Litige avec agence immo

[justedroit]

Hv001,
Je passais par là …

Exact et au mois d'échéance du mandat pour résilier sans pénalités.
Cordialement.

[Hv001]

Bonjour justedroit, merci d'être présent.
Je n'ai pas assimilé votre réponse. Si je résilie en 2021 j'aurai des frais de résiliation et si c'est en 2022 sans frais c'est bien ça ?

Cordialement

[justedroit]

J'ai compté sur mes doigts et j'ai trouvé résiliation du mandat sans frais en 2022.

[Hv001]

Ok
Si j'envoie ma résiliation pour cette année, je vais par conséquent payer les frais de résiliation. Mais je n'ai pas le montant de ces fameux frais visibles sur le mandat. Ça veut dire que c'est à moi de faire mon petit calcul par moi-même, je dois me baser sur les honoraires de gestion ?

[Mia78]

Bonjour,
Merci beaucoup pour les informations et soucis partagés sur ce fil de discussion. J'en profite pour poser quelques questions en complément.
Ma mère est usufruitière d'un studio, qui est mis en location via une agence.
Il y a eu des erreurs de gestion de l'agence (je suis en train de rédiger une LRAR sur ce point).
Je souhaite révoquer le mandat de gestion (à faire avec ma mère). Le mandat a été conduit tacitement début janvier, et je souhaite éviter un renouvellement de locataire. Je préfèrerais résilier sans frais et au plus tôt.
Les litiges sur la gestion devraient pouvoir être invoqués, éventuellement avec des indemnités (absence de recherche de locataire pendant plusieurs mois).
Mais je pensais aussi à faire valoir la loi Châtel. Sur chaque relevé de compte de gestion, il y a une mention sur le renouvellement à la fin du document. Est-ce que la loi Châtel est respectée sans envoi d'un document explicite au moment de l'échéance ?
Est-il possible d'invoquer la Loi Châtel et de réclamer des indemnités ?
Est-il possible de récupérer sans frais le studio pour un des petits-enfants, et donc le soustraire à l'agence ?
D'autre part, l'assurance 'risques locatifs' a remboursé des loyers à l'agence, qui vient de m'envoyer un message annonçant qu'elle conservait la somme "au crédit sur notre compte afin de régler les appels de fonds'. Est-ce légal ?
Ma mère est âgée, ne peut pas gérer directement les soucis avec l'agence, mais elle a besoin de cet argent pour compléter sa retraite. Jusqu'où puis-je me substituer à elle, avec son accord, dans la gestion des relations avec cette agence ?
Bien cordialement.

[justedroit]

Hv001 » 03 mars 2021, 20:17
Ok Si j'envoie ma résiliation pour cette année, je vais par conséquent payer les frais de résiliation. Mais je n'ai pas le montant de ces fameux frais visibles sur le mandat. Ça veut dire que c'est à moi de faire mon petit calcul par moi-même, je dois me baser sur les honoraires de gestion ?

Bonjour Hv001,
Une clause contractuelle au contrat doit préciser le montant ou la valeur des frais de résiliation et son mode de calcul. Autrement, il s'agirait d'une clause abusive.

Toutefois, si vous etes en mesure de prouver des fautes de gestion de ce mandataire, les frais de résiliation ne sont pas dus.

[justedroit]

Bonjour Mia78,

Est-ce que la loi Châtel est respectée sans envoi d'un document explicite au moment de l'échéance

Non, car le mandataire doit s'appliquer aux deux premiers alinéas de l'article L215-1 du Code de la consommation qui est la transcription de la Loi Chatel :

« Pour les contrats de prestations de services conclus pour une durée déterminée avec une clause de reconduction tacite, le professionnel prestataire de services informe le consommateur par écrit, par lettre nominative ou courrier électronique dédiés, au plus tôt trois mois et au plus tard un mois avant le terme de la période autorisant le rejet de la reconduction, de la possibilité de ne pas reconduire le contrat qu'il a conclu avec une clause de reconduction tacite. Cette information, délivrée dans des termes clairs et compréhensibles, mentionne, dans un encadré apparent, la date limite de non-reconduction.
Lorsque cette information ne lui a pas été adressée conformément aux dispositions du premier alinéa, le consommateur peut mettre gratuitement un terme au contrat, à tout moment à compter de la date de reconduction ».

Est-il possible d'invoquer la Loi Châtel et de réclamer des indemnités

Pour sa mise en jeu, vous devez impérativement l'invoquer.
Non pas d'indemnités mais les avances effectuées après la dernière date de reconduction ou, s'agissant des contrats à durée indéterminée, après la date de transformation du contrat initial à durée déterminée, sont dans ce cas remboursées dans un délai de trente jours à compter de la date de résiliation, déduction faite des sommes correspondant, jusqu'à celle-ci, à l'exécution du contrat.

Est-il possible de récupérer sans frais le studio pour un des petits-enfants, et donc le soustraire à l'agence ?

Ce petit enfant étant un descendant de votre mère, oui vous avez la possibilité de récupérer ce studio selon les règles imposées en la matière.
Et forcément, il sera soustrait automatiquement de la gestion de l'agence puisqu'il s'agit d'une reprise du logement pour y résider par un membre de la famille.

D'autre part, l'assurance 'risques locatifs' a remboursé des loyers à l'agence, qui vient de m'envoyer un message annonçant qu'elle conservait la somme "au crédit sur notre compte afin de régler les appels de fonds'. Est-ce légal ?

Non, vous n'avez pas à approvisionner votre compte avant la date d''appel de fonds par votre mandataire.

Jusqu'où puis-je me substituer à elle, avec son accord, dans la gestion des relations avec cette agence ?

Totalement en présentant à l'agence un mandat de gestion de votre mère.

Cordialement.

[Mia78]

Merci pour ces réponses Justedroit, et pour votre rapidité.
Elles vont m'être très utiles.
Bien cordialement.

[Mia78]

Encore une petite question.
L'ancien locataire a été l'objet d'un jugement d'expulsion. L'expulsion a été effectuée par un huissier début octobre. Les meubles et quelques effets personnels ont été laissé sur place (l'huissier, que j'ai contacté, m'a parlé d'abandon).
Un responsable de l'agence m'a dit qu'ils ne pouvaient pas légalement reprendre la gestion locative du bien avant l'expiration d'un délai de deux mois après l'expulsion effective.
De mon côté, je pensais qu'il y avait bien un délai de 2 mois, mais pour permettre au locataire de faire appel du jugement d'expulsion.
Qu'en est-il ? L'agence ne nous a informé de l'expulsion que fin janvier, et n'a fait aucune action pour la remise en location avant cette date. Il y a une perte de loyers due à l'inaction de l'agence, mais y avait-il une période de 2 mois incompressible ?
Je leur ai demandé d'indemniser ma mère (propriétaire) pour le manque à gagner, mais j'aurais voulu évaluer les sommes potentiellement récupérables auprès de l'agence. Les loyers non-payés avant l'expulsion ont été pris en charge par l'assurance 'loyers impayés', mais après cette expulsion, il n'y avait plus de couverture.
Bien cordialement.

[justedroit]

Bonjour Mia78,
Le délai d'appel au jugement d'expulsion est d'un mois.
Celui de prévention au locataire de retirer ses meubles est de deux mois, durant lequel le propriétaire ne peut pénétrer dans le logement ou à fortiori le louer.
Cordialement.