DPE inexistant et augmentation loyer

[Vinstav]

Bonjour #matching et merci pour votre retour.

Le bailleur n'a-t-il pas l'autorisation d'augmenter le loyer une fois par an ? C'est ce qui a été fait par mon bailleur jusqu'à présent.
Dans la mesure où cette augmentation n'intervient pas à l'anniversaire mais reste permise par la loi, est-il possible de contester cette augmentation et de demander qu'un DPE soit fourni ?

Merci encore !

[justedroit]

Bonjour Vinstav,
Ce n'est pas comme cela que ça fonctionne.

En effet en ce qui concerne la révision du loyer.

Tout d'abord le bail doit mentionner l'existence de la révision du loyer et ensuite cette revalorisation n'est pas forcément à la date d'échéance du bail mais à celle là encore mentionnée sur celui-ci qui peut-être différente de l'échéance du contrat, comme l'explique le premier alinéa du I de l'article 17-1 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 :

« Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat ».

En ce qui concerne le DPE.

Non, en vertu du premier alinéa de l'article 3-3 de la même Loi précitée, le bailleur n'est en aucun cas tenu de vous fournir un DPE en cours du bail et lors de la reconduction tacite de celui-ci souvent confondue avec le renouvellement du contrat qui exige une seconde signature du preneur :

« Un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement ».

Mais l'astuce pour l'obtenir est de dire au bailleur que, comme il ne vous a pas été remis le DPE lors de la signature du bail ce qui est pourtant obligatoire, vous le demandez aujourd'hui pour vérifier la décence du logement, ce qui est votre strict droit.

En effet, un logement est considéré comme non décent lorsque les niveaux de performance énergétiques minimuns ne sont pas respectés.

Et, en ce cas, vous pouvez réclamer au bailleur une réduction du prix du loyer rétroactivement sur les deux dernières années.

[Vinstav]

Bonjour Justedroit et merci pour votre réponse.

Effectivement, au regard de ce que j'ai pu lire il faut bien distinguer révision et renouvellemenent.

Dans mon cas, il s'agit bien d'une révision annuelle prévue par le contrat ayant une clause de révision.

Il n'est pas possible, dans le cadre d'une révision, de faire une contestation quand bien même cette révision n'est pas faite en bonne et due forme (i.e. présentation d'un DPE à jour) ?(!)

Concernant votre astuce ( ), pourriez-vous me préciser quelle loi encadre cela ? Ca me permettra de bien documenter mon cas.

En effet, pour l'heure, j'ai préparé 2 courriers (A/R) pour :
1) Contester l'augmentation de loyer par manque de présentation d'un DPE à jour (au regard de ce que vous m'avez précisé, il faudra indiquer qu'il n'était pas là au moment de la signature et non pas au moment de la révision du loyer) ;
2) Proposer un renouvellement de bail avec diminution de loyer pour respecter l'encadrement des loyers - si le délai de 5 mois n'est pas respecté, il pourra le contester j'imagine ?....

Merci encore pour votre aide - le droit c'est un vrai sac de noeud !

[justedroit]

Bonjour Vinstav,
Il semblerait qu'il soit difficile de me faire comprendre malgré les textes Loi à l'appui. Je détaille donc :

Un bail de 3 ans avec tacite reconduction est une chose, et un bail de 3 ans sans rcette reconduction est toute autre chose. En effet,

Premier cas qui est le vôtre.

Un locataire signe un bail d'une durée de 3 ans avec tacite reconduction, alors que le bailleur ne lui a pas remis son DPE ; ce locataire ne peut plus exiger de son bailleur d'établir un DPE durant toutes la durées des reconductions tacites.

Dans ces mêmes conditions, si le bailleur lui a remis un DPE et qu'en cours des durées des tacites reconductions le DPE n'est plus valide, le locataire ne peut davantage réclamer au bailleur le renouvellement du DPE.

Dans ces deux cas, vous ne pouvez contester l'augmentation du loyer en raison de l'absence du DPE.

CECI EST LA LOI.

Deuxième cas.

Un locataire signe un bail d'une durée de 3 ans non renouvelable alors que le bailleur ne lui a remis le DPE.

Ce locataire sera en droit d'exiger le DPE au bailleur si celui-ci entend renouveler le bail avec son locataire car les parties devront signer ce nouveau bail de 3 ans. Il en sera ainsi au cas où le bailleur aura remis le DPE et que celui-ci n'est plus valide.

Enfin sur ce sujet, il importe peu que le bailleur ait été présent ou pas le jour de la signature du bail dés lors que celui est signé par lui.

CECI EST LA LOI !

La révision du Loyer.
Si le bail mentionne sa révision, il doit indiquer l'IRL (l'Indice de Référence des Loyers), c'est à dire préciser quel est son INDEX (le chiffre) et la période sur laquelle il repose (quel trimestre de l'année).

A partir de cette date d'effet le bail est revalorisé chaque année. Toutefois, le bailleur, pour ne pas se fracasser la tête, peut indiquer que la révision du prix du loyer aura lieu à chaque échéance du contrat bail, mais en tenant compte des dispositions précitées.

En tout état de cause, le bailleur doit démontrer à son locataire comment il a calculé ce nouvel indice correspondant à l'augmentation du loyer.

Si cela n'est pas le cas ou s'il s'avère que le calcul de cette révision est fausse, le locataire peut contester cette augmentation en démondrant à son tout le pourquoi.

CECI EST LA LOI !

Au sujet de l'astuce que j'appelle ainsi car elle repose sur la possibilité d'obtenir un DPE en cours du bail mais pour une raison de décence du loyer qui est autre chose OU qui est une nuance. J'explique :

A tout moment de la durée d'un bail un locataire peut se plaindre auprès de son bailleur si le logement qu'il occupe se dégrade au point de ne plus être décent (chaudière HS, infiltration d'eau, infiltration d'air, installation électrique défectueuse …).

Il en est de même si les niveaux de performance énergétiques minimuns ne sont pas respectés.
Mais en ce cas comment pouvez-vous savoir si ces niveaux ne sont pas respectés ? pour quel motif et comment demander à votre bailleur de vous délivrer votre DPE ?

Vous le constatez généralement lorsque que le montant de votre facture d'électricité (chauffage) n'est pas en rapport au degré de température de votre logement ; c'est le motif. Et la cause est l'augmentation du loyer sans justification puisque ce droit est acquis au bailleur à la condition que le logement qui loue ne soit pas une passoire thermique.

Pour réclamer ce DPE, il vous suffit simplement d'adresser au bailleur une LRAR lui disant, exemple :

« Monsieur,
En application de la loi de lutte contre le dérèglement climatique publiée au Journal officiel du 24 août 2021, je vous demande de justifier l'augmentation de mon loyer par la délivrance du DPE qui n'a pas été annexé à mon contrat bail.

Par ailleurs (si c'est le cas) je constate que le montant de la facture de chauffage n'est pas en rapport avec le degré de température du logement à 19° probablement dû aux infiltrations d'air.

Dans cette attente,
Veuillez agréer, Monsieur, mes salutations distinguées".

A la suite de quoi, quand vous recevrez ce DPE et si le logement est classé comme non décent, demandez à votre bailleur d'annuler cette augmentation de loyer.

[Vinstav]

Bonjour justedroit,

Merci pour votre réponse et en effet, je ne suis ni juriste ni avocat et au regard de ce que j'ai lu, les articles semblent parfois se contredire et fausser l'interprétation, mais encore une fois je ne suis que novice et merci pour vos précisions.

Je me suis rendu à l'ADIL hier et il m'a été indiqué que dans la mesure où mon bail va être reconduit tacitement le 04/12/2023 (puisqu'il a été signé le 04/12/2017 et reconduit tacitement le 04/12/2020), je peux au regard de la loi (i) demander une réduction de loyer et (ii) demander à ce que le DPE qui ne m'avait pas été fourni alors me le soit maintenant ==> cela en respectant la forme avec des courriers envoyés A/R (les dates d'envoi risquant de poser problème).

Finalement pour rebondir sur Dans ces mêmes conditions, si le bailleur lui a remis un DPE et qu'en cours des durées des tacites reconductions le DPE n'est plus valide, le locataire ne peut davantage réclamer au bailleur le renouvellement du DPE., il est indiqué sur le site du service public la chose suivante : À savoir : Le diagnostic de performance énergétique (DPE) doit être remis au locataire lors de la conclusion du bail. Il doit être réalisé depuis moins de 10 ans. Les critères du DPE ont été révisés et ceux qui ont été réalisés avant le 31 décembre 2017 devaient être renouvelés avant le 31 décembre 2022 ; ceux qui ont été réalisés avant le 30 juin 2021 devront l'être avant le 31 décembre 2024.

Si je comprends bien ce que vous avez dit, cela voudrait dire qu'une personne ayant signé un bail en 2010 ne pourrait pas demander de DPE à jour (à l'époque, ce document n'était pas trop connu et peu demandé) ?

Merci encore pour votre aide ! Le droit est un sujet très intéressant qui demande de bien schématiser les cas !
Bonne journée

[justedroit]

Bonjour Vinstav,
Je ne suis pas d'accord avec l'ADIL qui semble confondre et je l'ai précisé que c'est souvent le cas entre un renouvellement d'un bail et la reconduction tacite du bail qui sont pourtant deux choses bien différentes.

Par contre, la Loi de la transition énergétique est passée par Là qui permet à un locataire de réclamer à son bailleur le DPE qui ne l'ayant pas reçu à la signature du contrat, doit être en mesure de vérifier si le logement est décent ou pas dés lors qu'il reçoit une augmentation du prix du loyer.

Pour le reste, je suis d'accord l'ayant tout ou partie précisé.

Bonne chance à vous pour la suite de votre dossier.

[justedroit]

Allez, comme c'est mon jour de bonté, faites le cadeau de ma part à l'ADIL :

Le renouvellement est défini par l'article 1214 du code civil :
"Le contrat à durée déterminée peut être renouvelé par l'effet de la loi ou par l'accord des parties".

La tacite reconduction est définie par l'article 1215 du code civil :
"Lorsqu'à l'expiration du terme d'un contrat conclu à durée déterminée, les contractants continuent d'en exécuter les obligations, il y a tacite reconduction. Celle-ci produit les mêmes effets que le renouvellement du contrat".

[Vertige 2605]

Bonjour, Je suis locataire d'un appartement depuis 2009, dans mon contrat les bailleurs ont le droit d'exercer IRL chaque année chose qu'ils n'ont jamais fait jusqu'au mois d'août dernier. Seulement ils ne m'ont jamais fourni de DPE et si mes recherches sont exactes , depuis Août 2022, pour augmenter son loyer, le propriétaire doit au moin justifier d'une classe énergétique E même pour appliquer l'IRL. Et pour attester qu'il est vraiment dans les clous, il lui faut un diagnostic validé. Autrement dit une DPE produit après le 1er janvier 2018. Suis-je en droit de refuser l'augmentation qu'ils me demandent?
Merci de votre réponse