Augmentation du loyer d'une passoire énergétique

[pacodoso]

Bonjour,

Nous occupons depuis 2015 un appartement dans lequel nous sommes locataire avec ma compagne : nous avons signé un bail le 30 avril 2015, pour une date d'entrée effective au 1er juillet 2015.

Nous n'avons jamais reçu le DPE, car il n'y avait à l'époque pas d'obligation d'en fournir. Mais dans mes souvenirs par rapport à l'annonce où nous avions trouvé l'appartement, et par rapport à nos conditions de vie (humidité, pièces froides, courant d'air,...) et à nos consommations plutôt importantes (2 000 € / an pour le gaz et l'électricité) je pense que l'appartement doit être classé en F ou en G.

Nous avons déjà eu plusieurs échanges "tendus" avec les propriétaires, notamment au sujet de la moisissure qui apparait dans la chambre de notre fils. Cette pièce est également la plus froide de l'appartement, comme elle se trouve contre la cage d'escalier de l'immeuble et qu'il n'y a pas d'isolation.

Depuis des années, les propriétaires augmentent régulièrement le loyer et les charges, en se basant sur l'indice du 2ème trimestre.

Le bail signé comprends la mention suivante :

ARTICLE 4
LOYER,CHARGES ET PRESTATIONS
Le présent bail est consenti moyennant un loyer annuel de 9 120 EUROS payable d'avance au domicile du bailleur ou à l'endroit indiqué par lui le premier jour ouvrable du mois par fraction mensuelle de 760 EUROS (à terne échu)
En sus du loyer, le preneur sera tenu de payer au bailleur sa part des charges, prestations et taxes locatives selon les textes en vigueur. Ces charges, prestations et taxes seront payables au bailleur en même temps que el loyer par provisions mensuelles de 55 EUROS avec régularisation annuelle lors de l'établissement du décompte.
Cette provision sera révisée chaque année et fixée à un montant égal au 1/12e du budget prévisionnel transmis au preneur avec le compte de régularition des charges de l'exercice écoulé.
(...)
Le loyer ci-dessus stipulé sera réajusté automatiquement et sans accomplissement d'aucune formalité de plein droit au début de chaque période annuelle de jouissance en fonction de la variation de l'indice trimestriel national publié par l'INSEE en l'occurrence «le nouvel indice de référence desloyers » ou tout autre indice qui pourrait lui être substitué. L'indice de référence pour cette révision sera celui du 2° trimestre 2014 dont la valeur est de 125,15 dernier indice connu à la date de prise d'effet du présent bail et l'indice du même trimestre de chaque année.
Cette révision n'a lieu qu'en cas de hausse de l'indice.

L'ensemble de cette clause, en particulier celle concernant la révision du loyer est-elle légale?
Est-il "normal" que la révision ait lieu 1er janvier et pas à la date anniversaire du bail?

Mais dans la mesure où le logement serait classé en F ou G comme je le pense, avaient-ils le droit d'augmenter le loyer en 2023?

Nous avions en effet reçu ce courrier, comme chaque année :

Madame, Monsieur
Nous vous informons qu’avec effet du 1er janvier 2023 nous procédons à la révision de votre loyer, comme stipulée dans votre bail.
Le nouvel indice du 2e trimestre 2022 est de 135,84
votre nouveau loyer mensuelle est par conséquent de : 815 €
les avances sur charges (augmentés de 6 €) : 78 €
Total loyer et avances de charges mensuel pour 2023 : 893 €
avec nos sincères salutations

En 2022, le loyer était de 789 € : cela représentait donc une augmentation de 26 € par mois.

Ces prochains jours, je devrais donc recevoir comme chaque année le même courrier, avec une même demande d'augmentation.

Mais comment répondre, pour demander le DPE me permettant de savoir si ils sont bien en droit d'augmenter le loyer?
Et si le loyer est bien classé F/G, puis je demander le remboursement du loyer "trop perçu" en 2023?

Merci d'avance pour vos éclaircissements sur ce point.

[justedroit]

Bonjour pacodoso,

Nous n'avons jamais reçu le DPE, car il n'y avait à l'époque pas d'obligation d'en fournir.

Si, depuis le 1er juillet 2007 mais il n'avait qu'un rôle informatif.

Aujourd'hui, dans le cadre de la décence du logement visée à l'article 6 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, il est décidé que :

« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée » ;

Et au constat de l'état de votre logement ;

vous êtes en droit d'exiger de votre bailleur la délivrance d'un DPE.

L'ensemble de cette clause, en particulier celle concernant la révision du loyer est-elle légale?

Une partie non, mais elle a été en pratique rectifiée, s'agissant de la lettre d'avertissement sur la prochaine révision annuelle du loyer.

Est-il "normal" que la révision ait lieu 1er janvier et pas à la date anniversaire du bail?

Oui, car le paragraphe I de l'article 17-1 de la même Loi précitée explique que ;
« Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat » ;

Et que votre bailleur vous dit, je cite « Nous vous informons qu’avec effet du 1er janvier 2023 nous procédons à la révision de votre loyer, comme stipulée dans votre bail ».

Et si le loyer est bien classé F/G, puis je demander le remboursement du loyer "trop perçu" en 2023?

Non, ce n'est pas rétroactif.

[pacodoso]

Merci pour votre retour @justedroit, vous êtes vraiment sur tous les fronts

Quelle serait votre recommandation pour demander le DPE de manière "courtoise"?

Est-ce que ce serait de répondre à leur mail nous informant de l'augmentation du loyer, que je me réserve le droit d'accepter l'augmentation sous réserve d'un DPE ne nous situant pas en classe F ou G?

[justedroit]

Bonjour pacodoso,

Quelle serait votre recommandation pour demander le DPE de manière "courtoise"?

Votre logement tel que vous le décrivez est non décent et à ce titre, il vous est fait droit de réclamer au bailleur sa mise en conformité ou une réduction de votre loyer (privation de jouissance).

Vous ne l'avez pas fait, et je pense qu'en regard de votre affaire en suspens qui a fait l'objet de nos nombreux échanges, vous n'allez pas le faire maintenant.

Mais, pour cette raison, cela peut-être un tremplin pour demander à votre bailleur la délivrance d'un DPE par LRAR, lui disant, par exemple :

"Faisant suite à l'état du logement que j'ai eu l'occasion de porter à votre connaissance et à votre demande de révision du prix du loyer, vous voudrez bien me délivrer un DPE sous les meilleurs délais, lequel par ailleurs ne m'a jamais été remis, vous rappelant que ce droit m'est acquis".

Non, vous n'avez pas le droit de mettre en balance la délivrance du DPE contre le paiement du montant revalorisé du loyer, ce qui constituerait un manquement à une de vos obligations contractuelles.

Par contre, en absence de délivrance du DPE, le bailleur se mettra le premier en faute, ce qui vous permettra par la suite de légitimer le non paiement des augmentations des loyers, un peu comme si, il y aurait une augmentation des charges sans que celle-ci soit justifiée par le bailleur.