Miracle 2025 faisant passer un DPE F à E ou arnaque ?

[EP73]

Bonjour à tous,
Je sollicite vos conseils pour une situation compliquée concernant la gestion de notre location. Voici les faits :

Août 2022 : Signature d’un bail pour un appartement non meublé de plus de 100 m².
Un DPE, établi en juin 2022, classe le logement en F (vérifié sur le site de l’ADEME).

Août 2023 :Tentative d’augmentation de loyer par le propriétaire
Nous refusons en nous appuyant sur la loi interdisant l’augmentation des loyers pour les logements classés F ou G.

Décembre 2024 :Gros problèmes d’isolation
Fenêtres vétustes (simple vitrage des années 60), condensation, chocs thermiques. Les châssis gonflent, nécessitant des rabotages qui aggravent encore + les courants d’air (jusqu’à 1 cm d’écart par endroits). Nous demandons le remplacement des fenêtres, mais le propriétaire refuse, bien que le DPE de 2022 recommandait ces travaux pour améliorer la classe énergétique.

Tout de suite après, un nouveau DPE est commandé par le propriétaire (alors que le précédent reste valide jusqu’en 2032), et sans travaux réalisés, le logement passe en E

En cadeau de noël nous recevons une augmentation de loyer rétroactive au 1er Janvier 2024, incluant un rappel pour toute l’année 2024.

Je m’interroge sur plusieurs points :

- La gérance de la location passe par une filiale d’un grand groupe immobilier. Comment est-il possible que des experts formulent des demandes aussi manifestement contraires au bail et à la loi (révision rétroactive du loyer) ?
- Le nouveau DPE : peut-il réellement remplacer un DPE encore valide pour contourner les restrictions sur les augmentations de loyers des logements énergivores ? En comparant les résultats sur le site de de l'ADEME (https://observatoire-dpe-audit.ademe.fr/afficher-dpe/2292E1466689S) je constate une omission de la consommation d’ECS et une minimisation des pertes thermiques dans le nouveau DPE, est ce que cela peut suffire à passer de F à E ?
- Les travaux sur les fenêtres : est ce que cela pourrait être considéré comme un critère compatible avec la décence du logement ? A noter le DPE initial de 2022 recommandait ces travaux pour améliorer la performance énergétique.

Que pensez-vous de cette situation ?
Quelles démarches recommanderiez-vous pour contester ces pratiques ?

Merci d’avance pour vos éclairages et retours d’expérience !

[EP73]

Merci Humble pour votre réponse rapide !
Oui c'est ce que nous allons faire.
J'ai contacté plusieurs diagnostiqueurs, ils m'ont d'abord recommander -avant de contre expertiser- de prendre attache avec celui qui a établi le DPE en E car en exportant les données dans leurs outils ils ne trouvaient visiblement pas les même résultats.

[justedroit]

Bonjour EP73,

La gérance de la location passe par une filiale d’un grand groupe immobilier. Comment est-il possible que des experts formulent des demandes aussi manifestement contraires au bail et à la loi (révision rétroactive du loyer) ?

Seulement l'intérêt de l'argent.

- Le nouveau DPE : peut-il réellement remplacer un DPE encore valide pour contourner les restrictions sur les augmentations de loyers des logements énergivores ?

Non, dés lors qu'il ne se justifie pas et que celui n'est pas réalisé de suite après celui initial comme une sorte de contestation, protestation, d'autant que vous dites que le nouveau DPE omet la consommation d'ECS et une minimisation des pertes thermiques

Les travaux sur les fenêtres : est ce que cela pourrait être considéré comme un critère compatible avec la décence du logement ?

L'alinéa 2 de l'article 2 du Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent dispose que :

"Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
-Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites" ;

ce qui apparemment n'est pas le cas.

Ceux-ci sont des éléments à soulever au bailleur susceptibles de le calmer dans son intention de réviser votre loyer, concluant dans votre courrier RAR, qu'en cas de contestation de leur part, vous diligenterez un pronostiqueur immobilier.

Et pour répondre à votre dernier message que je vois apparaître à l'intention du premier intervenant, je dis qu'il n'appartient pas à un locataire de se rapprocher du diagnostiqueur du bailleur, dés lors qu'il n'existe aucun lien entre lui et le locataire (pas de contrat), et que ce dernier diligenté par son mandant le bailleur, vous renseignera peut-être mais probablement à tort s'il se sent être mis en cause.

Etant entendu, que tout peut se faire.