Le système de retraite est en danger : comparatif des solutions

[AS 31]

Vous me fatiguez tellement vous êtes caricatural. Pour votre gouverne, car ça commence à bien faire, cela fait plus de 8 ans que j'interviens sur ce forum au sujet de la loi Pinel et j'ai été contacté par des dizaines de personnes (plus de 100) à qui j'ai fait une analyse complète, détaillée et argumentée, parfois en refaisant l'étude quand elle était fausse et tout cela gratuitement.

Ensuite, dans une vidéo "grand public", si on commence à développer tous les détails et exceptions juridiques et fiscaux, on perd l'auditoire. Je raisonne donc dans le cas général d'absence de contrat de mariage, donc communauté légale (réduite aux acquets, les biens issus d'héritages et donations sont des biens propres). Mais les gens qui ont choisi soit la séparation et encore plus la communauté universelle savent que leur régime est différent, sinon ils n'auraient pas fait ces choix.

Donc, dans le cas de la communauté légale, vous avez tort, il n'y a plus besoin de donation entre époux, voir l'article 757 du code civil, que je recopie ici : "Si l'époux prédécédé laisse des enfants ou descendants, le conjoint survivant recueille, à son choix, l'usufruit de la totalité des biens existants ou la propriété du quart des biens lorsque tous les enfants sont issus des deux époux et la propriété du quart en présence d'un ou plusieurs enfants qui ne sont pas issus des deux époux."

Pour le vérifier, le lien est ici :
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006431087

Pour finir, vous êtes malhonnête car, dans la vidéo, j'explique clairement que tout est compté, y compris la fiscalité, les charges, la taxe foncière, les frais d'agence (légèrement "gonflés" pour tenir compte des aléas) et les assurances. Au passage, en plus de l'assurance locative (impayés, dégradations et protection juridique) ce n'est pas l'assurance habitation que le propriétaire paie, c'est la PNO.

C'était la dernière fois que je vous réponds.

[AS 31]

Aux lecteurs de ce forum, je suis navré que le sujet soit pollué à ce point, donc je vais attendre que ça se calme. Vous pouvez aller voir dans le commentaires sous la vidéo et mes réponses, que j'ai bien intégrée la taxe foncière (et je répète que je le dis dans la vidéo, vers la minute 9), ce que j'indique dans ma réponse à ce curieux personnage, dans les commentaires sous la vidéo, qui pense que la taxe foncière d'un T2 est de l'ordre de 2 000 €. Et pour la succession, si c'était un capital au lieu d'un bien immobilier, comme sur le PER qui est dans mon comparatif, il y aurait aussi des droits, au même barème, avec en plus une imposition du capital au moment de sa récupération. Dans mon métier, il n'y a pas de recette miracle, juste des choix à faire. Dernière précision : je suis transparent depuis le début en vous ayant expliqué qui je suis. Et, même si je ne fais pas que ça, quand je réalise une opération immobilière, c'est du clés en main, donc de la recherche du logement, en passant par la gestion et le suivi des travaux, l'aménagement du logement et du mobilier, puis la mise en location. Et il est bien évident que je ne travaille pas pour rien, je facture à mes clients des honoraires en toute transparence puisque c'est indiqué dans ma lettre de mission, mais ça aussi c'est indiqué dans la vidéo concernant le prix du logement.

[AS 31]

Je vais essayer de reprendre, ou plutôt de commencer le sujet que je n’ai pas eu le temps de développer et qui va, j’espère vous apporter des infos qui seront utiles et souvent très concrètes car parfois issues de mon vécu professionnel. Et ne prenez pas le sujet de la retraite à la légère, je vous ai déjà expliqué pourquoi. Je vais commencer par une pépite, que j’ai évoquée dans mon premier message, et que j’avais déjà analysée il y a quelques années à la demande d’un ami d’un de mes clients, qui est client de ce support (l’ami, pas le client) : le contrat retraite Préfon, et je vais essayer surtout de ne pas être trop technique, le but d’un forum étant d’apporter des infos et de répondre à des questions et des problématiques (et désolé pour mon manque de réactivité, mais rédiger un message argumenté consomme beaucoup de temps et d’énergie, et j’ai un métier en dehors du forum).

Ce contrat d’épargne retraite date des années 60 et s’adresse aux fonctionnaires ou personnes ayant travaillé dans la fonction publique. Ses versements sont déductibles fiscalement et, depuis qu’il a rejoint la catégorie des PER, en plus de sa sortie initiale en rente viagère, il peut aussi sortir en capital (on va y revenir, car là aussi, c’est gratiné).

La particularité de ce contrat est qu’il fonctionne par points, ce qui signifie que, quand vous faites un versement, vous achetez un certain nombre de points, suivant le moment où vous achetez ces points, puisque la valeur du point augmente dans le temps. Traduction : après la souscription, plus vous avancez dans le temps, et moins vous achetez de points pour le même versement. Mais en contrepartie, quand vous sortez du contrat sous forme d’une rente viagère, le point de la rente a aussi une valeur, mais qui évolue moins vite que le prix d’achat. Je vous laisse faire la conclusion. Les informations sont difficiles à trouver car Préfon est très avare en infos et préfère communiquer sur des généralités.

Voici des données récentes (l’ARCAF avait fait une analyse très révélatrice, et j’avais sauvegardé le lien, mais ce lien n’existe plus) :

Valeur d’achat : 1,81 € en 2020, 1,8154 € en 2021 (+ 0,3 %), 1,8414 € en 2022 (+ 1,43 %)
Valeur du point de la rente : 0,0939 € en 2020, 0,0941 € en 2021 (+ 0,21 %), 0,0945 € en 2022 (+0,43 %)

Autre problème qui va apparaitre au fil du temps : le nombre d’adhérents au système plafonne (donc ceux qui cotisent), alors que les départs en retraite (ceux qui récupèrent leurs capitaux) sont en train de s’accélérer (voir mon premier message). Donc le « réservoir » risque de se vider plus vite qu’il ne se remplit.

Adhérents : 398 600 en 2019, 399 500 en 2020, 398 500 en 2021, 398 500 en 2022

Un dernier point et pas des moindres : puisque le contrat Préfon est maintenant dans la catégorie des PER, l’épargnant peut demander une sortie en capital. Sachant que, dans ce cas, les intérêts (donc les revenus du capital) s’ajoutent à vos autres revenus sur votre déclaration d’impôt, le plus judicieux est de ne pas tout sortir la même année, sinon vous risquez de passer à la tranche d’imposition supérieure, donc avec un pourcentage d’impôt plus élevé.
Le barème de l’impôt sur le revenu est ici, par tranches :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1419

Et là, c’est encore gratiné, car voici recopié au mot près, ce que l’on trouve dans la notice d’information du produit pour 2024 :

c) Capital fractionné
L’Affilié peut demander à percevoir le capital sous la forme d’un capital fractionné.
1. Principes
En cas de versement sous forme de capital, tel que prévu à l’article 5.2.2. b), l’Affilié peut demander à percevoir le capital sous la forme d’un capital fractionné, en 5 ou 10 versements payables à la date anniversaire de la liquidation de ses droits.
Il est expressément convenu que le capital entre deux versements n’est pas revalorisé.

Traduction : soit vous récupérez tout d’un seul coup, soit c’est sur 5 ans, soit c’est sur 10 ans, pas d’autres choix. Et si vous étalez la récupération du capital sur plusieurs années, le capital qui reste sur le contrat ne rapporte plus rien. Impossible ? Bah, si, puisque c’est écrit.

[Nuance]

Cher Patrick,
S'il-vous-plaît, ne perdez pas votre temps avec ce genre de personnes qui ne semble pas capable de tenir plus de 15" devant une de vos vidéos que je considère volontiers comme pédagogiques.
Ici votre agacement est légitime, tout autant que la suffisance de votre interlocuteur "Humble" est palpable. Que ce monsieur se permette des jugements de valeurs est honteux et n'est pas digne de recevoir ni égard ni réponse.
S'il possède des compétences et fourni des conseils, hormis celui de guider vers tel ou tel site, j'aimerais sincèrement les connaître pour comparer et de manière objective. Dans le cas contraire, ce n'est que du bruit que les lecteurs de ce forum auront bien identifié.
M. LE GOFF est un professionnel indépendant et honnête, apportant des solutions concrètes et réalistes à ses clients, et cela le plus souvent de manière bénévole.

[AS 31]

Cher Patrick,
S'il-vous-plaît, ne perdez pas votre temps avec ce genre de personnes qui ne semble pas capable de tenir plus de 15" devant une de vos vidéos que je considère volontiers comme pédagogiques.
Ici votre agacement est légitime, tout autant que la suffisance de votre interlocuteur "Humble" est palpable. Que ce monsieur se permette des jugements de valeurs est honteux et n'est pas digne de recevoir ni égard ni réponse.
S'il possède des compétences et fourni des conseils, hormis celui de guider vers tel ou tel site, j'aimerais sincèrement les connaître pour comparer et de manière objective. Dans le cas contraire, ce n'est que du bruit que les lecteurs de ce forum auront bien identifié.
M. LE GOFF est un professionnel indépendant et honnête, apportant des solutions concrètes et réalistes à ses clients, et cela le plus souvent de manière bénévole.

Merci pour ce message qui me remonte un peu le moral, et je suppose effectivement que vu le qualificatif de « Cher Patrick », pour les lecteurs de ce forum, c’est forcément quelqu’un qui me connait. Nuance, vous avez raison, je vais cesser de répondre à ces calomnies, mais j’en ai un peu raz le bol, car j’ai dépensé un temps (8 ans) et une énergie considérables sur ce forum, on va dire en tant que « lanceur d’alerte » au sujet de la loi Pinel alors que j’aurais pu me contenter d’en vendre, et j’ai fait tout ce travail d’analyse gratuitement. Si vous en doutez, je viens de me souvenir de ce témoignage sur ce même forum, il y a un peu plus d’un an, dont voici le lien (je ne sais pas comment intégrer un lien sur ce forum, donc faites un copié-collé) :

https://forum.quechoisir.org/akerys-t301094.html#p1140662

Pour info, après analyse, c'est moi qui l'ai dissuadé de vendre et de passer en meublé, vu la typologie "étudiante" du quartier.

[AS 31]

Pour la prochaine étape, j'ai décidé de vous parler du bail commercial en résidences services, avec les plus, les moins, mais aussi les risques (et là aussi, j'ai un vécu à vous raconter). J'ai commencé mais rédiger prend du temps, surtout si on veut vraiment détailler et expliquer de façon claire. Mais si vous avez déjà une expérience (une vraie) à nous raconter, vous pouvez.

[Eric123]

Bonjour,

Pour ce qui est du contrat PREFON (hors sujet de la discussion initiale en cours sur les vidéos), tout est clairement expliqué ici.
"intérêt de transférer un vieux contrat PREFON, si je souhaite une sortie en capital plutôt qu'une rente"
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/interet-de-transferer-un-vieux-contrat-prefon-si-je-souhaite-une-sortie-en-capital-plutot-quune-rente.50381/

J'ai connu le contrat PREFON en 1981, comme jeune fonctionnaire. A l'époque, avec les données de l'époque, 37,5 annuités et retraite basée sur 75% de son dernier traitement, j'ai fait une estimation de l'intérêt de ce contrat pour moi. Aucun intérêt. J'ai alors opté pour l'achat d'obligations (à l'époque disponibles nominativement dans sa banque) et des SICAV.
Je n'en ai aucun regret aujourd'hui.
Je me rappelle dans les années 1998-2000 que des collègues y ayant souscrit étaient fort en colère car ils me disaient que PREFON avait changé unilatéralement les règles du contrat.

[AS 31]

Merci pour ce commentaire issu d'un vécu, donc pas théorique. Je suis allé voir le lien que vous citez et il y a, pour moi une grosse erreur :

Si vous sortez en rente, il me semble évident qu'il faut opter pour une rente réversible (je voulais aborder le sujet plus tard, mais il me semble que j'explique aussi pourquoi dans la vidéo).

Donc pourquoi pas réversion au conjoint, mais certainement pas aux petits enfants, explication (j'ai passé 16 ans en tant que spécialiste de l'assurance vie et la prévoyance, je connais "un peu" le sujet) : le montant de la rente est calculé par un des actuaires de l'assureur (le "technicien" des calculs) et il fait un calcul de risque basé sur l'espérance de vie pour calculer le montant de la rente (j'espère pour ceux qui nous lisent que je ne suis pas trop technique, mais je crois que je prends un exemple dans la vidéo suivante avec réversion au conjoint, conjoint du même âge).

Donc si je fais une réversion à mon conjoint qui a le même âge que moi, l'assureur va baisser un peu le niveau de la rente, car il prend un risque sur la durée de la rente sur 2 têtes (moi et mon conjoint). Maintenant, imaginez que je sors en rente viagère à 64 ans, et que j'ai une réversion sur mon petit fils qui a 40 ans (c'est une erreur, je la laisse volontairement et je rectifie, donc c'est encore pire : mon fils 40 ans et mon petit fils qui a 20 ans). L'assureur va calculer le montant de la rente d'abord sur mon espérance de vie, puis va l'ajuster en fonction de l'espérance de vie de mon petit fils, et le montant de ma rente va fondre comme neige au soleil.

[AS 31]

Bonjour,

Pour ce qui est du contrat PREFON (hors sujet de la discussion initiale en cours sur les vidéos), tout est clairement expliqué ici.
"intérêt de transférer un vieux contrat PREFON, si je souhaite une sortie en capital plutôt qu'une rente"
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/interet-de-transferer-un-vieux-contrat-prefon-si-je-souhaite-une-sortie-en-capital-plutot-quune-rente.50381/

J'ai connu le contrat PREFON en 1981, comme jeune fonctionnaire. A l'époque, avec les données de l'époque, 37,5 annuités et retraite basée sur 75% de son dernier traitement, j'ai fait une estimation de l'intérêt de ce contrat pour moi. Aucun intérêt. J'ai alors opté pour l'achat d'obligations (à l'époque disponibles nominativement dans sa banque) et des SICAV.
Je n'en ai aucun regret aujourd'hui.
Je me rappelle dans les années 1998-2000 que des collègues y ayant souscrit étaient fort en colère car ils me disaient que PREFON avait changé unilatéralement les règles du contrat.

Bonjour Eric (si vous me permettez l’usage du prénom), je ne vous connais pas mais je vois que vous êtes très actif sur ce forum et surtout que vous avez l’air honnête et sincère et j’aimerais avoir votre avis : j’ai relu les échanges souvent tendus et qui ont détourné l’attention du lecteur du sujet initial, et certaines choses m’interpellent, raison pour laquelle j’aimerais avoir votre avis. Comme je ne veux pas « remettre une couche » de nouvelles polémiques, je ne vais pas développer ici, mais si vous êtes d’accord, je vous propose de m’adresser un mail afin que l’on s’appelle (mon mail est généralement indiqué sous mes vidéos, dans le descriptif, juste en dessous).
Cordialement.
Patrick LEGOFF

[AS 31]

Avant de développer le sujet suivant du bail commercial en résidences services (LMNP et LMP avec TVA pour les amateurs de données techniques), sujet sur lequel j’ai plein de choses à vous expliquer, mais pas en théorie, sur du vécu lié à ma carrière de conseil, et j’ai même, sur ce sujet, affronté il y a quelques années, un avocat véreux qui a travaillé pour la partie adverse (à la dernière réunion des copropriétaires, il était tellement énervé par ma présence, que quand j’ai pris mon téléphone pour faire un calcul, il m’a aboyé dessus en pensant que j’allais l’enregistrer), avocat que l’on retrouve avec la même insolence, arrogance et mépris pour les copropriétaires sur un groupe para-hôtelier en grandes difficultés il y a quelques années, bref, en attendant que je prenne mon élan pour vous raconter tout ça, je vais faire une petite parenthèse par rapport à certaines remarques, mais toujours en essayant de vous éclairer pour vous aider à faire des choix.

Je ne suis pas devin, donc je ne sais pas quelles seront les conditions financières ou fiscales dans 10, 20 ou 30 ans quand vous partirez en retraite, mais je sais que le sujet est suffisamment lourd pour ne pas le prendre à la légère (et par rapport à mon message du début, on en apprend encore plus sur l’état du déficit public désastreux de la France, dont le système de retraite fait partie, et ce n’est pas moi qui le dit pour servir mes intérêts, mais notamment la Cour des comptes que j’ai déjà citée et la Commission des finances du Sénat, dont vous avez une vidéo assez révélatrice sur la chaine de Public Sénat en date du 4 septembre). Donc, le pire, si vous en avez les moyens, serait de ne rien faire pour investir en vue de compléter cette retraite, mais il y a plein de précautions à prendre et même de pièges à éviter et j’estime que le rôle du conseil, s’il est vraiment indépendant est d’adapter la ou les solutions à l’âge, aux moyens mais aussi au profil de son client (une balance à faire entre la sécurité et la rentabilité).

Mais surtout, en cas de changement d’environnement économique, de fiscalité, ou de changement dans votre vie, il faut être sur que l’investissement vous donne une porte de sortie, ce qui n’est pas le cas par exemple du PER, puisqu’il faut attendre l’âge de la retraite pour récupérer l’argent (et si la fiscalité a changé, vous la subissez), sauf évènement exceptionnel comme invalidité, décès du conjoint ou encore liquidation judiciaire pour un travailleur non salarié ou chef d’entreprise (infos faciles à trouver sur Service-Public.fr). Par contre, l’argument commercial mis en avant, est le fait que cela vous donne droit à une réduction d’impôt (en fait c’est une déduction du revenu imposable, moins efficace qu’une réduction d’impôt) et c’est vrai, le gain fiscal est à ajouter au rendement que vous obtiendrez sur l’argent placé.

Mais vous pouvez faire nettement plus efficace en utilisant une assurance-vie (il suffisait d’attendre un peu pour que j’en parle) qui a une fiscalité allégée sur les retraits après 8 ans, qui permet aussi de diminuer les droits de succession pour les gens qui ont un patrimoine conséquent (abattement de 152 500 € par bénéficiaire, à condition de faire le versement avant 70 ans) et qui reste disponible à tout moment. Comme il n’y a pas de levier fiscal, contrairement au PER, on peut y ajouter un système de défiscalisation, à condition qu’il soit à court terme et garanti (je ne développe pas, sinon on va me dire que je fais de la pub).

Mais l’assurance-vie en elle-même n’utilise aucun levier contrairement à l’immobilier qui lui, a deux leviers : le crédit qui permet d’étaler la dépense dans le temps (vous achetez un appartement de 150 000 € alors que vous ne les avez pas) et le loyer qui paie une partie de ce crédit. Mais il faut bien réfléchir à ce que l’on achète, à vérifier son prix par rapport au marché (donc pas de Pinel), à ne pas oublier de chiffrer les travaux (j’ai une anecdote par un agent immo que je connais bien d’une dame qui a acheté le même T5 de 100 m² que mes clients dans la même résidence, et qui a découvert le jour de la signature chez le notaire que toute l’électricité était à refaire pour la mettre aux normes), réfléchir à son potentiel locatif, le choix de sa fiscalité et aussi le potentiel de revente si un jour c’est nécessaire (et en résidences services, ça peut être très compliqué, j’y reviendrai). Et effectivement, l’immobilier vous donne ces leviers pour constituer un patrimoine en vue de la retraite, mais vous donne en plus la possibilité de changer d’avis ou de stratégie en cours de route, car vous pouvez revendre à tout moment (à condition de ne pas avoir acheté n’importe quoi n’importe où). Et pour la transmission du patrimoine, on peut l’organiser à l’avance, par exemple par une donation avec réserve d’usufruit (on garde pour soi les loyers), ou la constitution d’une SARL familiale ou une SCI.

Je vais m’arrêter là pour l’instant car ce message est déjà assez conséquent pour ceux qui prendront le temps de le lire (je vous avais prévenus que j’avais des choses à raconter). Je ne sais pas si les infos que je donne sont faciles à comprendre, mais j’essaie toujours, notamment avec mes clients, d’être pédagogue plutôt que technique, car je pense que c’est ce que l’on attend d’un conseil.