Pas de DPE, clause abusive, 3900€ de gaz pour 79m2

[Audace]

Bonjour,

Le 31 avril 2016, j'ai signé un bail de 3 ans avec tacite reconduction, avec une mairie. Il serait de 6 ans au regard de la loi puisque personne morale. Une clause spécifie qu'aucun diagnostique ne serait joint au bail et que la clause serait acceptée par les deux parties prenantes. Le proprio connaissait les problèmes que nous allions vivre. Nous découvrons la présence de poutres traitées contre les termites, mais rognées. L'appart n'est pas du tout isolé par endroit. Au plus il y a 5cm d'isolant. Une pièce sous le toit est invivable. 55 degrés l'été à 10 degrés l'hiver, 1cm d'isolant.

En 2023 des petits travaux que le proprio laissait de coté m'ont obligé à le relancer. En réponse, il m'a affirmé que mon bail avait pris fin, alors que c'est bien entendu faux. Quelques mois après, la facture de gaz a été multiplié par 5 dans la foulée. 3900 euros l'année pour 79m2. Malgré mes demandes, le proprio ne fournit pas de justificatifs, ni de récapitulatifs de charges. La répartition n'est pas calculée correctement et le proprio ne corrige pas l'erreur malgré 2 RAR laissés lettres mortes. Sauf à me préciser que les travaux d'isolation nécessitent mon départ en fin de bail en 2028. Isoler le toit n'impose aucunement notre départ.

Mes questions:
- L'absence de DPE à cette date rend-il l'appartement tacitement insalubre ? Si oui, que puis-je en obtenir ?
- Aucun doute sur le fait que le proprio connaissait les problèmes. Les anciens locataires successifs sont tous partis du fait de l'inconfort. Leurs témoignages + la clause suffirait-il à prouver une forme de dol ? Est-ce bien un dol?
- La loi du 22 aout 2021 ne s'applique qu'aux reconductions post aout 2022 pour ce qui est du gel des loyers etc..., dans mon cas, mon bail est reconduit au premier mai 2022. CQFD : Tchitchi. Cette loi me protège-t-elle sur d'autres points, hors cette notion de dates ?
- L'absence d'une certaine jouissance normale de cette location me permet-elle d'espérer une indemnisation ?
merci de vos réponses

[justedroit]

Bonjour Audace,
Je me contente si j'ose dire, de ne réponse qu'à vos questions.

- L'absence de DPE à cette date rend-il l'appartement tacitement insalubre ?

L'absence du DPE au bail ne rend pas nécessairement un logement insalubre.

- Aucun doute sur le fait que le proprio connaissait les problèmes. Les anciens locataires successifs sont tous partis du fait de l'inconfort. Leurs témoignages + la clause suffirait-il à prouver une forme de dol ? Est-ce bien un dol?

N'y-a-t-il pas eu d'établissement d'un EDL d'entrée ? où en cas de découvertes à charge du bailleur, le locataire est autorisé d'y revenir sous un délai de 10 jours.

Autrement, le bailleur est tenu de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; de sorte que s'il ne satisfait pas à ces dispositions, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.

La loi du 22 aout 2021 ne s'applique qu'aux reconductions post aout 2022 pour ce qui est du gel des loyers etc..., dans mon cas, mon bail est reconduit au premier mai 2022. CQFD : Tchitchi. Cette loi me protège-t-elle sur d'autres points, hors cette notion de dates ?

En absence d'un DPE, le locataire peut réclamer à son bailleur de le lui produire pour constater le cas échéant, la non décence du logement.

Et à ce sujet, s'il n'est pas interdit qu'une clause particulière soit mentionnée au bail, comme par exemple, celle citée qui stipule que les parties ont convenu qu'aucun diagnostic ne serait joint au bail et que la clause serait acceptée par les deux parties prenantes, pour autant, elle ne doit être contraire à la Loi.

Or, la délivrance au locataire du DPE comme tous autres diagnostics obligatoires par ailleurs, est d'ordre public ; ce qui signifie qu'il ne peut y avoir de dérogation possible.

Dés lors, cette clause illégale, et à même comme toutes clauses abusives, d'être réputée non écrite sans pour autant anéantir le contrat bail.

L'absence d'une certaine jouissance normale de cette location me permet-elle d'espérer une indemnisation ?

Oui, à condition de la prouver cette perte de jouissance paisible par le biais par exemple, l'établissement d'un constat par un commissaire de justice en regard du Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent.