Location - Régularisation de charges annuelle incohérente

[MEGN]

Bonjour à tous,

Tout d'abord, une bonne et heureuse année 2022 à tout ceux qui lisent ce message.

Voila j'ai une petite question pour connaitre mes droits (je suis parti à l'ADIL de ma région mais celle-ci est fermée pour une durée indéterminée..):

J'ai commencé une location en Novembre 2020 avec un loyer prévoyant une provision sur charge de 80€ par mois. La semaine dernière, j'ai reçu par courrier une régularisation sur l'année 2020 (soit, sur deux mois d'habitation) avec un montant étant presque 2 fois ce qui m'était demandé en provision et un loyer mensuel qui prenait 10% de plus!

En piece jointe, un tableau récapitulant les sommes dues avec ma consommation (eau froide, eau chaude et chauffage) ainsi que celle de la copropriété. Lorsque je regarde mes consommations, celles-ci semblent aberrantes pour ma durée d'habitation (2 mois sur 2020) et ne semblent pas prendre en compte la présence d'un locataire avant moi !
Par exemple, on m'impute:

• 12 m3 de consommation d'eau froide en 2 mois (je précise, on est deux jeunes dans un 49m²)

• 6 m3 de consommation d'eau chaude en 2 mois

• Près de 5800 KWH de chauffage en deux mois !!!! (pour info, en 2021, je suis a 2880 KWH de janvier à décembre!!!)

Dans mon état des lieux d'entrée, seul le relevé d'eau froide a été réalisé et en vérifiant l'index, je ne suis qu'à 4m3 de consommation en 2 mois (contre les 12m3 qu'ils me demandent), ce qui montre déjà la fausseté des charges réclamées.
Pour les autres malheureusement, seule la logique peut nous aider à voir que les valeurs sont inconcevables.

Mes questions:

1. J'ai contacté le comptable en charge de mon logement lui informant ces irrégularités en lui indiquant que la consommation qui m'est imputée est disproportionnée. Dans ce contexte, je n'allait pas payer les sommes demandées tant qu'il ne me prouvait pas que J'AI bien consommé les index qu'il impute dans MES deux mois de présence. Suis-je dans mon droit?
2. Est-ce ma faute de ne pas avoir forcé le prestataire de réaliser mes index lors de mon état des lieux d'entrée ? Est-ce qu'on peut m'imputer cela ?
3. L'agence peut-elle faire un prorata sur les consommations annuelles en répartissant ce que je dois vs. ce que l'ancien locataire doit ?
4. Que dois-je faire s'ils m'indiquent qu'ils n'ont pas le décompte par mois mais uniquement la consommation annuelle? Sont-ils dans leur droit de me demander de payer la consommation de l'ancien locataire? SURTOUT QUE, a ma question "Allez-vous envoyer une régularisation de charge aussi à l'ancien locataire?" la réponse était OUI. Vont-ils faire payer à deux personnes une même facture????

Voila mon petit problème pour bien commencer 2022... Je vous remercie tous pour les réponses que vous pourriez m'apporter.

[justedroit]

Bonjour MEGN,
Le f) du 1° de l'article 2 du Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d'établissement de l'état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale ci-dessous reconstitué, dispose en ce qui concerne les charges qui ne sont pas forfaitaires et pour des compteurs individuels, comme semble-t-il en l'espèce, que :

« L'état des lieux décrit le logement et constate son état de conservation. Il comporte au moins les informations suivantes :

« A l'entrée et à la sortie du logement :
-Le cas échéant, les relevés des compteurs individuels de consommation d'eau ou d'énergie ».

Ainsi, ces consommations auraient dues être relevées en votre présence lors de l'établissement de l'EDL d'entrée au logement ou au pire (car entre la sortie du locataire précédent et votre entrée des lieux des consommations peuvent être comptabilisées et pourtant à la charge d'aucune de ces locations), ou par défaut, à partir de celles relevées sur l'EDL de sortie du précédent locataire.

A la suite de quoi, un des alinéas de l'article 23 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précise que :

« Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification :

« Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires ».

Dés lors l'ensemble de ces manquements vous permet de ne pas régler seulement le montant de cette régularisation et le bailleur ne peut s'autoriser à le récupérer en l'étalant sur l'année en sus de celui de la provision puisqu'il ne s'agit pas d'un impayé mais d'un litige que légitimement vous soulevez et qu'il doit être résolu.

Mais, pour qu'il en soit ainsi, votre protestation sur cette façon de procéder par ses manquements à l'appel du paiement de la régularisation des charges annuelles, doit faire l'objet de l'envoi au gestionnaire d'une LRAR factuelle gardant copie, lui rappelant les articles Loi précités, concluant attendre de ses soins le règlement de ce litige pour régler le cas échéant, votre juste régularisation.

Bonne année à vous aussi.

[MEGN]

Bonjour justedroit,

Un grand merci pour votre réponse avec les citations de la loi qui vont bien avec. Pour information, j'ai procédé au paiement de mon loyer avec la provision sur charge classique et j'ai refusé la seule régularisation (ainsi que l'augmentation qu'elle génère sur mon loyer) qui me semble injuste.

Suite à contact du comptable de l'agence par téléphone, celui-ci m'indique qu'il "traiterait/répondrait à mon problème d'ici 2-3 semaines" car je cite, "beaucoup de boulot". Il m'a demandé de lui envoyer un mail avec tous les faits et qu'il regarderait ces derniers pour m'apporter une solution.

Est-ce que je peux lui faire confiance en maintenant uniquement le contact par email (auquel je n'ai pas reçu de réponse à ce jour donc pas de trace écrite de ce qu'il m'a indiqué plus haut) sans pour autant envoyer une LRAR ? Je ne sais pas s'il y a un délai pour officiellement contester et s'il n'est pas en train de m'endormir pour gagner du temps...

A ce jour, l'agence avec laquelle je traite a essayé maintes fois de me faire facturer les déboires de l'ancien locataire (télécommande parking perdue, pb boîte aux lettres...), mais suite à contact par email, ces derniers ont toujours annulé ces factures.

[justedroit]

Au lu des éléments que vous nous soumettez, je vous suggère LRAR gardant copie plutôt que par mail.

[justedroit]

J'ai oublié de vous préciser que le délai de l'envoi de votre protestation qui doit faire suite à la réception de la facture est de moins de trente jours, au delà duquel il peut être considéré qu'il s'agit d'un impayé et le traiter à ce titre.

[MEGN]

C’est noté. Je vais procéder à l’envoi d’une LRAR en mettant en copie le mail déjà envoyé ainsi que les textes de droit en informant gentiment de ne pas y prendre compte si c’est déjà traité.

Encore merci, bonne journée.