Sous location illégale en tant que "sous locataire"

[AirBelV2]

Bonjour à tous,

Je sollicite votre aide pour connaître mes droits et identifier qui est en tort dans la situation suivante.

Ma copine et moi sommes originaires du Sud-Ouest et, suite à l'acceptation tardive de ma copine en école supérieure à Montpellier pour l'année 2024-2025 (une semaine avant la rentrée), nous avons dû chercher en urgence une location via LeBonCoin. Après de nombreux échanges avec différents propriétaires – la visite étant impérative pour chacun – nous avons trouvé une annonce correspondant à nos besoins. Le propriétaire nous avait alors informés qu'il s'agissait d'une sous-location, ce qui ne posait pas de problème pour nous tant que le propriétaire principal était au courant. J'ai même pu payer le loyer à l'avance sans avoir à me déplacer pour une visite, ce qui nous garantissait la réservation du logement.

Au départ, le bail était prévu pour deux mois et un contrat (que je joins) avait été établi, précisant le montant du loyer charges comprises. Nous sommes arrivés début septembre sans problème. Fin septembre – début octobre, la propriétaire nous informe que nous pouvons prolonger notre séjour, ce qui ne nous pose aucun souci. Ainsi, début novembre, elle nous envoie par mail un nouveau contrat pour deux mois. Bien que je ne l'aie pas renvoyé signé, le loyer a continué d'être payé régulièrement en début de mois. Fin novembre, elle nous assure encore une fois que le renouvellement est possible (aucun contrat n'est alors établi, mais le paiement se poursuit chaque début de mois) et nous avons même inscrit notre nom sur la boîte aux lettres afin de recevoir du courrier.

Il faut également préciser que, lorsque la propriétaire nous a annoncé début décembre que le propriétaire principal n’était pas au courant de la sous-location, nous avons été immédiatement surpris de constater que nous avions été trompés depuis le début. Cependant, le loyer ayant déjà été payé en début de mois, et bien que cette situation fût problématique, il est difficile de quitter les lieux du jour au lendemain, surtout en tant qu'étudiants à Montpellier.

Début décembre, elle m’a réclamé 200 € d’électricité pour les trois mois écoulés depuis septembre, arguant d’un surcoût (j’ai réglé cette somme). Depuis deux semaines, elle me réclame maintenant 150 € supplémentaires au titre d’une prétendue surconsommation. Après avoir contacté Engie, il s’avère qu’il ne s’agit pas d’un dépassement, mais bien du montant total de la facture. Or, le contrat de septembre mentionnait clairement que le loyer était charges comprises. Le studio, d’une superficie de 40 m², est équipé d'une plaque de cuisson électrique, d’un chauffage électrique et d’un chauffe-eau électrique. Selon moi, une consommation entre 350 et 400 kWh pour les mois de novembre, décembre et janvier est tout à fait normale pour deux personnes.

Par ailleurs, elle réclame également une caution que je devais fournir au départ, caution que j’avais omis de donner. Depuis janvier, elle me la réclame à nouveau. Maintenant que nous savons que la sous-location est illégale, elle refuse de me restituer ce chèque de caution, d'autant que nous n'avons même pas réalisé d'état des lieux d'entrée.

Enfin, fin janvier, elle nous annonce que nous devons quitter le logement début février, avec un préavis d'une semaine. N'ayant pas la possibilité de trouver un autre logement en une semaine, je conteste ce délai de préavis, d’autant que rien n’était précisé à ce sujet dans le contrat initial. Elle finit par accepter que nous restions jusqu'en début mars, mais je lui fais part de mon mécontentement, estimant avoir été trompé dès le départ.

Enfin, hier soir, la propriétaire est rentrée de force dans l'appartement, car j’ai refusé de payer ces 150 €, constatant qu’il ne s’agissait pas d’un dépassement mais bien du montant total de la facture.

J’aimerais donc savoir :

Quels sont nos droits dans cette situation ?
Quelles sont les obligations et droits de la propriétaire ?
Sommes-nous en tort de ne pas quitter les lieux tant que nous n’avons pas trouvé un logement alternatif, surtout en l'absence de délai de préavis clairement indiqué dans le contrat (qui n’a pas été renouvelé depuis celui de septembre) ?
Merci par avance pour vos éclaircissements et conseils.

les photos du contrat ci-joint:
https://ibb.co/Z69FV0pt
https://ibb.co/DHVG5yGb


PS: Quand je parle de propriétaire, je fais référence en fait au véritable locataire qui nous a fait ce contrat de sous-location, à nous les « sous-locataires ». Le véritable propriétaire n'est pas au courant de cela ; j'aimerais d'ailleurs le mettre au courant de la situation, mais je ne sais pas du tout comment trouver ses coordonnées, sachant que le locataire ne souhaite pas me les communiquer.

[jadis]

Bonjour,

Le locataire en titre est en mauvaise posture, essayez de négocier avec.

Faites lui savoir à quoi il s'expose.

Prévenir le bailleur/propriétaire ne serait pas forcément une bonne idée pour l'instant, car le bailleur/propriétaire pourrait résilier le bail du locataire en titre.

Quels sont les risques de sanction d'une sous-location non-déclarée ?
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/523-sous-location-les-regles-legales-les-interdictions/
Extrait
Comment conclure un contrat de sous-location ?
"Si les conditions de la sous-location sont respectées, la sous-location du logement peut donner lieu à la signature d'un contrat de sous-location entre le locataire et le sous-locataire, sans que le propriétaire ne soit tenu d'y participer dès lors qu'il a été dûment informé. Le contrat doit notamment préciser sa durée, le prix, les modalités de paiement, le montant du dépôt de garantie.
Le locataire doit obligatoirement fournir deux documents au sous-locataire : l'autorisation écrite du bailleur et une photocopie du contrat de bail en cours."

https://www.defendstesdroits.fr/blog-posts/sous-location-non-autorisee-droits-du-proprietaire-et-recours-juridiques

[justedroit]

Bonjour AirBelV2,
Ne nommez pas propriétaire celui qu'il ne l'est pas.

Votre situation est que le propriétaire du logement a loué son bien à un locataire qualifié en l'espèce de principal, lequel vous a sous-loué son appartement sans y avoir été préalablement autorisé.

Le bail qui vous a été établi par le locataire dit principal n'a aucune valeur juridique, mieux, il est nul et donc réputé non écrit.

En conséquence de quoi, vous n'avez rien à lui payer, ni loyer, ni charges ; c'est votre force et votre moyen de pression à son encontre.

Tout en lui relevant l'illégalité de ce bail, vous pouvez toujours discuter avec votre locataire principal, lui disant :

« entendons-nous ou je signale vos activités auprès de la répression des fraudes, des Impôts, et vous assigne devant le tribunal compétent en remboursement de toutes sommes versées me prévalant de :

L'article 8 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 qui dispose que ;

« Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours ».

Et de l'article L145-31 du Code du commerce qui entend que :

« Sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite.

En cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l'acte.
Lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, le propriétaire a la faculté d'exiger une augmentation correspondante du loyer de la location principale, augmentation qui, à défaut d'accord entre les parties, est déterminée selon une procédure fixée par décret en Conseil d'Etat, en application des dispositions de l'article L. 145-56.
Le locataire doit faire connaître au propriétaire son intention de sous-louer par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Dans les quinze jours de la réception de cet avis, le propriétaire doit faire connaître s'il entend concourir à l'acte. Si, malgré l'autorisation prévue au premier alinéa, le bailleur refuse ou s'il omet de répondre, il est passé outre ».

Votre arrangement amiable plus qu'honnête consisterait au respect malgré tout du bail illégal, à savoir le paiement du montant du loyer et de toutes charges comprises, tel fixé au contrat, rien de +, rien de -, et la restitution du montant de votre dépôt de garantie le jour de la sortie du logement.