État des Lieux d'Entrée Non Signé par le Propriétaire. Dois-je verser le Dépôt de Garantie ?

[La Oua]

Bonjour,
Le 28/11/2022, mon mari et moi-même avons signé un bail commercial pour la location d'un bâtiment commercial où est installé notre entreprise (actuellement en travaux d'aménagement pour ouverture le 16/01/2023).
Le bailleur ne souhaitant pas être présent pour la réalisation de l'état des lieux d'entrée nous a demandé de le réaliser et de lui envoyer pour signature. Le 01/12/2022, il est envoyé au propriétaire. Celui-ci refuse de le signer le trouvant trop "détaillé". A savoir: le local commercial en question à 10 ans, l'ancien locataire ne l'a pas entretenu pendant c'est 7 ans de location, ni le propriétaire pendant la durée de la location et ni après le départ du locataire.
Il est donc pas en super état, malgré se que voudrait faire croire le propriétaire.
80 photos sont annexées à l'état des lieux d'entrée prouvant l'état au moment de l'entrée en jouissance.
Pressé par le temps, vu l'ouverture imminente de notre entreprise. Nous avons réalisé déjà une partie des peintures des murs et du nettoyage.
Il reste quelques réparations incombant au propriétaire comme les réparations de la clôture, du portail, du carrelage...
Pouvons nous nous permettre de ne pas verser le dépôt de garantie au propriétaire jusqu'à qu'il signe l'état des lieux d'entrée et attendre qui est fait la totalité des travaux lui incombant? Ou sommes nous dans l'obligation de lui verser tout de même le dépôt de garantie?
A savoir: le bâtiment commercial loué est vide donc non meublé. Le dépôt de garantie correspond à 2 mois de loyer (4700€ HT).
Merci par avance pour votre retour.
Cordialement,

[justedroit]

Bonjour La Oua,
En ce qui concerne l'EDL d'entrée :

Compte tenu de l'état du local et de l'attitude de votre bailleur qui n'entend pas signer l'EDL d'entrée le trouvant "trop détaillé" et bien qu'en ce cas, il ne pourra se prévaloir de l'article 1731 du Code civil qui dispose que :

"S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire" ;

Je vous suggère de refaire l'EDL par acte d'huissier afin que votre bailleur ne puisse contester l'état et donc les réparations à effectuer au local commercial en soulevant que l'EDL n'a pas été établi contradictoirement.

Ces frais seront partagés entre vous et votre bailleur comme l'explique de deuxième alinéa de l'article L145-40-1 du Code du commerce

"Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire".

En ce qui concerne le dépôt de garantie :

Si vous ne pouvez retenir le montant du dépôt de garantie jusqu'à ce que le bailleur ait réalisé les réparations qui seraient mentionnées pour réserves sur l'EDL d'entrée, vous pouvez le retenir jusqu'à son rappel par votre bailleur.

Cordialement.