Litige avec agence immobilière

[Conanjack]

Bonjour,
Je suis propriétaire d'un logement tout neuf, je l'ai mis en location gérée par une agence. Ça se passe plutôt bien avec la première locataire qui a commencé la location en septembre 2016, le problème est après son départ du 02/01/2019, nous avons vu écrire sur l'état des lieux : plusieurs trous rebouches (mais pas de même couleur que le mur) , et divers traces sur les murs et les sols, ainsi un coin du miroir cassé, et un bout de sol gravement rayé, ce n'est pas de trace d'usure. L'agence nous a simplement transmis EDLS, n'a fait aucun nécessaire et l'a remis en location par trois colocataires. Elles y sont restées 3 mois et demi, sont parties le 30/05/2020. Je me suis rendu sur place, j'ai remarqué qu'il y avait une trentaine de trous chevillés sur les murs ! J'ai eu plusieurs communications par téléphone avec l'agence sur ce problème, il le prend à la légère, et me dit que j'ai pas le droit de leur demander de repeindre le mur une fois les trous rebouches. J'ai rappelé beaucoup de fois pour qu'il réagisse, en plus, il me dit qu'il pouvait garder deux mois la garantie de loyer pour ensuite en déduire si y a travaux à faire.pendant ce temps là, mon logement reste vide.
Mi-août, il m'a informé que les trous sont bien bouches par l'entreprise mandatée par eux, mais pas repeindre le murs, donc, ma première question :ai-je le droit de demander aux locataires de repeindre le murs une fois troué, dans mon cas, à la 1ere locataire ou les 3 autres, ou tous ? En sachant qu'il est stipulé clairement dans le contrat de bail habitation, dans Entretien locatif divers :le locataire s'engage à ne pas percer les faïence ainsi que les fenêtres en bois ou en pvc, à reboucher tous les trous qu'il pourrait être amené à percer sur les autres surfaces et à repeindre l'ensemble de la surface.....
2 eme question: est-ce qu'il a droit de faire ainsi :
l'agence a fait changer le miroir , mais il déduit un petit bout de prix sur la garantie de loyer, soi-disant que le miroir n'a pas été cassé entièrement par locataire.
Idem pour le sol rayé, il a fait un devis de 1000€,mais la partie abîmé n'est que 2m2, donc, il retient 100€ a peu près sur le locataire.
L'ampoule de la chambre fonctionne, mais ne s'allume plus une fois locataires parties, j'ai remarqué ce problème moi même en plus, donc il n'est pas écrit sur EDLS. Après ma réclamation, l'agence a fait appel à un artisan pour un devis, et me dit qu'il me tient au courant par la suite si le problème est dû à une mauvaise manipulation des locataires, au lieux de m' informer, il m'a envoyé une facture acquittée, et me dit qu'il a droit à faire les travaux de moin de 150€ comme écrit dans le contrat de gérance.
Je viens de lui envoyer une lettre recommandée pour exprimer mes mécontentements sur leur travail, mais je suis désespéré actuellement, mon contrat de gérance se termine fin août 2020, je ne peux plus résilier, je veux bien reprendre mon appartement, mais il faut que les problèmes soient résolus.
Je vous en remercie d'avance de votre réponse.

[valioud]

4 locataires en 4 ans, je trouve ça énorme.
Forcément, vous augmentez le risque de dégradation.

L'agence vous donne en principe les dossiers des candidats sur votre bien. A vous de privilégier un profil plus stable.

[Conanjack]

4 locataires en 4 ans, je trouve ça énorme.
Forcément, vous augmentez le risque de dégradation.

L'agence vous donne en principe les dossiers des candidats sur votre bien. A vous de privilégier un profil plus stable.

Bonjour, Valioud

Je n'ai pas été précis, 1ere location :une maman avec 3 enfants
2eme location :3 filles en colocation
Par contre, je n'ai pas été informé sur le choix des candidats, est-ce obligatoire ?
Comme j'ai donné la gérance à l'agence, c'est eux qui gère tout, pourquoi je paie à eux et je dois encore faire leur travail ??

[valioud]

L'agence pré-sélectionne, fait visiter et au final, me demande mon avis sur le dossier qu'elle propose. C'est ce qui est entendu avec mon agence ORPI.

C'est vous qui voyez mais pour ma part, j'aurais refusé une colocation.

[Conanjack]

On n'a pas abordé sur ce point quand j'ai signé le contrat de gérance, de toute façon, j'ai demandé la suspension de commercialisation de mon logement en attendant que les problèmes soient réglé.
Est-ce quelqu'un peut répondre à mes 2 questions svp ?

[justedroit]

Bonjour Conanjack,

En réponse à votre première question.
Si une clause au bail stipule que le locataire s'engage à ne pas percer les faïences ainsi que les fenêtres en bois ou en PV, à reboucher tous les trous qu'il serait amené à percer sur toute autre surface, n'est pas en soi un clause illicite, pour autant, si le locataire en passe outre, vous n'aurez pas d'autre possibilité que lui demander seulement de boucher les trous et qu'ils soient rendues invisibles.

Eventuellement le remplacement de l'élément, par exemple une faïence si le trou rebouché l'a dégradée.

Pour la peinture. Si pour vous, la surface est celle du mur où des trous ont été rebouchés, c'est contraire à la Loi et la jurisprudence est constante en la matière. S'il s'agit de celle du trou rebouché, il en est tenu par retouche.

En effet, alinéa a) du Paragraphe III – Parties intérieures - Décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 :

« Plafonds, murs intérieurs et cloisons :
-Maintien en état de propreté ;
-Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci ».

En réponse à votre seconde question.
Si un locataire casse une partie de miroir, celui-ci ne répond plus tout à fait à sa destination. Dés lors, à moins qu'une réparation partielle est envisageable comme probablement en l'espèce, vous pouvez retenir le montant du prix du miroir moins celui de sa vétusté.

Par ailleurs, vous ne pouvez ajouter un désordre qui n'a pas été mentionné sur l'EDL de sortie après départ du locataire au sens de l'article 1732 du Code civil parlant du locataire  :

« Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute ».

Voilà !

[Conanjack]

Bonjour, justedroit
Je vous remercie de votre réponse.
Si j'ai bien compris, les locataires doivent seulement reboucher les trous qu'ils ont fait, mais pas repeindre. Le problème est que les trous sont rebouches d'une autre couleur que le mur, en plus des trous, plein de traces noir sur les mur, c'est moche à voir en tout cas . Que pourrais-je faire ?
Pour 2eme réponse:
Le locataire doit bien remplacer le miroir cassé par un nouveau, pas de vétusté puisque mon logement est tout neuf, j'ai eu les clés en juillet 2016, et loué en septembre. Ça se trouve que l'agence a retenu le prix du miroir mais me rembourse que le coin cassé, pourrais-je toujours réclamer à l'agence même si c'est l'affaire concernant la première locataire ? (miroir réparé après départ des 3 colocataires)
Vous me dite que je ne peux ajouter un désordre qui n'a pas été mentionné sur l'EDL de sortie après départ du locataire au sens de l'article 1732 du Code civil parlant du locataire, le litige retombe sur l'agence alors dans cas là. Il a mandaté une entreprise pour faire ces démarches, il n'a pas remarqué le problème d'ampoule, ni relevé le compteur d'eau chaude (l'agence à déplacé, et à relevé eux même). Maintenant l'ampoule à été réparé, il me réclame le paiement, j'ai pas de loyer reçu, que dois-je faire ?
Merci encore de votre réponse.

[justedroit]

RE-,
Pour votre première question :
Le locataire doit faire un raccord de peinture. Si ce raccord est criant à vous de le retenir sur le montant du dépôt de garantie pour le faire reprendre (pas le mur, l'endroit), tout comme les traces de noir sur les murs à lessiver.

Présentation du devis, facture ou ticket de caisse au locataire sortant.

Ce, à condition que cela soit mentionné sur l'EDL de sortie par différence avec celui d'entrée.

Pour votre seconde question :
Cela tient du contrat et par-là même de la mission que vous avez confiée votre mandataire.

Comment votre mandataire peut-il retenir une partie de la somme qui l'a prélevée à votre locataire sans vous la restituer complètement ?
À lui réclamer évidemment même si cela remonte au temps de la première location à condition qu'il n'y a pas prescription (5 ans) à compter du litige.

Il y a probablement faute professionnelle au sens des articles 1991-1992-1993 du Code civil ci-dessous reproduits :

Article 1991 : "Le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.
Il est tenu de même d'achever la chose commencée au décès du mandant, s'il y a péril en la demeure".

Article 1992 : "Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.
Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire".

Article 1993 : "Tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu'il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu'il aurait reçu n'eût point été dû au mandant".

Remettre la gestion de votre location à un gestionnaire vous évite en principe, du travail et des tracas.
Pour autant, la confiance ne doit pas être aveugle ; il vous appartient de contrôler cette gestion.

[Conanjack]

Ré,
Je sais à peu près comment revoir tout ça avec l'agence après avoir lu vos réponses, je vous en remercie.
J'ai encore un doute sur un point : l'agence a fait un devis de réparation de parquet rayé de 1000€,mais la partie abîmée ne fait que 4 m2, donc il retient 110€au locataire mais sans faire le travaux, est il possible ?
C'est ma première expérience, je suis un peu naïf aussi en faisant confiance totalement à l'agence. Tout se passe très vite entre la 1ere et 2eme location, je n'ai pas eu le temps de bien me renseigner sur ces divers problèmes...
Deux dernieres questions :
1: Je peux résilier le contrat de gérance en leur rapprochant de ses fautes professionnelles ? Le mandat est reconduit pour un an parce que je pensais pas avoir tous ces problèmes.
2: Je pourrais faire un choix des locataires sur les sélections de l'agence comme disait valioud ??
Je vous en remercie encore.

[justedroit]

Re-,
Il y a un début à tout.

Vous parlez du mandataire puisqu'il a la gestion locative, mais in fine, toutes les décisions vous reviennent.

Un bailleur n'est pas tenu d'effectuer les réparations des désordres du locataire sur lesquels il a retenu son montant.

Une clause au contrat du mandat, doit en principe mentionner les motifs de résiliation du dit-mandat et ses modalités ; toute perte de somme constitue un motif sérieux de résiliation du contrat lorsque celle-ci résulte d'une faute du gestionnaire et que vous êtes en mesure de le prouver.

Le mieux étant de se séparer amiablement.

Oui, comme a dit valioud, il est recommandé que le choix définitif du candidat à la location vous revienne après une première sélection par le mandataire, selon des critères que vous avez déterminés avec lui (profil du candidat).