE MAIL : celui qui appellerait ces calculs une étude ne manquerait pas de culot tellement c’est bâclé.
MA REPONSE (je ne change rien, c’est un copié-collé) :
Bonjour Monsieur,
C'est encore une plaisanterie en loi Pinel (je modère mes propos car la personne vous tutoie et je pense donc que vous la connaissez bien) :
Le seul marché immobilier objectif pour savoir ce que vaut réellement un appartement, est celui de l'ancien, qui confronte l'offre à la demande (si l'on n'est pas au prix, ça ne se vend pas).
Les annonces pour des T3 sont mises en ligne à des prix entre 120 000 € et 140 000 €, sauf un qui est à 155 000 €, mais qui fait 83 m². Analyse : toutes les annonces sont à des prix inférieurs à 2 000 € le m², et ce ne sont que des annonces, rien ne dit qu'ils seront vendus à ces prix. Dans ces conditions, même en montant à 2 000 €, un 65 m² se revendrait 130 000 € (première étape de l'analyse).
Le lien est ici (attention, certaines annonces Pinel se glissent parfois dans la liste) : https://www.seloger.com/map.htm?projects=2&types=1&natures=1&places=[{%22inseeCodes%22:[590017]}]&rooms=3&mandatorycommodities=0&enterprise=0&qsVersion=1.0&m=search_results_img-redirection-search_results_map
Je suis allé plus loin en analysant les ventes réellement effectuées, pour des T3 entre 60 et 70 m², d'abord avec un périmètre de 300 m autour du programme Pinel, puis j'ai élargi à 500 m (en remontant jusqu'en mai 2022).
Sur 300 m autour : 3 ventes sous les 100 000 €, mais comme c'est le même immeuble, je pense qu'il est dégradé, une à 104 000, une à 123 000, 3 autour de 130 000, et une à 153 000 (pour 70 m, soit 2 200 le m²).
Sur 500 m autour : j'en ai 5 sous les 100 000, une à 104 000, toujours une à 123 000, 4 autour de 130 000, et 2 à 150 000 (entre 2 200 et 2 400 le m², mais ce dernier est au 16 rue Saint Charles, quartier qui a l'air assez bourgeois et dans une résidence bien entretenue).
J'ai fait une étude, avec les données indiquées dans votre mail, en utilisant le profil d'un de mes clients qui a une imposition similaire à la vôtre, et voici ce que cela donne, sur 9 ans :
Coût réel de l'opération (donc tout compris) : 54 000 € (j'arrondis)
Capital à rembourser sur le crédit (aussi arrondi) : 140 000 €.
Dans ces conditions, si vous souhaitiez revendre sans perte (je ne parle même pas de faire un bénéfice), il faudrait revendre à 194 000 €, et vous n'auriez rien gagné. Vu le marché local, je pense que c'est mission impossible.
Et si vous souhaitiez le garder en location à long terme, je ne vois pas l'intérêt de se mettre un crédit de 213 000 € sur le dos, alors que l'on trouve, dans l'ancien, des T3 vers les 130 000 à 150 000.
Je suis un peu direct, mais j'aime mon métier et j'ai du mal à accepter qu'il soit fait au détriment du client.