Le système de retraite est en danger : comparatif des solutions

[AS 31]

Merci pour ce commentaire issu d'un vécu, donc pas théorique. Je suis allé voir le lien que vous citez et il y a, pour moi une grosse erreur :

Si vous sortez en rente, il me semble évident qu'il faut opter pour une rente réversible (je voulais aborder le sujet plus tard, mais il me semble que j'explique aussi pourquoi dans la vidéo).

Donc pourquoi pas réversion au conjoint, mais certainement pas aux petits enfants, explication (j'ai passé 16 ans en tant que spécialiste de l'assurance vie et la prévoyance, je connais "un peu" le sujet) : le montant de la rente est calculé par un des actuaires de l'assureur (le "technicien" des calculs) et il fait un calcul de risque basé sur l'espérance de vie pour calculer le montant de la rente (j'espère pour ceux qui nous lisent que je ne suis pas trop technique, mais je crois que je prends un exemple dans la vidéo suivante avec réversion au conjoint, conjoint du même âge).

Donc si je fais une réversion à mon conjoint qui a le même âge que moi, l'assureur va baisser un peu le niveau de la rente, car il prend un risque sur la durée de la rente sur 2 têtes (moi et mon conjoint). Maintenant, imaginez que je sors en rente viagère à 64 ans, et que j'ai une réversion sur mon petit fils qui a 40 ans (c'est une erreur, je la laisse volontairement et je rectifie, donc c'est encore pire : mon fils 40 ans et mon petit fils qui a 20 ans). L'assureur va calculer le montant de la rente d'abord sur mon espérance de vie, puis va l'ajuster en fonction de l'espérance de vie de mon petit fils, et le montant de ma rente va fondre comme neige au soleil.

[AS 31]

Bonjour,

Pour ce qui est du contrat PREFON (hors sujet de la discussion initiale en cours sur les vidéos), tout est clairement expliqué ici.
"intérêt de transférer un vieux contrat PREFON, si je souhaite une sortie en capital plutôt qu'une rente"
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/interet-de-transferer-un-vieux-contrat-prefon-si-je-souhaite-une-sortie-en-capital-plutot-quune-rente.50381/

J'ai connu le contrat PREFON en 1981, comme jeune fonctionnaire. A l'époque, avec les données de l'époque, 37,5 annuités et retraite basée sur 75% de son dernier traitement, j'ai fait une estimation de l'intérêt de ce contrat pour moi. Aucun intérêt. J'ai alors opté pour l'achat d'obligations (à l'époque disponibles nominativement dans sa banque) et des SICAV.
Je n'en ai aucun regret aujourd'hui.
Je me rappelle dans les années 1998-2000 que des collègues y ayant souscrit étaient fort en colère car ils me disaient que PREFON avait changé unilatéralement les règles du contrat.

Bonjour Eric (si vous me permettez l’usage du prénom), je ne vous connais pas mais je vois que vous êtes très actif sur ce forum et surtout que vous avez l’air honnête et sincère et j’aimerais avoir votre avis : j’ai relu les échanges souvent tendus et qui ont détourné l’attention du lecteur du sujet initial, et certaines choses m’interpellent, raison pour laquelle j’aimerais avoir votre avis. Comme je ne veux pas « remettre une couche » de nouvelles polémiques, je ne vais pas développer ici, mais si vous êtes d’accord, je vous propose de m’adresser un mail afin que l’on s’appelle (mon mail est généralement indiqué sous mes vidéos, dans le descriptif, juste en dessous).
Cordialement.
Patrick LEGOFF

[AS 31]

Avant de développer le sujet suivant du bail commercial en résidences services (LMNP et LMP avec TVA pour les amateurs de données techniques), sujet sur lequel j’ai plein de choses à vous expliquer, mais pas en théorie, sur du vécu lié à ma carrière de conseil, et j’ai même, sur ce sujet, affronté il y a quelques années, un avocat véreux qui a travaillé pour la partie adverse (à la dernière réunion des copropriétaires, il était tellement énervé par ma présence, que quand j’ai pris mon téléphone pour faire un calcul, il m’a aboyé dessus en pensant que j’allais l’enregistrer), avocat que l’on retrouve avec la même insolence, arrogance et mépris pour les copropriétaires sur un groupe para-hôtelier en grandes difficultés il y a quelques années, bref, en attendant que je prenne mon élan pour vous raconter tout ça, je vais faire une petite parenthèse par rapport à certaines remarques, mais toujours en essayant de vous éclairer pour vous aider à faire des choix.

Je ne suis pas devin, donc je ne sais pas quelles seront les conditions financières ou fiscales dans 10, 20 ou 30 ans quand vous partirez en retraite, mais je sais que le sujet est suffisamment lourd pour ne pas le prendre à la légère (et par rapport à mon message du début, on en apprend encore plus sur l’état du déficit public désastreux de la France, dont le système de retraite fait partie, et ce n’est pas moi qui le dit pour servir mes intérêts, mais notamment la Cour des comptes que j’ai déjà citée et la Commission des finances du Sénat, dont vous avez une vidéo assez révélatrice sur la chaine de Public Sénat en date du 4 septembre). Donc, le pire, si vous en avez les moyens, serait de ne rien faire pour investir en vue de compléter cette retraite, mais il y a plein de précautions à prendre et même de pièges à éviter et j’estime que le rôle du conseil, s’il est vraiment indépendant est d’adapter la ou les solutions à l’âge, aux moyens mais aussi au profil de son client (une balance à faire entre la sécurité et la rentabilité).

Mais surtout, en cas de changement d’environnement économique, de fiscalité, ou de changement dans votre vie, il faut être sur que l’investissement vous donne une porte de sortie, ce qui n’est pas le cas par exemple du PER, puisqu’il faut attendre l’âge de la retraite pour récupérer l’argent (et si la fiscalité a changé, vous la subissez), sauf évènement exceptionnel comme invalidité, décès du conjoint ou encore liquidation judiciaire pour un travailleur non salarié ou chef d’entreprise (infos faciles à trouver sur Service-Public.fr). Par contre, l’argument commercial mis en avant, est le fait que cela vous donne droit à une réduction d’impôt (en fait c’est une déduction du revenu imposable, moins efficace qu’une réduction d’impôt) et c’est vrai, le gain fiscal est à ajouter au rendement que vous obtiendrez sur l’argent placé.

Mais vous pouvez faire nettement plus efficace en utilisant une assurance-vie (il suffisait d’attendre un peu pour que j’en parle) qui a une fiscalité allégée sur les retraits après 8 ans, qui permet aussi de diminuer les droits de succession pour les gens qui ont un patrimoine conséquent (abattement de 152 500 € par bénéficiaire, à condition de faire le versement avant 70 ans) et qui reste disponible à tout moment. Comme il n’y a pas de levier fiscal, contrairement au PER, on peut y ajouter un système de défiscalisation, à condition qu’il soit à court terme et garanti (je ne développe pas, sinon on va me dire que je fais de la pub).

Mais l’assurance-vie en elle-même n’utilise aucun levier contrairement à l’immobilier qui lui, a deux leviers : le crédit qui permet d’étaler la dépense dans le temps (vous achetez un appartement de 150 000 € alors que vous ne les avez pas) et le loyer qui paie une partie de ce crédit. Mais il faut bien réfléchir à ce que l’on achète, à vérifier son prix par rapport au marché (donc pas de Pinel), à ne pas oublier de chiffrer les travaux (j’ai une anecdote par un agent immo que je connais bien d’une dame qui a acheté le même T5 de 100 m² que mes clients dans la même résidence, et qui a découvert le jour de la signature chez le notaire que toute l’électricité était à refaire pour la mettre aux normes), réfléchir à son potentiel locatif, le choix de sa fiscalité et aussi le potentiel de revente si un jour c’est nécessaire (et en résidences services, ça peut être très compliqué, j’y reviendrai). Et effectivement, l’immobilier vous donne ces leviers pour constituer un patrimoine en vue de la retraite, mais vous donne en plus la possibilité de changer d’avis ou de stratégie en cours de route, car vous pouvez revendre à tout moment (à condition de ne pas avoir acheté n’importe quoi n’importe où). Et pour la transmission du patrimoine, on peut l’organiser à l’avance, par exemple par une donation avec réserve d’usufruit (on garde pour soi les loyers), ou la constitution d’une SARL familiale ou une SCI.

Je vais m’arrêter là pour l’instant car ce message est déjà assez conséquent pour ceux qui prendront le temps de le lire (je vous avais prévenus que j’avais des choses à raconter). Je ne sais pas si les infos que je donne sont faciles à comprendre, mais j’essaie toujours, notamment avec mes clients, d’être pédagogue plutôt que technique, car je pense que c’est ce que l’on attend d’un conseil.

[Humble]

Sauf que sur ce forum , vous n'avez pas à vous adresser à des clients.

C'est un forum de consommateurs sur lequel les personnes se plaignent de colis non arrivés, de factures trop élevées, d'arnaque en tout genre.

Et trop tard, arrêtez de vouloir noyer le poisson, on a très bien compris que vos conseils sont de vous contacter par email et que contre commission ( salaire pour vous) vous allez faire dépenser l'argent de pauvres gens en leur faisant acheter de l'immobilier sur 20 voir 25 ans en leur racontant que des loyers rembourseront leur emprunt et sans problème puisque vous (qui serez d'ailleurs peut être décédé dans 20 ans) , vous vous allez vous occupez de tout, des négociations, du suivi des travaux tout en palpant des com à chaque étage.

Je répète, si c'est si lucratif qu'est ce que vous faites encore à votre age (entre 60 - 70 ans sur les videos ?) à faire de la retape commerciale alors que vous devriez être proprio d'une 50 aine d’appartement entièrement financé par les loyers ?

Vous devriez être installé dans un petit paradis à vivre de vos rentes.

Ah oui, vous préférez vivre dans la pauvreté et faire partager au pauvre quidam qui a du mal a payer ses factures qu'il va aller mieux en s'endettant sur 25 ans... Alors que si cela se trouve il n'est même pas propriétaire de sa résidence principale...

Mais voilà , comme toutes les a.r.n.a.q.u.e.s. , vous attendez que les autres prennent les risques à votre place avec leur argent.

Parce que tous le blabla sur les retraites n'a qu'un but in fine : espérer que des pauvres gens vous contactent pour leur vendre vos prestations.

Vous n'avez pas un autre forum pour vendre votre cam ? Devenir rentier ou que sais je ? Il y en a plein.

(Pffff comparer l'assurance vie où on peut donner 150k par parents par bénéficiaires enfants, petits enfants HORS succession avec une donation de NP limitée à 100k tous les 15 ans... et que pour les enfants... c'est petit).

Mais je me fatigue pour rien, encore une allusion à vos sites, vos clients, vos investissements sur ce forum et , you will see...

[AS 31]

En me relisant je vais apporter une précision : je ne dis pas qu’il ne faut pas souscrire de PER, je dis que c’est loin d’être la solution la plus souple, en tous cas pour moi pas la solution principale et encore moins si c’est l’unique solution. A vous de juger avec les infos que je vous donne.

Pour le reste, puisque cela recommence (je ne sais pas ce que vous pensez des insultes proférées, ni de la référence à mon âge qui est fausse et quand-même assez curieuse comme argument, on dirait quelqu’un qui a des comptes à régler avec moi), je répète que je suis intervenu sur ce forum depuis 8 ans pour éviter aux gens qui me lisent de tomber dans le piège de la loi Pinel, alors que j’aurais pu en vendre et gagner de l’argent sans me fatiguer et effectivement là je me serais comporté comme un arnaqueur.

Puisque je me fais encore salir, je répète donc que j’ai fait ce travail d’analyse complètement gratuitement et je vais citer ici le message que j’ai déjà indiqué par un lien, mais que vous êtes peu nombreux à être allé voir. Le lien de la discussion (sujet Akerys) est ici :

https://forum.quechoisir.org/akerys-t301094.html

Et voici le message (c’est moi qui lui ai conseillé le passage en meublé) :

Re: Akerys
Messagepar Marco2303 » 06 juin 2023, 18:03

Après une longue période d'absence me revoici !
Je sors de 3 mois de noeuds au cerveau pour trouver la meilleure issue possible à mon bourbier (et je vous passe les phases de up and down où moralement ça a été assez difficile de digérer la pilulle).
Aujourd'hui, après avoir passé une multitude d'appels téléphoniques à droite / à gauche et après de longues heures passées sur l'ordi pour essayer de trouver la meilleure solution dans ma situation, la piste du meublé est en effet une piste sérieuse.
Il faut encore que je m'assure du potentiel du marché (car je voudrais éviter de réinvestir x milliers d'euros si c'est pour ne pas trouver de locataire en face pour ce type de location) mais tout porte à croire que ça a du potentiel en effet.
Quoiqu'il en soit de toutes façons je vais continuer à le louer meublé ou pas car la revente est juste impossible, je ne peux pas me permettre de faire un chèque supplémentaire pour rembourser la banque.

Un grand merci AS 31 pour vos lumières et nos riches discussions, ça fait du bien de trouver quelqu'un de neutre et intègre à qui parler quand on se retrouve dans un tel marasme !

Mais vous pouvez aussi chercher sur internet « Mylenaire57 » puisque c’est le pseudo d’une cliente, Stéphanie, qui est intervenue sur ce même forum (sujet « Loi Pinel 2016 », le 26 avril 2022, en milieu de page). Et si je m’étais comporté comme un arnaqueur, depuis le temps que j’interviens ici et le nombre de vues et de gens qui m’ont contacté, je me serais fait dénoncer il y a bien longtemps. Vous pouvez peut-être chercher sur internet « Patrick Legoff arnaque », on ne sait jamais ?

Je vous rappelle aussi que cette personne vous dit de vous référer à votre banquier pour des conseils objectifs, alors qu’un banquier vend les produits de son employeur, avec des objectifs à atteindre (une banque est une entreprise commerciale), ce qui ne veut pas dire que le banquier est malhonnête, mais il est limité par la gamme de produits de son employeur. A ce sujet, quasiment toutes les banques aujourd’hui vendent de la loi Pinel (je vous laisse réfléchir à ce que j’avais déjà dit sur ce sujet) et j’ai eu le cas encore récemment d’une personne qui m’a vu sur ce forum, qui m’a contacté pour analyser une proposition de sa banquière pour un T2 en loi Pinel à 236 000 €, et avec lequel je suis en train de réaliser une opération sur un T2 pour un peu moins de 140 000 € tout compris, donc produit fini, travaux, honoraires, notaire et mobilier.

Et quand je lis ce sinistre personnage, la colère recommence à monter, il connait même la date de mon décès (c’est du lourd mais ça ne fait réagir personne ?), et se permet, mais dans les autres messages aussi, des traiter les gens qui sont devenus clients en me lisant ici de gens crédules, naïfs et pourquoi pas débiles, en utilisant des termes comme pauvres gens, pauvre quidam qui a du mal à payer ses factures, c’est hallucinant, mes clients s’ils reviennent ici apprécieront.

Pour être clair, car je suis maintenant très en colère, je vais le certifier sur la tête de mes enfants (j’en ai 3) tellement ce personnage anonyme sous un pseudo alors que je me suis identifié clairement depuis le début, me dégoute par ses propos : Stéphane, mon ami artisan, ne me rémunère jamais sur le montant des travaux (qui seraient alors surfacturés, mais cette pratique est effectivement très répandue) et je ne demande jamais de partages d’honoraires aux agents immobiliers (pratique aussi répandue, mais pas chez moi).

[AS 31]

Coïncidence, j'ai été contacté ce midi par un Monsieur qui m'a vu sur ce forum et qui m'a demandé conseil sur un investissement Pinel qu'il a fait il y a 6 ans et qui lui demande un effort de trésorerie assez conséquent. Il avait donc envisagé de revendre, mais, et je l'ai fait "en live" pendant qu'on se parlait, je suis allé voir les ventes d'appartements sur cette commune d'environ 10 000 habitants (vous avez bien lu) et même en remontant sur 3 ans, il n'y a aucune vente, que des ventes de maisons

Donc à la fois il se dit qu'il n'y a pas de demande, mais que s'il attend 3 ans de plus, il va être confronté à tous les autres investisseurs qui vont revendre en même temps, et je vous laisse imaginer ce que ça aura comme impact sur les prix de vente.

Il a acheté 190 000 €, il lui reste 130 000 € sur le crédit à solder, et lui comme moi ne sommes pas certains qu'il couvrira son crédit (et je ne parle pas de rembourser l'effort de trésorerie qu'il a consenti).

Les gens qui lui ont vendu, voyant que sa situation financière est pénible, lui ont dit qu'il pouvaient lui trouver une assurance de crédit moins chère... moyennant des honoraires (je vous rappelle que financièrement, il galère).

[AS 31]

Visiblement, il n’y a pas que des pauvres gens naïfs, crédules et un peu niais qui me suivent sur internet (je résume ce qui a été écrit), puisque j’essaie depuis quelques jours d’évoquer les différentes façons de se fabriquer un complément de revenu en vue de la retraite (donc complément à vie) et le 17 septembre j’écrivais ceci « l’immobilier qui lui, a deux leviers : le crédit qui permet d’étaler la dépense dans le temps (vous achetez un appartement de 150 000 € alors que vous ne les avez pas) et le loyer qui paie une partie de ce crédit. »

Le 19 septembre (2 jours après), Guillaume FONTENEAU, sur son « Blog patrimoine » sort un article qui s’appelle « L’effet de levier du crédit immobilier, une arme redoutable pour construire votre patrimoine. »

Et aujourd’hui, 20 septembre, un autre article qui s’appelle « Combien devez-vous épargner pour générer une rente de 2000€ / mois à vie ? » donc comme pour un complément retraite.

Je savais qu’il me suivait en vidéo, mais je ne m’attendais pas à ce qu’il me lise ici (à moins que deux grosses coïncidences coup sur coup, le jour et le lendemain ne soient que des coïncidences et que je sois un illuminé).

Donc si c’est le cas, même si parfois j’ai été en désaccord avec lui au point de me fâcher un peu (par exemple sur le Girardin industriel ou la colocation, deux de mes sujets d’expertise), je le salue au passage en lui ayant fait un petit peu de pub en retour.
Cordialement.
Patrick LEGOFF

[Humble]

Visiblement, il n’y a pas que des pauvres gens naïfs, crédules et un peu niais qui me suivent sur internet (je résume ce qui a été écrit), puisque j’essaie depuis quelques jours d’évoquer les différentes façons de se fabriquer un complément de revenu en vue de la retraite (donc complément à vie) et le 17 septembre j’écrivais ceci « l’immobilier qui lui, a deux leviers : le crédit qui permet d’étaler la dépense dans le temps (vous achetez un appartement de 150 000 € alors que vous ne les avez pas) et le loyer qui paie une partie de ce crédit. »

Le 19 septembre (2 jours après), Guillaume FONTENEAU, sur son « Blog patrimoine » sort un article qui s’appelle « L’effet de levier du crédit immobilier, une arme redoutable pour construire votre patrimoine. »

Et aujourd’hui, 20 septembre, un autre article qui s’appelle « Combien devez-vous épargner pour générer une rente de 2000€ / mois à vie ? » donc comme pour un complément retraite.

Je savais qu’il me suivait en vidéo, mais je ne m’attendais pas à ce qu’il me lise ici (à moins que deux grosses coïncidences coup sur coup, le jour et le lendemain ne soient que des coïncidences et que je sois un illuminé).

Donc si c’est le cas, même si parfois j’ai été en désaccord avec lui au point de me fâcher un peu (par exemple sur le Girardin industriel ou la colocation, deux de mes sujets d’expertise), je le salue au passage en lui ayant fait un petit peu de pub en retour.
Cordialement.
Patrick LEGOFF

Le gros mytho . Un vendeur de bouquin, publie un article sur son blog , c'est parce qu'il a lu l'autre !!!

en plus pub vers un site pour vendre des livres...

D'ailleurs le 18/09 le Guillaume écrit
Immobilier locatif : Faut-il encore investir ? Quelles perspectives de rendement ?
"Et si on arrêtait de se mentir sur la rentabilité réelle de l'investissement immobilier locatif. La réalité, c'est que le rendement locatif net de frais, net d'impôt et net de provision pour travaux d'entretien et autres charges de propriété est proche de ZERO !
Vous ne devez pas investir dans l'immobilier locatif pour vous générer un revenu complémentaire, car dans les faits, il sera nul ;"

[Humble]

Et effectivement, l’immobilier vous donne ces leviers pour constituer un patrimoine en vue de la retraite, mais vous donne en plus la possibilité de changer d’avis ou de stratégie en cours de route, car vous pouvez revendre à tout moment (à condition de ne pas avoir acheté n’importe quoi n’importe où). Et pour la transmission du patrimoine, on peut l’organiser à l’avance, par exemple par une donation avec réserve d’usufruit (on garde pour soi les loyers), ou la constitution d’une SARL familiale ou une SCI.

Ben voyons, une SCI , le triste sire oublie de vous dire qu'il faudra passer devant le notaire et repayer des frais, puis devoir prendre un comptable pour faire la déclaration fiscale chaque année.

Puis que la donation de NP viendra imputer les 100k de transmission tous les 15 ans contrairement à l’assurance vie.


Bref, que des erreurs, mais plus je le lis, plus j'ai le sentiment qu'il a des petits soucis.

Il utilise ce forum à bon escient : il s'invente clients, une vie, s'auto-congratule tout seul.
Si le forum peut soigner tout cela, après tout... tant que vous ne lui confiez pas votre argent, il ne peut rien vous arriver de mal...

J'ai assez signalé ces agissements de vendeur

Comme a écrit son ami Guillaume sur ses posts Linkedin

Méfiez-vous de votre conseiller en gestion de patrimoine.

On ne va pas se mentir. Le métier de conseiller en gestion de patrimoine est en train de disparaître.
Malheureusement, il faut se rendre à l’évidence : C’est fini. Le conseil en gestion de patrimoine est mort.

Les « conseillers » sont devenus de redoutables vendeurs au service de leur employeur ou fournisseurs de placements.

Lorsqu’ils sont salariés, ils ont pour objectif de collecter de l’argent frais, faire des affaires, capter l’épargne au profit des placements fortement margés de leur employeur.

Lorsqu’ils sont indépendants, ils sont des VRP multicartes, qui vendent au gré des offres commerciales de leurs fournisseurs.

voilà...

[AS 31]

Je ne sais pas si vous avez la même impression que moi, mais cette personne dépense tellement d’énergie à m’empêcher de m’exprimer (cela fait 8 ans que j’interviens sur ce forum) que je me demande si ce n’est pas personnel, comme s’il me connaissait et voulait juste ternir mon image, avec en boucle, du mépris (y compris pour ceux qui me lisent), de l’insulte, il est même allé jusqu’à évoquer mon décès dans l’un de ses messages, je cite, en vrac :

vos tristes vidéos ennuyeuses, cela occupe vos longues journées de retraite et vous donne une raison de vivre. Je m'en voudrais de gâcher votre plaisir.

Pauvre Monsieur était un sentiment sincère de ce que j'ai ressenti en vous voyant, un sentiment de peine et non pas de mépris.

vous allez faire dépenser l'argent de pauvres gens en leur faisant acheter de l'immobilier sur 20 voir 25 ans en leur racontant que des loyers rembourseront leur emprunt et sans problème puisque vous (qui serez d'ailleurs peut être décédé dans 20 ans) , vous vous allez vous occupez de tout, des négociations, du suivi des travaux tout en palpant des com à chaque étage.

J’ai déjà expliqué que je ne me rémunère pas sur le travail des autres (artisan, agences immobilières et je ne marge pas non plus sur le mobilier), mais l’évocation de mon décès, c’est du jamais vu sur un forum. Je vous laisse juger.

Je ne cherche pas la bagarre, mais j’en ai marre d’être interrompu par un individu qui pollue en permanence le sujet en détournant systématiquement le débat sur des sujets annexes comme transmettre son patrimoine (et si vous connaissez la fiscalité du patrimoine dans 10, 20 ou 30 ans, vous êtes devin), alors que je parle de se fabriquer un complément de retraite, notamment en vous donnant des infos issues de mon expérience vécue.

Pour ce qui est de Guillaume FONTENEAU, dire que c’est mon ami me fait éclater de rire tellement il en a pris pour son grade quand je suis intervenu sur son blog, sur les deux thèmes que j’ai déjà évoqués, car il racontait n’importe quoi sur des sujets qu’il ne connait pas et sur lesquels il n’avait que des aprioris, alors que j’avais un recul vécu. D’ailleurs, parmi les autres intervenants, il y en a plusieurs qui ont confirmé ce que je racontais, toujours avec le recul d’expériences vécues. Et me traiter de « gros mytho » (toujours bienveillant) alors que la coïncidence est frappante de publier deux articles coup sur coup (à 1 jour d’intervalle) sur son blog ayant un rapport direct avec mon intervention ici me donne encore la même impression curieuse.

Pour finir sur le sujet, je n’avais pas l’intention de critiquer Guillaume Fonteneau, même si plusieurs fois j’ai été en désaccord avec lui (et moi, je ne développe pas, à chacun de se faire une opinion), raison pour laquelle je l’ai salué, rien de plus. L’insulte et la malveillance ne font pas partie de mon répertoire.

Ça m’énerve d’avoir à faire cela, car j’en ai marre des polémiques, mais c’est utile pour vous faire une idée. Je vais donc citer certains écrits de qui vous savez (et encore une fois, vous êtes libre de penser ce que vous voulez). Il cite donc Guillaume Fonteneau qui écrit le 18/09 (alors qu’il a parfois dit l’inverse sur d’autres articles, notamment le lendemain, avec un article intitulé « L’effet de levier du crédit immobilier, une arme redoutable pour construire votre patrimoine. ») :

"Et si on arrêtait de se mentir sur la rentabilité réelle de l'investissement immobilier locatif. La réalité, c'est que le rendement locatif net de frais, net d'impôt et net de provision pour travaux d'entretien et autres charges de propriété est proche de ZERO !
Vous ne devez pas investir dans l'immobilier locatif pour vous générer un revenu complémentaire, car dans les faits, il sera nul ;"

Mais, qui vous savez, le 8 septembre à 9h05 (message en page 2) écrit :

Ensuite le tableau des loyers (Je suis proprio bailleur).
Vous oubliez de déduire de la rentabilité : les impôts fonciers, les assurances (habitation, loyers impayés...), le turn over des loyers si meublé (comptez 11 mois de revenus par an) ou l'imposition à l'IR si loué vide (selon le TMI) et bien entendu les PS.

Tiens, c’est curieux : il ne faut surtout pas investir en immobilier, mais cette personne est propriétaire bailleur ! Pour le reste, j’ai déjà répondu et je l’explique dans la vidéo : j’ai bien inclue la taxe foncière à sa valeur réelle puisque c’est un cas concret d’un investissement d’un de mes clients, les assurances aussi sont incluse (loyers impayés mais pas l’assurance habitation, le propriétaire s’assure en PNO), j’ai gonflé un peu les frais de gestion pour tenir compte des aléas et j’ai minoré le loyer de 50 € par mois toujours pour intégrer les aléas (je le dis mais ne précise pas le montant dans la vidéo).

Attention, la pépite arrive, je cite, toujours dans le même message :

Pour votre info, il est important , si on veut transmettre son patrimoine de se défaire d'une partie de son immo locatif avant 70 ans et de placer le montant en assurance vie. Tant pis la renta sera moindre mais la transmission 100% net de droit.

Moindre que proche de zéro ??? Négative peut-être ?
Je ne cherche pas la polémique, mais j’en ai marre, à vous de vous faire une idée.