Le système de retraite est en danger : comparatif des solutions

[Eric123]

Bonjour,

On se croirait sur le forum Moneyvox. Une question et cela part en vrille.

Le problème du sqatt, qui est un drame pour le petit propriétaire qui le subit, est quand même marginal si nous essayons de trouver des statistiques sur le net !

Squat : les vrais chiffres de l’ampleur du phénomène
https://www.capital.fr/immobilier/squat-les-vrais-chiffres-de-lampleur-du-phenomene-1404526
Le premier bilan révèle que depuis janvier 2021, 124 demandes de procédures sont remontées aux préfets dans des cas supposés de squats.
Avec la loi anti-sqatt, les expulsions ont triplé en 2024 (356 en 9 mois).

En parallèle :
En 2019, date des derniers chiffres disponibles, 156 378 ménages étaient assignés en justice en raison d’un contentieux locatif, avec demande d’expulsion, en grande majorité pour impayés de loyers ou défaut d’assurance. Cette même année, 130 514 décisions juridiques d’expulsions avaient été prononcées.
Source
https://www.lemonde.fr/les-decodeurs/article/2024/03/31/fin-de-la-treve-hivernale-la-hausse-des-expulsions-locatives-en-graphiques_6225162_4355770.html

Pour un bailleur, le risque de locataires indélicats est quand même bien plus important que le sqatt.

[AS 31]

Le problème du sqatt, qui est un drame pour le petit propriétaire qui le subit, est quand même marginal si nous essayons de trouver des statistiques sur le net !

Pour un bailleur, le risque de locataires indélicats est quand même bien plus important que le sqatt.

Merci pour cette précision, ainsi je me sens moins seul. Et relisez ce que j'ai écrit sur l'assurance locative, car pour moi elle est indispensable.

[Eric123]

Bonjour,

Comme toujours, le dénommé @Humble critique, dénigre et affirme péremptoirement sans rien démontrer. Les lecteurs feront la différence.

Un nouveau lien qui dit la même chose que l'article du journal Le Monde. Cette fois-ci, il provient du ministère de la Justice (plutôt à droite ).
https://www.justice.gouv.fr/sites/default/files/2024-09/Infos_Rapides_Justice_n16_Expulsions.pdf
En 2019, 138 500 décisions ont été rendues sur des demandes introduites par des bailleurs, (...)


Edit :
Pour compléter votre lecture :
Loi anti-squat : Les droits des propriétaires renforcés
https://www.quechoisir.org/actualite-loi-anti-squat-les-droits-des-proprietaires-renforces-n109930/

[Eric123]

Bonjour,

Toujours le même refrain. Cela fait rengaine.

[Debase]

Pour les notaires, je confirme que dans certains cas il vaut mieux en prendre un qui ne risque pas des arrangements avec promoteurs, agences immobilier local, ...
Les notaires étant des notaires (profession libérale avec un certain monopole).
Quand j'ai revendu ma maison à un promoteur, heureusement que mon notaire n'avait aucun lien avec ce dernier (promoteur uniquement IDF et notaire à Toulouse).
J'ai eu une vrai assistance contrairement à mes voisins qui avaient leurs notaires en locales.

[AS 31]

Je viens de regarder le détail du fil de discussion : sur les 56 messages, seulement 5, voire 6 si l'on inclut ma réponse détaillée sur le squat concernent le sujet initial.

[AS 31]

Je manque de temps pour développer les autres sujets concernant les supports d’investissement en vue de la retraite (un message vraiment détaillé me prend parfois plusieurs heures de rédaction), mais j’ai ici une bombe avec une info apprise hier matin par une personne que je connais et qui est spécialisée dans la commercialisation de ce genre de supports : la résidence services en bail commercial, dont je me suis éloigné depuis plusieurs années, quitte à dépenser plus de temps et d’énergie à trouver des solutions plus fiables.

En théorie, l’argument commercial mis en avant pour vous les vendre est que le loyer est garanti par le bail commercial que vous signez avec la société qui gère la résidence, ce qui est vrai puisque c’est le principe d’un bail commercial. C’est donc cette société qui est votre locataire et il faut donc qu’elle soit en bonne santé, et accessoirement honnête (on va y revenir) pour que le loyer vous soit payé. J’avais déjà un doute sur le bail en EHPAD depuis le scandale Orpéa et les suites de la crise sanitaire sur ce qui s’est passé dans les EHPAD pendant le confinement, car ils ont de plus en plus de mal à trouver des résidents, les gens étant devenus méfiants, et ce sont bien ces résidents (ou leurs enfants) qui qui paient un loyer d’hébergement qui permet ensuite au gestionnaire de la résidence, donc votre locataire, de vous payer le loyer.

Je m’étais déjà éloigné de ces supports du fait que certains gestionnaires, au renouvellement du bail, exerçaient un chantage sur les propriétaires en leur proposant un renouvellement de leur bail à condition de baisser le loyer, et souvent, de le ramener au loyer initial d’il y a 9 ou 12 ans (donc en annulant les indexations annuelles de ce loyer). Pour ceux que le coté juridique intéresse, vous pouvez chercher sur internet « bail commercial en local monovalent » (donc à usage unique comme un EHPAD) ou encore « abus de position dominante en bail commercial ». Et il est possible, vu les difficultés de ces établissements depuis ce que j’ai évoqué plus haut, que cette renégociation de loyer soit de plus en plus fréquente. Et le pire est que, dans le cas d’une baisse d’activité de l’établissement qui impliquerait une perte de rentabilité, cette demande de baisse de loyer soit juridiquement défendable.
Vous avez ici un lien général avec plusieurs articles qui en parlent (faites un copié-collé car je ne sais pas comment insérer un lien sur ce forum) :

https://www.google.com/search?q=ehpad+chantage+au+renouvellement+du+bail&sca_esv=987a2e6060705a91&rlz=1C1GCEA_enFR1012FR1012&ei=VEsSZ8GSOMzUkdUPzMt1&oq=ehpad+chantage+au+renouvellement+&gs_lp=Egxnd3Mtd2l6LXNlcnAiIWVocGFkIGNoYW50YWdlIGF1IHJlbm91dmVsbGVtZW50ICoCCAAyBRAhGKABMgUQIRigATIFECEYoAFI20ZQzwRYnjlwAXgBkAEAmAFVoAH3CaoBAjE5uAEByAEA-AEBmAIToALkCcICChAAGLADGNYEGEfCAgUQIRifBcICBxAhGKABGArCAgQQIRgVmAMAiAYBkAYIkgcCMTmgB79E&sclient=gws-wiz-serp

Et deux articles d’un collectif de défense sur ce sujet particulier :
Lien 1 : https://codirse.com/ehpad-risque-de-baisse-de-loyer-a-la-fin-du-bail-commercial-collectif-investisseurs/
Lien 2 : https://codirse.com/scandale-ehpad-proprietaires-bailleurs/

Et ce que j’ai appris hier est encore pire, puisque la personne que j’ai eue au téléphone m’a expliqué qu’ils avaient décidé d’arrêter de commercialiser de l’EHPAD suite à la fermeture d’un établissement, ce qui veut dire que le loyer n’est plus payé, mais que les propriétaires ne peuvent pas louer eux-mêmes puisque c’est un établissement réglementé. La seule solution serait alors de trouver un repreneur acceptant d’exploiter à nouveau cette résidence, mais vu la difficulté actuelle du secteur et le fait qu’un établissement ayant fait faillite a peut-être des raisons d’avoir fait faillite comme une situation géographique à faible demande ou une forte concurrence locale, s’il y avait un repreneur, vous pouvez être certain qu’une baisse de loyer significative serait alors demandée, et pourquoi pas des travaux de remise en état.

Vous avez ici un lien général, avec plusieurs sous-lien qui traitent de ce sujet, et notamment la faillite du groupe Medicharme :

https://www.google.com/search?q=ehpad+faillite&sca_esv=987a2e6060705a91&rlz=1C1GCEA_enFR1012FR1012&ei=5VYSZ9u8JJOrkdUPwejLoQk&ved=0ahUKEwibw8Oz-ZeJAxWTVaQEHUH0MpQQ4dUDCA8&uact=5&oq=ehpad+faillite&gs_lp=Egxnd3Mtd2l6LXNlcnAiDmVocGFkIGZhaWxsaXRlSIY3UOkTWKAxcAJ4AJABAJgBgAGgAdkEqgEDNy4yuAEDyAEA-AEBmAIFoALXAsICChAAGLADGNYEGEfCAgsQLhiABBjHARivAcICBRAAGIAEwgIOEC4YgAQYxwEYjgUYrwHCAhoQLhiABBjHARivARiXBRjcBBjeBBjgBNgBAcICBhAAGBYYHsICCBAAGBYYHhgPmAMAiAYBkAYIugYGCAEQARgUkgcDMy4yoAe6PA&sclient=gws-wiz-serp


Avec la personne que j’ai eue hier au téléphone, nous avons aussi parlé des pratiques très limites, que je connaissais déjà, du groupe Pierre et Vacances au renouvellement du bail, de l’arnaque organisée de l’affaire Apollonia, et il faut aussi que je trouve le temps de vous parler de l’affaire Appart’City et de mon expérience de plusieurs mois à affronter un avocat qui jouait pour la partie adverse sur un bail commercial en EHPAD. Mais rien que pour rédiger ce message, j’ai commencé hier (et j’avais aussi du travail à coté) et je viens de finir à l’instant.

[Pépète]

Bonjour,
Tapant le mot "retraite" je tombe sur ce titre alarmant, étayé par les problématiques couramment assénées depuis quelques temps sur la pyramide des âges et des soldes déficitaires, sous entendant par là que les 2 seraient liés. Je n'ai pas lu les différentes réactions et peut être que ce que je vais écrire l'a déjà été. Mais tant pis, il faut repréciser certaines vérités quitte à se répéter.

Tout d'abord que ce sont les cotisations (nommées "charges" depuis quelques années) qui financent en grande partie notre régime de retraite. Il est alors certain qu'à multiplier les solutions de diminution de ces cotisations, notre beau système solidaire courre au désastre. Ajoutons à cela une fragilisation de l'emploi couplée à la fin des cotisations pour les chômeurs... Pas besoin d'aller chercher bien loin les raisons d'une situation qui n'a rien d'inéluctable ni de magique.

Quant à la pyramide des âges, nous sommes bien partis pour que cela s'inverse : désertification médicale, baisse des moyens hospitaliers, des remboursements et des prises en charge, dégradation des conditions de travail, de la qualité alimentaire...etc. Rien qu'avec cela je vois mal comment nous aurions autant de retraités d'ici 10 ans si ces paramètres ne sont pas qualitativement rétablis. (le Conseil d'Orientation des Retraites base son analyse à l'horizon de 2070 !)

Enfin pour ce qui est des retraites par capitalisation, doit-on rappeler la crise économique des années 30 et ses répercussions désastreuses pour les retraités, le système solidaire étant très peu développé à cette époque. Tous les économistes un peu sérieux s'entendent pour dire que la situation actuelle est très, très instable.. Et on voudrait remettre ce modèle en place ?

[AS 31]

Merci pour cette analyse, que je partage. C'est le système dans son ensemble qui est mal géré et la pyramide des âges n'est qu'un élément. C'est d'ailleurs tellement mal géré qu'ils ont essayé récemment d'aller "taper" dans les réserves du système AGIRC-ARRCO, les complémentaires des salariés, mais sans succès (grosse levée de boucliers).

Et pour une éventuelle crise financière, je suis aussi d'accord, que ce soit pour les fonds en euro, essentiellement constitués d'obligations d'Etat, sachant que l'agence de notation Moody's vient de nous donner un avertissement sévère et si notre note se dégradait, cela signifierait que l'Etat emprunterait sur les marchés à des taux supérieurs à ceux d'aujourd'hui, et vu le niveau de la dette, ça pourrait nous coûter cher, à nous contribuables (comme pour les cotisations sociales dont la retraite, c'est nous qui payons), mais aussi sur les marchés actions, car nous perdons petit à petit des marchés, avec une concurrence internationale de plus en plus forte. Je ne vais pas développer pour ne pas être polémique, mais en ce moment a lieu en Russie la réunion des BRICS, groupe qui attire de plus en plus de pays pas franchement pro-occidentaux (vous noterez la modération de mon propos), et ils ont même en projet de développer une monnaie d'échange internationale pour remplacer le dollar (renseignez-vous, l'info est fiable et facile à trouver). Donc, où va-t-on ? L'avenir nous le dira, mais ça pourrait nous coûter cher, effectivement.

[AS 31]

Il se passe de drôles de choses à l’assemblée nationale en ce moment, mais avant de développer, j’insiste sur le fait que vous devriez activement vous constituer un patrimoine en vue de la retraite, et à vous de faire les choix, j’essaie juste ici de vous apporter une analyse objective. Rappel : on a un déficit public record, et la branche vieillesse (retraite de base des salariés) fait partie du budget de l’Etat et est financée par les cotisations sur les salaires (une partie par les salariés et une autre par l’entreprise). Je n’ai pas besoin de développer beaucoup, l’actualité parle d’elle-même : Auchan 2 389 suppressions d’emplois, Michelin ferme deux usines en France avec 1 200 suppressions d’emplois, et les emplois ce sont aussi des cotisations. Et concernant le financement du déficit, vous pouvez revenir sur mon message précédent qui permet de se poser des questions concrètes.

Passons maintenant au PLF 2025 (projet de loi de finance), et les amendements qui ont été votés et adoptés.

Préalable avant de développer : la commission européenne a ouvert une procédure pour déficit excessif contre 7 pays, dont la France, donc on n’a pas le choix, il faut réduire le déficit, sinon c’est mise sous tutelle (rappelez-vous de la Grèce). La preuve par ce lien (il faut faire un copié-collé car le forum ne permet pas de mettre des liens en direct, mais si je me trompe, je veux bien avoir l’info) :

https://france.representation.ec.europa.eu/informations/la-commission-propose-des-decisions-etablissant-lexistence-dun-deficit-excessif-pour-sept-etats-2024-07-09_fr

Voici maintenant les amendements qui ont été adoptés (pour le vérifier, c’est indiqué en haut à droite de chaque texte), à commencer par le moins rude : ils prévoient de relever le taux du prélèvement forfaitaire unique (PFU), communément appelé la flat tax (sur les produits financiers, dont l’assurance vie) de 30 % à 33 %.
Lien vers le texte :

https://www.assemblee-nationale.fr/dyn/17/amendements/0324A/CION_FIN/CF1806

Le plus lourd arrive ici : l’amendement que vous allez voir en lien, qui a aussi été approuvé, prévoit de modifier la fiscalité de l’assurance vie en cas de décès pour les versements effectués avant 70 ans. Jusqu’à présent, il y avait une exonération totale de 152 500 € par bénéficiaire, puis une imposition de 20 % au-dessus. Le texte prévoit de supprimer cet abattement et d’imposer l’assurance vie comme une succession classique, je cite : « Ce barème après abattement dont bénéficient les produits d’assurance-vie est encore plus avantageux que celui appliqué aux successions en ligne directe. Cette différence de traitement ne semble pas trouver à l’heure actuelle de justification, c’est pourquoi, dans un souci de redressement de nos finances publiques, cet amendement propose d’aligner la fiscalité de la transmission des contrats d’assurance-vie après abattement sur le modèle des droits de succession en ligne directe. »

Et l’assurance vie c’est environ 2 000 milliards et 80 % en fonds en euro.
Lien vers cet amendement :
https://www.assemblee-nationale.fr/dyn/17/amendements/0324A/CION_FIN/CF1807

Passons à l’immobilier avec un autre amendement adopté, dont le lien est ici :

https://www.assemblee-nationale.fr/dyn/17/amendements/0324A/CION_FIN/CF1814

Jusqu’à maintenant, en cas de revente avec une plus-value, il y avait un abattement sur la partie fiscalité et un autre sur la partie prélèvements sociaux, en fonction de la durée de détention avant la vente, avec un taux de prélèvement différent (fiscal et social). Ils veulent remplacer cet abattement par un abattement indexé sur l’inflation, et imposer la plus-value avec la flat tax qu’ils passeraient de 30 à 33 % (cité avant). J’ai fait le calcul pour en faire une vidéo (mais pas trouvé le temps), sur 10, 15 et 20 ans, d’abord avec une inflation à 1,5 %, puis à 1 %. Résultat : quasiment pas de différence avec 1 % et un net intérêt à attendre avec 1,5 %.

Sur un marché immobilier hyper tendu avec une pénurie de logements, il est donc possible que les ventes chutent et si vous ajoutez à cela la fin du Pinel, qu’ils ne remplacent pas, il y a une forte probabilité d’une hausse des prix (l’immobilier est un marché d’offre-demande et quand il y a moins de biens à vendre, les prix montent).

On va finir par une bonne nouvelle, car ils avaient prévu de réformer la fiscalité du meublé, en réintégrant les amortissements comptables déduits pour calculer la plus-value en cas de revente (d’ailleurs, si c’est rentable et pour un complément retraite, pourquoi revendre ?), mais ils ont réfléchit, en se disant qu’ils allaient casser un marché très utile, notamment pour les étudiants ou jeunes salariés, et ils ont limité cet amendement aux seules locations meublées de courte durée, style airbnb. Je cite « En ciblant la LMNP (location meublée non professionnelle) dans sa globalité, le projet de loi de finances se trompe de cible et fait un de l’offre locative un dommage collatéral. Il est indispensable de préserver le statut actuel de la LMNP pour l’investissement locatif de longue durée. »

Le lien est ici :
https://www.assemblee-nationale.fr/dyn/17/amendements/0324A/CION_FIN/CF902