Le système de retraite est en danger : comparatif des solutions

[AS 31]

En me relisant je vais apporter une précision : je ne dis pas qu’il ne faut pas souscrire de PER, je dis que c’est loin d’être la solution la plus souple, en tous cas pour moi pas la solution principale et encore moins si c’est l’unique solution. A vous de juger avec les infos que je vous donne.

Pour le reste, puisque cela recommence (je ne sais pas ce que vous pensez des insultes proférées, ni de la référence à mon âge qui est fausse et quand-même assez curieuse comme argument, on dirait quelqu’un qui a des comptes à régler avec moi), je répète que je suis intervenu sur ce forum depuis 8 ans pour éviter aux gens qui me lisent de tomber dans le piège de la loi Pinel, alors que j’aurais pu en vendre et gagner de l’argent sans me fatiguer et effectivement là je me serais comporté comme un arnaqueur.

Puisque je me fais encore salir, je répète donc que j’ai fait ce travail d’analyse complètement gratuitement et je vais citer ici le message que j’ai déjà indiqué par un lien, mais que vous êtes peu nombreux à être allé voir. Le lien de la discussion (sujet Akerys) est ici :

https://forum.quechoisir.org/akerys-t301094.html

Et voici le message (c’est moi qui lui ai conseillé le passage en meublé) :

Re: Akerys
Messagepar Marco2303 » 06 juin 2023, 18:03

Après une longue période d'absence me revoici !
Je sors de 3 mois de noeuds au cerveau pour trouver la meilleure issue possible à mon bourbier (et je vous passe les phases de up and down où moralement ça a été assez difficile de digérer la pilulle).
Aujourd'hui, après avoir passé une multitude d'appels téléphoniques à droite / à gauche et après de longues heures passées sur l'ordi pour essayer de trouver la meilleure solution dans ma situation, la piste du meublé est en effet une piste sérieuse.
Il faut encore que je m'assure du potentiel du marché (car je voudrais éviter de réinvestir x milliers d'euros si c'est pour ne pas trouver de locataire en face pour ce type de location) mais tout porte à croire que ça a du potentiel en effet.
Quoiqu'il en soit de toutes façons je vais continuer à le louer meublé ou pas car la revente est juste impossible, je ne peux pas me permettre de faire un chèque supplémentaire pour rembourser la banque.

Un grand merci AS 31 pour vos lumières et nos riches discussions, ça fait du bien de trouver quelqu'un de neutre et intègre à qui parler quand on se retrouve dans un tel marasme !

Mais vous pouvez aussi chercher sur internet « Mylenaire57 » puisque c’est le pseudo d’une cliente, Stéphanie, qui est intervenue sur ce même forum (sujet « Loi Pinel 2016 », le 26 avril 2022, en milieu de page). Et si je m’étais comporté comme un arnaqueur, depuis le temps que j’interviens ici et le nombre de vues et de gens qui m’ont contacté, je me serais fait dénoncer il y a bien longtemps. Vous pouvez peut-être chercher sur internet « Patrick Legoff arnaque », on ne sait jamais ?

Je vous rappelle aussi que cette personne vous dit de vous référer à votre banquier pour des conseils objectifs, alors qu’un banquier vend les produits de son employeur, avec des objectifs à atteindre (une banque est une entreprise commerciale), ce qui ne veut pas dire que le banquier est malhonnête, mais il est limité par la gamme de produits de son employeur. A ce sujet, quasiment toutes les banques aujourd’hui vendent de la loi Pinel (je vous laisse réfléchir à ce que j’avais déjà dit sur ce sujet) et j’ai eu le cas encore récemment d’une personne qui m’a vu sur ce forum, qui m’a contacté pour analyser une proposition de sa banquière pour un T2 en loi Pinel à 236 000 €, et avec lequel je suis en train de réaliser une opération sur un T2 pour un peu moins de 140 000 € tout compris, donc produit fini, travaux, honoraires, notaire et mobilier.

Et quand je lis ce sinistre personnage, la colère recommence à monter, il connait même la date de mon décès (c’est du lourd mais ça ne fait réagir personne ?), et se permet, mais dans les autres messages aussi, des traiter les gens qui sont devenus clients en me lisant ici de gens crédules, naïfs et pourquoi pas débiles, en utilisant des termes comme pauvres gens, pauvre quidam qui a du mal à payer ses factures, c’est hallucinant, mes clients s’ils reviennent ici apprécieront.

Pour être clair, car je suis maintenant très en colère, je vais le certifier sur la tête de mes enfants (j’en ai 3) tellement ce personnage anonyme sous un pseudo alors que je me suis identifié clairement depuis le début, me dégoute par ses propos : Stéphane, mon ami artisan, ne me rémunère jamais sur le montant des travaux (qui seraient alors surfacturés, mais cette pratique est effectivement très répandue) et je ne demande jamais de partages d’honoraires aux agents immobiliers (pratique aussi répandue, mais pas chez moi).

[AS 31]

Coïncidence, j'ai été contacté ce midi par un Monsieur qui m'a vu sur ce forum et qui m'a demandé conseil sur un investissement Pinel qu'il a fait il y a 6 ans et qui lui demande un effort de trésorerie assez conséquent. Il avait donc envisagé de revendre, mais, et je l'ai fait "en live" pendant qu'on se parlait, je suis allé voir les ventes d'appartements sur cette commune d'environ 10 000 habitants (vous avez bien lu) et même en remontant sur 3 ans, il n'y a aucune vente, que des ventes de maisons

Donc à la fois il se dit qu'il n'y a pas de demande, mais que s'il attend 3 ans de plus, il va être confronté à tous les autres investisseurs qui vont revendre en même temps, et je vous laisse imaginer ce que ça aura comme impact sur les prix de vente.

Il a acheté 190 000 €, il lui reste 130 000 € sur le crédit à solder, et lui comme moi ne sommes pas certains qu'il couvrira son crédit (et je ne parle pas de rembourser l'effort de trésorerie qu'il a consenti).

Les gens qui lui ont vendu, voyant que sa situation financière est pénible, lui ont dit qu'il pouvaient lui trouver une assurance de crédit moins chère... moyennant des honoraires (je vous rappelle que financièrement, il galère).

[AS 31]

Visiblement, il n’y a pas que des pauvres gens naïfs, crédules et un peu niais qui me suivent sur internet (je résume ce qui a été écrit), puisque j’essaie depuis quelques jours d’évoquer les différentes façons de se fabriquer un complément de revenu en vue de la retraite (donc complément à vie) et le 17 septembre j’écrivais ceci « l’immobilier qui lui, a deux leviers : le crédit qui permet d’étaler la dépense dans le temps (vous achetez un appartement de 150 000 € alors que vous ne les avez pas) et le loyer qui paie une partie de ce crédit. »

Le 19 septembre (2 jours après), Guillaume FONTENEAU, sur son « Blog patrimoine » sort un article qui s’appelle « L’effet de levier du crédit immobilier, une arme redoutable pour construire votre patrimoine. »

Et aujourd’hui, 20 septembre, un autre article qui s’appelle « Combien devez-vous épargner pour générer une rente de 2000€ / mois à vie ? » donc comme pour un complément retraite.

Je savais qu’il me suivait en vidéo, mais je ne m’attendais pas à ce qu’il me lise ici (à moins que deux grosses coïncidences coup sur coup, le jour et le lendemain ne soient que des coïncidences et que je sois un illuminé).

Donc si c’est le cas, même si parfois j’ai été en désaccord avec lui au point de me fâcher un peu (par exemple sur le Girardin industriel ou la colocation, deux de mes sujets d’expertise), je le salue au passage en lui ayant fait un petit peu de pub en retour.
Cordialement.
Patrick LEGOFF

[AS 31]

Je ne sais pas si vous avez la même impression que moi, mais cette personne dépense tellement d’énergie à m’empêcher de m’exprimer (cela fait 8 ans que j’interviens sur ce forum) que je me demande si ce n’est pas personnel, comme s’il me connaissait et voulait juste ternir mon image, avec en boucle, du mépris (y compris pour ceux qui me lisent), de l’insulte, il est même allé jusqu’à évoquer mon décès dans l’un de ses messages, je cite, en vrac :

vos tristes vidéos ennuyeuses, cela occupe vos longues journées de retraite et vous donne une raison de vivre. Je m'en voudrais de gâcher votre plaisir.

Pauvre Monsieur était un sentiment sincère de ce que j'ai ressenti en vous voyant, un sentiment de peine et non pas de mépris.

vous allez faire dépenser l'argent de pauvres gens en leur faisant acheter de l'immobilier sur 20 voir 25 ans en leur racontant que des loyers rembourseront leur emprunt et sans problème puisque vous (qui serez d'ailleurs peut être décédé dans 20 ans) , vous vous allez vous occupez de tout, des négociations, du suivi des travaux tout en palpant des com à chaque étage.

J’ai déjà expliqué que je ne me rémunère pas sur le travail des autres (artisan, agences immobilières et je ne marge pas non plus sur le mobilier), mais l’évocation de mon décès, c’est du jamais vu sur un forum. Je vous laisse juger.

Je ne cherche pas la bagarre, mais j’en ai marre d’être interrompu par un individu qui pollue en permanence le sujet en détournant systématiquement le débat sur des sujets annexes comme transmettre son patrimoine (et si vous connaissez la fiscalité du patrimoine dans 10, 20 ou 30 ans, vous êtes devin), alors que je parle de se fabriquer un complément de retraite, notamment en vous donnant des infos issues de mon expérience vécue.

Pour ce qui est de Guillaume FONTENEAU, dire que c’est mon ami me fait éclater de rire tellement il en a pris pour son grade quand je suis intervenu sur son blog, sur les deux thèmes que j’ai déjà évoqués, car il racontait n’importe quoi sur des sujets qu’il ne connait pas et sur lesquels il n’avait que des aprioris, alors que j’avais un recul vécu. D’ailleurs, parmi les autres intervenants, il y en a plusieurs qui ont confirmé ce que je racontais, toujours avec le recul d’expériences vécues. Et me traiter de « gros mytho » (toujours bienveillant) alors que la coïncidence est frappante de publier deux articles coup sur coup (à 1 jour d’intervalle) sur son blog ayant un rapport direct avec mon intervention ici me donne encore la même impression curieuse.

Pour finir sur le sujet, je n’avais pas l’intention de critiquer Guillaume Fonteneau, même si plusieurs fois j’ai été en désaccord avec lui (et moi, je ne développe pas, à chacun de se faire une opinion), raison pour laquelle je l’ai salué, rien de plus. L’insulte et la malveillance ne font pas partie de mon répertoire.

Ça m’énerve d’avoir à faire cela, car j’en ai marre des polémiques, mais c’est utile pour vous faire une idée. Je vais donc citer certains écrits de qui vous savez (et encore une fois, vous êtes libre de penser ce que vous voulez). Il cite donc Guillaume Fonteneau qui écrit le 18/09 (alors qu’il a parfois dit l’inverse sur d’autres articles, notamment le lendemain, avec un article intitulé « L’effet de levier du crédit immobilier, une arme redoutable pour construire votre patrimoine. ») :

"Et si on arrêtait de se mentir sur la rentabilité réelle de l'investissement immobilier locatif. La réalité, c'est que le rendement locatif net de frais, net d'impôt et net de provision pour travaux d'entretien et autres charges de propriété est proche de ZERO !
Vous ne devez pas investir dans l'immobilier locatif pour vous générer un revenu complémentaire, car dans les faits, il sera nul ;"

Mais, qui vous savez, le 8 septembre à 9h05 (message en page 2) écrit :

Ensuite le tableau des loyers (Je suis proprio bailleur).
Vous oubliez de déduire de la rentabilité : les impôts fonciers, les assurances (habitation, loyers impayés...), le turn over des loyers si meublé (comptez 11 mois de revenus par an) ou l'imposition à l'IR si loué vide (selon le TMI) et bien entendu les PS.

Tiens, c’est curieux : il ne faut surtout pas investir en immobilier, mais cette personne est propriétaire bailleur ! Pour le reste, j’ai déjà répondu et je l’explique dans la vidéo : j’ai bien inclue la taxe foncière à sa valeur réelle puisque c’est un cas concret d’un investissement d’un de mes clients, les assurances aussi sont incluse (loyers impayés mais pas l’assurance habitation, le propriétaire s’assure en PNO), j’ai gonflé un peu les frais de gestion pour tenir compte des aléas et j’ai minoré le loyer de 50 € par mois toujours pour intégrer les aléas (je le dis mais ne précise pas le montant dans la vidéo).

Attention, la pépite arrive, je cite, toujours dans le même message :

Pour votre info, il est important , si on veut transmettre son patrimoine de se défaire d'une partie de son immo locatif avant 70 ans et de placer le montant en assurance vie. Tant pis la renta sera moindre mais la transmission 100% net de droit.

Moindre que proche de zéro ??? Négative peut-être ?
Je ne cherche pas la polémique, mais j’en ai marre, à vous de vous faire une idée.

[AS 31]

Dans ce cas, allez sur l'autre forum et laissez les gens qui ont envie de lire celui-ci tranquille. Cela fait 8 ans que j'interviens sur ce forum et j'ai encore été contacté 2 fois la semaine dernière au sujet de la loi Pinel, une fois par un investisseur piégé qui se demande s'il doit revendre et vendredi par un copule à qui leur banque propose un Pinel (on doit s'appeler demain soir pour que je leur donne mon analyse et je vais le faire gratuitement).

Donc ça suffit, vous perturbez les discussions, avec suffisance et mépris, sans aucune légitimité, et j'ai encore des choses à raconter, ce qui peut intéresser les lecteurs de ce forum.

J'allais oublier : le rendement négatif sur l'assurance vie, c'est du second degré, et ça semble tellement évident, vu ma formulation, que je suis surpris que vous n'ayez pas compris.

[AS 31]

Plein d'autres solutions ? Allons-y, lesquelles ?

[AS 31]

Je vais revenir ici, toujours de manière objective, sur le phénomène des logements squattés, donc occupés illégalement par des gens qui n’ont aucun droit, ce qui signifie qu’ils sont entrés de force sans avoir signé un bail (en cas de bail, ce n’est pas un squat et j’y reviens après, avec un exemple vécu). Je ne dis pas que ça n’existe pas, mais j’ai quand-même un peu de recul avec pas mal de réalisations dans l’immobilier locatif, et je n’ai jamais vu une telle situation dans le cas d’un investissement locatif occupé par des locataires (donc eux, ayant signé un bail), et de façon logique, pour que cela se produise, il faut remplir des conditions qui ont peu de chances d’arriver, allons-y :

Premier cas de figure, vos locataires sont partis travailler ou sont allés en cours s’ils sont étudiants et le logement est vide dans la journée. Pour s’y introduire, les squatteurs doivent déjà rentrer dans l’immeuble (la plupart ont maintenant un code d’accès ou un badge magnétique). Mais admettons qu’ils patientent en attendant que quelqu’un entre ou sorte. Il faut ensuite qu’ils soient au courant de quel logement il s’agit, et du fait que ses occupants n'y sont pas, sinon ils vont tenter de forcer des portes au hasard et ça risque de mal se passer. Ensuite, si par miracle ils ont identifié de quel logement il s’agit dans l’immeuble, il faut qu’ils forcent la porte et ça risque de faire du bruit, surtout s’il s’agit d’une serrure 3 points de plus en plus courante (les forces de l’ordre utilisent un bélier pour défoncer la porte, qui ensuite ne ferme plus) ou même d’une serrure simple plus un verrou. Donc franchement, dans ce cas, si ça vous arrive, c’est que l’on vous a jeté un sort : ils sont au courant que le logement est vide, de quel logement il s’agit et arrivent à forcer la porte sans attirer l’attention.

Deuxième cas, les squatteurs ont réussi à s’introduire dans l’immeuble pendant que vos locataires sont dans le logement, et vont ensuite, viser ce logement en particulier dont ils connaitraient les locataires, sinon ils risqueraient de tomber par exemple sur un costaud de 90 kilos qui sait se battre ou pourquoi pas un policier (je fais exprès de grossir le trait, mais quelle personne ayant pour objectif de squatter un logement irait prendre un tel risque ?). Donc, si jamais ils connaissent vos locataires, toujours en ayant réussi à s’introduire dans l’immeuble, il faut qu’ils se rendent chez vos locataires, les fassent sortir de force et ensuite referment la porte à clef. Dans ce cas, en plus du squat il y a agression physique, mais même sans ça, la loi prévoit des recours en procédures accélérées, j’y reviens après. Je sais que mon scénario est complètement farfelu, mais je vous avais dit au début que j’allais essayer d’être objectif, donc en essayant de faire le tour de la question.

Troisième cas, celui où, entre deux changements de locataires (les premiers sont partis et les suivants n’ont pas encore emménagé), les squatteurs sont au courant que le logement est temporairement vide, donc soit ils sont devins, soit c’est l’agence qui leur a dit, et dans ce cas, il est urgent de changer d’agence. Et si le logement est inoccupé depuis plusieurs mois, c’est soit que votre logement est insalubre et dans ce cas vous l’avez un peu cherché, soit que vous n’avez pas investi au bon endroit (il n’y a pas que la rentabilité dans les critères d’un investissement immobilier, il y a aussi l’aspect sécurité, par rapport à la demande locative de la ville et parfois aussi du quartier). Mais toujours dans ce cas, il faut que les squatteurs entrent dans l’immeuble, sachent de quel logement il s’agit, et forcent la porte pour s’y introduire (je vous laisse imaginer la scène, mais pourquoi pas).

Donc, si vous n’avez vraiment pas de chance, sauf dans le troisième cas où vous n’avez pas respecté les critères de sécurité que je considère au moins aussi importants que ceux de la rentabilité, il existe une procédure accélérée, qui protègent notamment vos locataires dont le logement vient d’être squatté.

Vous avez ici un lien qui vous explique ce que vous devez faire, mais aussi ne pas faire :

https://www.locservice.fr/actualites/logement-squatte-que-faire-si-je-suis-locataire-11592.html

Je vous en résume ici la procédure accélérée (je cite) :

Pour cela, vous devez respecter plusieurs étapes :
Portez plainte pour violation de domicile au commissariat ou à la gendarmerie et munissez-vous de preuves attestant que vous résidez dans ce logement (factures, avis d’imposition, etc.).
Après votre dépôt de plainte, la police établira un constat de squat identifiant les squatteurs et transmettra le dossier au préfet.
Le préfet a alors 48 heures pour rendre sa décision et mettre en demeure les squatteurs de quitter le logement dans un délai qui ne peut pas être inférieur à 24 heures. Cette mise en demeure est notifiée aux occupants et publiée en mairie et sur l’immeuble concerné. Elle est également notifiée au demandeur (facultatif).
Si les squatteurs ne libèrent pas les lieux dans le délai imparti, l’expulsion forcée sera réalisée par les forces de l’ordre, sauf opposition du demandeur dans le délai fixé pour l’exécution de la mise en demeure.

Enfin, si c’est votre locataire qui occupe illégalement le logement, c’est que, soit il ne paye plus son loyer (j’y viens après), soit il n’est pas parti après un congé pour vente ou le fait que vous vouliez récupérer le logement pour l’habiter (peu probable pour un investissement locatif, et d’ailleurs s’il est rentable et loué de façon régulière, pourquoi le revendre, sauf par exemple, en cas de situation familiale ou financière particulière).

J’ai eu ce cas une fois pour le T3 d’un de mes clients, de loyers impayés par le locataire. Mais je fais en sorte que personne n’investisse sans une assurance locative qui couvre les loyers impayés, les éventuelles dégradations du logement et la protection juridique en cas de procédure contre les locataires, ce qui a été le cas ici. Donc un conseil : ne faites pas l’économie de cette assurance. Au final, l’assurance a pris en charges les loyers impayés, puis une procédure a été engagée contre les locataires, qui sont passé devant le tribunal qui leur a imposé un plan d’apurement sur plusieurs mois pour rattraper les impayés, procédure qu’ils n’ont pas respectée, et ils se sont fait expulser, de mémoire en juillet 2017. Mais tout a été géré par l’agence en charge de la location, que je connais depuis quelques années, d’où l’utilité de confier la gestion à une agence de confiance, y compris pour le choix des locataires, avec laquelle il faut tisser des liens, ce qui a peu de chance d’arriver avec les très grosses agences pour lesquelles vous risquez de n’être qu’un grain de sable et dont le personnel est de plus en plus amené à changer régulièrement (donc votre interlocuteur en charge de votre dossier), ce qui est d’ailleurs souvent le cas du Pinel où c’est le promoteur qui choisit l’agence, pas vous.

[Eric123]

Bonjour,

Quel rapport entre des squatteurs et le système de retraite ?

La charte de ce forum n'est pas respectée en multipliant les discussions hors sujet. Si vous voulez parler des squatteurs, ouvrez une nouvelle discussion.

Je vous suggère :
Accueil du forum < L'Espace de discussion < Le Café des Consommateurs < Toutes vos discussions (hors consumérisme)
ou
Accueil du forum < L'Espace de discussion < Le Café des Consommateurs < Racontez-vous : Bons plans et Mésaventures

[AS 31]

Bonjour,

Je sais que je suis hors sujet initial puisque c'est moi qui ai lancé le sujet, en essayant de faire le tour des solutions, mais souvenez vous du message de qui vous savez, en date du 23 septembre, qui laissait supposer que l'immobilier c'était l'enfer notamment à cause des squatteurs et qu'il ne fallait surtout pas investir en immobilier.

Je suis d'accord avec vous sur le fait que le sujet a dévié maintes et maintes fois de son contexte initial, mais vous avouerez que ce n'est pas de ma faute (et je l'ai d'ailleurs déjà signalé).

[AS 31]

Pour ceux qui nous lisent, le peu de sérieux évoqué ici a consisté pour moi, depuis 8 ans sur ce forum, avec de nombreux exemples et 180 000 vues, à dénoncer les arnaques des études bidons en loi Pinel avec une hypothèse de revente irréaliste, alors que j'aurais très bien pu, à la place, en vendre dans les mêmes conditions et toucher des commissions sans me fatiguer (une étude réalisée comme ça doit prendre environ 1/2 heure et ensuite, il n'y a plus qu'un contrat de réservation à faire signer et à passer chez le notaire pour être payé). Chacun se fera son opinion.