litige date d'effet préavis & retenue sur Dépot de garantie

[Loli975]

bonjour à tous

j'aimerai avoir votre avis sur le litige qui m'oppose à mon précédent propriétaire (logement quitté le 01 juillet 2019). je vais essayer de synthétiser l'histoire du mieux possible.

Le 28/05/2019, j'ai voulu mettre fin à un contrat de bail en envoyant un LRAR.
Par courtoisie, j'ai voulu prévenir le "propriétaire" par téléphone et SMS pour lui notifier qu'un recommandé arriverait dans les prochains jours qui signifiait mon intention de partir.

lors de la conversation téléphonique, la personne a lourdement insisté en disant que le préavis courait à partir de la date de retrait du recommandé... Ce qui a été fait 2 semaines plus tard et donc le préavis court jusqu'au 13/07/2019.

On décide de rendre l'appartement dès le 01/07/2019 matin, un nouveau locataire a été trouvé et son contrat doit prendre effet le meme jour dans l'après midi=> donc d'après le contrat de bail, je ne suis plus tenue de payer le loyer pour la période du 01/07/19 au 13/07/19.

Dans l'après midi du 01/07/2019, je recois une vidéo de mon "propriétaire" ou il filme le siphon de douche obstrué de cheveux et qui nécessite selon lui, l'intervention d'un professionel qu'il compte payer en piochant sur le dépot de garantie=> mais ce défaut n'avait pas été relevé sur l'état des lieux de sortie fait le matin meme ; est il en droit de m'imputer le cout de cette prestation selon vous ?


Par ailleurs, après plusieurs échanges pendant l'été 2019 par SMS et LRAR , il affirme ensuite que le nouveau locataire n'a pu entrer dans le nouveau logement que le 15/07/2019 ("délai pour venir à bout du traitement fait par le professionel )et le "propriétaire" me réclame donc de payer le loyer pour la 1re quinzaine de juillet.

Il m'est donc retenu 831€ sur le dépot de garantie et 455€ de loyer réclamé pour début juillet 2019.
A l'époque, nous n'avions pas voulu (peut etre à tort ?) entrer en litige pour réclamer la restitution du dépot de garantie pour éviter d'entrer dans un engrenage infernal.

Après 1 an et demi sans nouvelles de part, je pensais pouvoir mettre cette histoire de coté, sans avoir payé les 455€ reclamés. Mais j'ai recu début 2021 un LRAR pour me signifier que le tribunal d'instance a été saisi et que je dois me présenter à une conciliation de justice.

Le rdv de conciliation a eu lieu aujourd'hui et l'autre partie persiste dans sa volonté de percevoir la somme initialement réclamée de 455€ ; je n'ai pas voulu changer de position non plus. il y a donc eu un échec de conciliation à la sortie du rdv.

Le constat d'échec n'a pas été encore rédigé par le conciliateur car il attendait de recevoir des documents complémentaires par mail (pièce d'identité etc) pour le faire.

Question : je crains que cette histoire me coute bcp plus que 455€ et je ne sais pas si je peux qd meme encore payer que les 455€, meme si on etait tombés en échec à l'issue du rdv ? est ce que cela sera jugé comme recevable (à condition que l'autre partie accepte toujours cette solution) ?

Par ailleurs, le bailleur identifié dans mon contrat de bail est au nom de Mme XX "célibataire non pacsé" (information reprise dans le bail)
pourtant, ce n'est pas elle qui a signé le contrat de bail à l'époque mais un Mr se présentant comme Mr XX, "son mari"... et avec qui j'ai toujours eu affaire (je n'ai meme jamais rencontré physiquement Mme ou parlé avec elle par téléphone).
il n'y avait pas de clause prévoyant une procuration ou un mandat permettant à Mr d'agir pour le compte de Mme dans le contrat de bail.
J'avoue ne pas avoir fait attention à ce détail au moment de la signature.

Debut 2021, j'apprends qu'en fait Mr XX n'est pas son vrai nom mais qu'il s'appelle en fait Mr ZZ.
Lorsque je lui ai demandé pourquoi à l'époque il s'était présenté sous le nom de Mr XX il dit s'étre pacsé en 2020 avec Mme XX d'où l'utilisation de son patronyme (chose qui n'était pas encore fait au moment de la signature du bail).
Je trouve cela très bizarre , et je ne sais pas comment cela pourrait etre qualifié juridiquement ?
(je précise que le RIB était au nom de Mme pour le paiement des loyers et les échanges de courrier il était écrit Madame, meme si je ne suis pas sure que c'est elle qui les rédigeait et signait vraiment )

Au rdv d'aujourd'hui, il a fourni l'avenant au contrat de bail de la nouvelle locataire où il est fait mention que l'emmenagement n'a pas pu etre fait à la date initialement prévue du 01/07/2019 =>mais j'avoue avoir un doute sur l'authenticité du document étant donné le point ci dessus concernant son identité (incohérence parmi tant d'autres soulevé dans l'affaire).

Si l'affaire est portée effectivement l'affaire devant le tribunal, si le juge se prononce en faveur de l'adversaire, serais-je assurément condamnée à payer des dommages intérets/dépens article 700 comme ce qui m'a été affirmé aujourd'hui ?

Pensez vous que j'ai des arguments recevables en ma faveur ?

merci d'avance pour vos réponses.
Cdlt

[justedroit]

Bonjour Loli975,

Concernant le bail qui aurait été signé par toute autre personne non mandatée par le bailleur.

En ce cas, le bail écrit est susceptible d'être qualifié de nul mais devient oral. Dés lors, la Loi qui s'y applique est celle qui relève du bail écrit ce qui revient à la même chose d'autant que, ce qui serait possible de s'y échapper s'est construit par le temps que vous avez occupé au logement.

Dés lors, relevez ce sujet maintenant serait maladroit.

Concernant la somme de 831 € retenue sur votre dépôt de garantie correspondant au montant de la facture du professionnel qui a réalisé le traitement relatif à l'obstruction du siphon de la douche par des cheveux, laquelle n'a pas été relevée sur l'EDL de sortie signé contradictoirement.

Vu l'article 1732 du Code civil : « Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute ».

Vu le c) de l'article 7 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986

« Le locataire est obligé :
-De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement » ;

Cette retenue n'est pas légale.

Cependant, si vous n'avez pas protesté en son temps ni pour le moins évoqué ce sujet devant le Conciliateur de justice, il vous sera difficile de le soulever maintenant devant le juge alors que l'objet de la procédure est le non règlement du loyer pour la période du 01 au 13/07/2019 ce, à moins qu'il vous soit possible de faire une « Demande reconventionnelle », qui consisterait à ce que vous deveniez la partie DEMANDERESSE en lieu et place de la partie DEFENDERESSE (l'attaqué devient l'attaquant).
Toutefois, cette action risque d'être encore maladroite.

Concernant maintenant le non paiement du loyer pour les raisons et périodes précitées ainsi que l'avenant au bail du locataire en place dont vous doutez de son authenticité.

C'est un point qu'il vous fait droit de relever non pas au fait du bailleur ou la personne qui le remplace mais d'une part, que l'emménagement à un logement ne signifie pas l'effet du bail.

Donc l'avenant doit rappeler la date de l'effet du bail.

Et d'autre part, que la signature du locataire soit bien celle qui lui revient.
Or, sans preuve apportée, vous êtes en droit d'en douter.

Dés lors, réclamez la copie de la signature sur le bail du locataire pour être en mesure de la comparer avec celle de l'avenant qui doit être signé par Lui.

Concernant la possibilité de régler le litige avec le bailleur portant sur le reliquat du loyer, vous décidant avec réflexion de le lui régler.

Il vous sera toujours temps même devant le Juge et donc avant le déroulement du procès pour qu'il n'y ait pas lieu, de DIRE règlement en main, vouloir lui payer cette somme.
Le faire de suite serait mieux car s'il entraîne des frais au bailleur notamment s'il fait appel à un avocat pour le défendre, il risque de ne pas s'en contenter. Ce qui serait quand même surprenant pour une si faible somme.

Cependant, je suis étonné de cette LRAR qui vous signifie que le tribunal d'instance a été saisi et que vous devez vous présenter à une conciliation de justice.

Qui est l'expéditeur de cette lettre ? car normalement la procédure n'est pas ainsi faite.

En effet, c'est le greffe du tribunal d'instance qui vous "invite" à comparution et à cette comparution, c'est le Juge qui vous demande si vous acceptez une conciliation.

A cette conciliation, si les parties ne se sont pas mises d'accord, le conciliateur le notifie au Juge lequel procède au jugement sans pouvoir connaître les conclusions du dit-Conciliateur qu'il a missionné.

Autrement, en l'espèce, le bailleur peut saisir directement un Conciliateur au même titre que vous pourriez le faire, et sans accord des parties à cette conciliation l'affaire est classée sans suite.

Et en ce cas, c'est le Conciliateur qui vous convoque et il vous est droit de ne pas y répondre sans aucune conséquence pour vous.

Concernant les dommages-et-intérêts et les dépens.
Pour les dépens : selon l'article 700 du Code de procédures pénale, il est énoncé notamment que :

« Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ».

Sans la présence d'un Conseil, il s'agira seulement des frais de procédure ce qui reste sans proportion gardée (en regard du montant de la créance) que peu de chose.

Pour les dommages-et-intérêts. Je ne vois pas trop la raison pour laquelle le juge accorderait des dommages et intérêts au bailleur sans expliquer en quoi est le dommage apporté à sa demande de lui régler ce reliquat de loyer, alors qu'à cette époque il ne vous a pas soumis la preuve au sens du premier alinéa de l'article 1353 du Code civil, que la date d'effet du bail du locataire a bien été reportée :

« Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ».

Les intérêts de retard probablement si le jugement ne vous serait pas favorable.

Selon la formule consacrée toujours d'actualité, "un mauvais arrangement vaut mieux qu'un bon procès", je vous suggère de régler cette somme au bailleur après preuve apportée.

Tel est seulement mon sentiment.

Cordialement.

[Loli975]

Bonjour

Merci pour votre retour. J’en prends bonne note.

J’ai une précision à apporter.

Concernant la somme de 831 €, elle correspond en fait à :
-l’intervention d’un artisan pour le nettoyage/détartrage de la robinetterie, remplacement du flexible approuvés par moi-même sur l’état des lieux de sortie

- le nettoyage du siphon obstrué .

Je m’interroge surtout sur la durée d’intervention du plombier, qui a donc forcément un coût qui m’est imputé.

Dans un seul courrier recommandé adressé par l’autre partie début août 2019:
- il est dit dans un premier temps que le nettoyage du siphon a nécessité 2 jours d’intervention à partir du 1/07 (la date FATIDIQUE de mon départ et de l’entrée du nouveau locataire)
- plus loin dans le même courrier, il dit que « l’artisan est resté sur place plus d’une heure »le 01/07, jour prévu pour la date de début d’effet du nouveau bail.

J’avais en fait déjà relevé cette incohérence dans le courrier de réponse que j’avais fait en date du 12aout 2019 mais sans insister ensuite .

Dans un sms envoyé par le propriétaire le 01/07/2019 à 18h27, il est marqué :

« Madame
J'ai dû faire intervenir un plombier en urgence cet après-midi après vous avoir envoyé la vidéo car un nouveau bail entrait en vigueur aujourd'hui.
Il n'y a plus lieu d'intervenir, c'est déjà fait.
Il fallait prendre vos dispositions avant de rendre l'appartement.
Cdt. »

Selon moi, les deux sujets (1/reliquat qui doit m’être restitué sur le dépôt de garantie avec contestation du montant et durée de la prestation facturée par le plombier et 2/la date d’effet du nouveau bail que rien ne peut empêcher si la prestation dure à peine plus dune heure) sont liés.

Après avoir échangé avec une autre personne professionnelle (mais non avocat), d’après elle, je pourrais quand même protester la non restitution du dépôt de garantie devant le juge dans cette même affaire, même si cela n’avait pas été relevé devant le conciliateur.

Au vu de la précision ci dessus, pensez-vous toujours que je devrais faire une demande reconventionnelle et que j’ai peut-être plus d’argument en ma faveur ?

Après m’avoir Envoyé un sms le 1/07/19 et un LRAR le 02/07, ce n’est que le 5 août qu’on m’informe de la nouvelle date d’effet du bail, en réponse à un courrier que j’avais fait contester le paiement de la 1re quinzaine de juillet d’apres une clause du contrat qui stipule que je ne suis pas redevable de la somme(nouveau locataire ayant pris possession de l’appartement), au vu des informations du sms ci dessus que j’avais reçu le 1/07.

Je m’interroge sur le timing de communication de cette information faite À POSTERIORI.

Merci

[Loli975]

Re-bonjour,
encore une autre précision :
en fait, l'autre partie a déjà un avocat attitré et est convaincue de gagner l'affaire si elle passe devant le juge.

En faisant une recherche sur internet, j'ai vu que Mr ZZ et Mme XX sont en fait co-gérants de plusieurs sociétés, dont des SCI... d'où je pense leur recours à un avocat attitré.

[justedroit]

Bonjour Loli975,

Selon moi, les deux sujets (1/reliquat qui doit m’être restitué sur le dépôt de garantie avec contestation du montant et durée de la prestation facturée par le plombier et 2/la date d’effet du nouveau bail que rien ne peut empêcher si la prestation dure à peine plus dune heure) sont liés.

Dans votre précédent post vous avez dit ne pas avoir voulu entrer en litige avec votre bailleur en lui réclamant la restitution du dépôt de garantie, que vous pensiez pouvoir mettre cette histoire de coté, sans avoir payé les 455€ réclamés pour le loyer.

Pour moi, c'est donc admettre ou convenir le fait que vous êtes redevable de cette somme, les 831 €, alors que le retard apporté par le bailleur sur la restitution du montant du dépôt de garantie lui est chèrement pénalisé financièrement au profit du locataire, que le litige est seulement constitué par la demande du paiement du loyer pour la période dont il est question.

Après avoir échangé avec une autre personne professionnelle (mais non avocat), d’après elle, je pourrais quand même protester la non restitution du dépôt de garantie devant le juge dans cette même affaire, même si cela n’avait pas été relevé devant le conciliateur.

Ce n'est pas mon avis car la procédure amiable est le passage obligé avant celle judiciaire. Elle consiste à tenter de rapprocher les parties de l'affaire par la négociation. Dés lors, si un sujet qui serait un litige n'est pas soulevé pendant cette discussion, il n'y a pas de négociation susceptible d'aboutir ; donc ne peut être évoqué par la suite d'autant que le tribunal n'est pas saisi de ce motif.

Mais, il ne vous est pas interdit de le tenter ; la sanction ne serait que son possible rejet.

Par contre, lorsque normalement vous recevrez un document officiel comme par exemple la copie de l'exposé que la partie adverse entend soumettre au tribunal, vous pourrez alors dans le cadre d'une demande reconventionnelle revenir sur le sujet que vous n'avez pas évoqué ; c'est autre chose.

Pour ce qui est stipulé au bail s'agissant du logement qui se trouve occupé avant la fin du préavis, cette clause de Droit est contenue dans l'article 15 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

« sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur ».

Le souci est que vous n'êtes pas rompue à ces affaires comme l'est votre bailleur et surtout son Conseil dont ils en tireront profit.

C'est pourquoi pour le moins, je vous suggère de vous rapprocher d'une association de défense des consommateurs qui, pièces en mains sera à même peut-être de vous orienter plus précisément ou de faire appel à une protection juridique qui se trouverait au sein d'un quelconque contrat en votre possession.

[Loli975]

Bonjour,

je vous remercie pour votre réponse complète encore une fois.

Je suis d'accord avec vous, le cas n'est pas évident.

Concernant votre dernier point, au vous citez l'article 15 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 "« sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur ».

en fait, dans le bail signé à l'époque et rédigé par une agence immobilière, la clause n'est pas exactement rédigée comme ci dessus mais comme suit :
"(...) la réception de la lettre de congé par le bailleur fait courir un délai de préavis pendant lequel le locataire reste tenu au paiement de son loyer, meme s'il a déjà quitté le logement, sauf si, en accord avec le locataire sortant, un nouveau locataire occupe le logement avant la fin du délai de préavis.

A l'époque, les rdv pour faire la visite de l'appartement par de nouveaux locataires ont eu lieu en ma présence uniquement à des heures et dates de rdv arrangés par moi et les visiteurs (mail et sms à l'appui). j'ai toujours été à la disposition pour faciliter la reprise du bail par de nouvelles personnes.

peut -on dans ce cas considérer que j'ai été en accord pour l'entrée dans les lieux par une nouvelle personne avant la fin du préavis (si on s'en tient aux faits, car il ny'avait effectivement pas d'accord écrit en ce sens) ?

les arguments ci dessus avec citation de l'article tel qu'il est rédigé au contrat ont été envoyés à l'époque par moi meme dans les précédents courriers envoyés pendant l'été 2019.

si la clause prévue au contrat diffère de ce qui est prévue dans la loi, il me semble que c'est ce qui a été convenu dans l'acte signé qui prévaut ?

Dernier point, je suis d'accord avec vous, il faudra que je me fasse assister au cas où je passe devant le juge pour pouvoir bétonner mes arguments.

merci beaucoup

[justedroit]

C'est la Loi qui prévaut et non les conditions générales d'un quelconque contrat lorsque celles-ci lui sont contraires.

L'accord du bailleur est le fait que le locataire doit convenir au bailleur, et non qu'il convienne au locataire sortant ; rien de + normal.

Mais si le bailleur conclu le contrat bail avec son preneur, le restant du loyer à courir jusqu'au terme du préavis lui revient.

Un bailleur ne peut encaisser deux loyers d'une même période à deux locataires pour un identique logement vide ; il y aurait un enrichissement injustifié visé à l'article 1303 du Code civil :

"En dehors des cas de gestion d'affaires et de paiement de l'indu, celui qui bénéficie d'un enrichissement injustifié au détriment d'autrui doit, à celui qui s'en trouve appauvri, une indemnité égale à la moindre des deux valeurs de l'enrichissement et de l'appauvrissement".

Il vous suffit de prouver que le preneur a occupé les lieux pendant la durée du loyer que votre bailleur vous réclame, pour valider l'enrichissement injustifié et peu importe ce qui est stipulé au contrat.