Passoire énergétique et blocage du loyer : agence récalcitrante

[hepao]

Bonjour (ou bonne nuit !),

Locataire d'un logement en gérance et au DPE G établi en 2007 (596,53 kWhEP/m².an), voilà la deuxième année consécutive que mon loyer est révisé en début d'année. L'an dernier, j'avais rappelé à l'ordre l'agence immobilière car je savais ma situation correspondre à tous les critères de la nouvelle loi Climat et résilience. L'agence s'était exécutée (sans un mot d'excuse, bien entendu...) et avait annulé la hausse de mon loyer.
Cette année, le même interlocuteur me répond platement que je suis en effet dans mon bon droit en refusant cette révision, mais que la SCI propriétaire peut exiger l'établissement d'un nouveau DPE, l'actuel étant obsolète. On m'assure qu'un retour de la SCI me sera communiqué rapidement.

L'agence a-t-elle le droit de conditionner le blocage du loyer à la confirmation du statut de passoire thermique par un nouveau DPE ?

D'après mes informations et déductions, ce nouveau DPE aurait dû être établi lors de la reconduction tacite de mon bail, en début d'année dernière, et non a posteriori, après cette deuxième révision de loyer indue. Ai-je raison ? Si c'est le cas, sur quelle base puis-je à nouveau rappeler à la loi cette agence ?

Merci par avance pour vos lumières !

[justedroit]

Je ne comprends pas trop bien votre souci.

En effet, vous dites que votre agence qui a annulé la révision du montant loyer l'année précédente et qui vous présente celle dernière, convient que vous avez le droit de refuser cette révision car en effet, le DPE est obsolète, j'aurai dit moi périmé, ajoutant que la SCI peut exiger l'établissement d'un nouveau DPE, qu'en attendant elle bloque le loyer dans l'attente du résultat du DPE.

Déjà, si l'agence bloque le montant du loyer ce n'est pas votre problème de locataire puisque vous l'avez versé à celle-ci, laquelle est le mandataire de son client (le mandant) la SCI, votre bailleur.

Donc le problème se situe entre le mandataire et son mandant.

Ensuite, si le bailleur exige l'établissement d'un DPE, c'est encore à son mandataire de faire cette démarche.

Enfin, non, votre bailleur n'est pas tenu automatiquement de renouveler le DPE expiré puisqu'il vous en a remis un comme annexe à votre contrat bail, et pour que cela en serait ainsi, il aurait fallu qu'au terme du bail, celui-ci fasse l'objet de son renouvellement (ne pas confondre avec sa reconduction tacite), lequel exige les signatures des parties au contrat :

Article 3-3 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986
« Un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement ».

Il en ressort que c'est à vous, locataire, de faire la demande à votre bailleur de vous fournir un nouveau DPE.

Et, puisque l'agence l'admet, vous pouvez régler vos loyers sans sa révision jusqu'à l'attente du résultat du DPE;

[hepao]

Bonsoir,

Merci pour votre réponse.

Le problème vient "simplement" du fait que le loyer n'a pas été bloqué cette année, mais révisé, comme je l'indiquais, et le prélèvement de janvier a déjà eu lieu.
Mon agence ne s'exécute pas après ma réclamation, comme l'an dernier, mais me répond que bien même je sois dans mon bon droit, elle doit d'abord voir avec la SCI si celle-ni n'exige pas un nouveau DPE.

D'où ma question : a-t-elle le droit de conditionner le blocage du loyer à l'établissement d'un nouveau DPE, après l'avoir révisé indûment ?

Merci !

[justedroit]

Votre texte est quand même confus mais on va y arriver.

Le montant de la révision du loyer est une chose, celui du loyer lui-même est autre chose.
Et à ce sujet, je vous ai donné un exemple.

En clair, vous n'avez pas le droit de ne pas régler les FUTURS loyers combien même le bailleur ne vous remet pas un DPE renouvelé ; ce serait un manquement à une de vos obligations contractuelles.

Par contre, ce qui vous avez le droit de faire est de bloquer le montant du loyer révisé, c-à-d son augmentation.

D'autant que, je vous l'ai dit aussi me fondant en Droit, que c'est vous, le locataire, qui doit réclamer le renouvellement du DPE à votre bailleur.

J'espère que nous nous sommes compris mais si vous avez besoin d'informations complémentaires faites-le moi savoir.

[hepao]

Re-bonsoir,

Je comprends d'où vient votre confusion : en utilisant le terme de "blocage", je ne fais que reprendre le terme utilisé par l'administration elle-même pour parler du gel des loyers concernés par le cadre de la loi "Climat et résilience" : https://www.service-public.fr/particuliers/actualites/A15876

En aucun cas il ne s'agit d'une rétention de loyer, de mon fait. Je l'aurais bien entendu précisé, le cas échéant.

Ma question reste donc entière : si l'agence est bien hors la loi en procédant à une nouvelle révision, en ne l'annulant pas immédiatement après ma réclamation, en conditionnant le blocage-gel du loyer à l'établissement d'un nouveau DPE, sur quelle base légale précise la rappeler à l'ordre ?

Je n'ai pas l'intention de cesser les prélèvements automatiques pour procéder à des versements que j'aurais moi-même régularisés à la baisse, je souhaite dans un premier temps simplement fonder juridiquement ma réponse à cette agence indélicate.

Merci.

[justedroit]

La réponse ne reste pas entière puisque puisque je vous ai largement renseigné sur le sujet.

Maintenant vous me demandez sur quelle base légale vous appuyer pour éviter les révisions du loyer jusqu'à l'obtention du DPE.

Il s'agit de la Loi de lutte contre le règlement climatique laquelle a été publiée au Journal officiel du 24 août 2021, les loyers des logements dont le diagnostic de performance énergétique (DPE) est classé F ou G ne peuvent faire l'objet d'aucune hausse depuis le 24 août 2022 (en vigueur donc 1 an après sa parution).

Reste que pour le savoir, il faut programmer le DPE.

Bon, maintenant une petite question : est-ce que je peux aller maintenant manger un morceau ?

Mais, au besoin, poursuivez, je vous répondrai demain.