Encadrement des loyers non respecté + bail illégal ?

[PieaM]

Bonjour,

Situation
- J'ai emménagé avec ma petite amie dans la commune de Montreuil au début de l'été 2022.

- Les loyers y sont encadrés (groupement de communes "Est Ensemble") comme expliqué ici : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F36219

- Nous louons par l'intermédiaire d'une agence.

Loyers:
- Le loyer de base respecte l'encadrement légal des loyers.

- Un complément de loyer y est ajouté (+300€) et, dans le bail, ce qui est présenté pour justifier ce complément est un ensemble d'éléments dont aucun ne respecte ceux qui peuvent légitimer la présence d'un complément de loyer.
On note cependant qu'aucun recours n'est possible pour contester un complément de loyer injustifié passé un délai de 3 mois après signature du bail.

- Par ailleurs, le bail mentionne une augmentation annuelle automatique du loyer basée sur l'indice d'augmentation des loyers de l'INSEE.
J'ai consulté un de mes voisins qui est locataire depuis 1 an et l'augmentation est basée sur l'ensemble du loyer, pas uniquement le loyer de base (il paie le même complément de loyer que moi).

Mes questions sont les suivantes:
1 - L'augmentation du loyer sur l'indice de l'INSEE, appliquée à mon voisin le fait passer au dessus du montant au mètre carré indiqué par l'encadrement légal des loyers. Est-ce légal ?

2 - Si je n'ai pas de recours vis à vis du propriétaire, dans quelle mesure puis-je me retourner contre l'agence immobilière, que nous payons pour la rédaction du bail notamment et qui est censée apporter une expertise légale et effectuer les vérifications en ce sens (ce qui justifie leur rémunération par les locataires entrants) dans la mesure où elle a émis un bail qui :
a) Présente des éléments qui ne sont pas légalement recevables pour justifier un complément de loyer ?
b) Présente des mentions qui, via une augmentation automatique du loyer sur l'indice de l'INSEE, vont directement à l'encontre de la loi sur l'encadrement des loyers (qui elle n'est pas sensible aux indices de l'INSEE).
En d'autres termes, si j'ai payé l'agence pour qu'elle fournisse un service, notamment, d'accompagnement légal, suis-je en droit de les poursuivre pour avoir produit des éléments qui sont en directe opposition avec le cadre imposé par la loi ?

Bien évidemment, nous apprécions beaucoup le logement que nous louons et sommes bien conscients que toute procédure un peu trop frontale vis à vis de l'agence pour simplement faire appliquer la loi se soldera par une résiliation de notre bail à la première date buttoir des 3 ans suivant sa signature.

Si vous avez des appréciations sur cette situation ou des conseils ils sont les bienvenus.
Excellente journée

[justedroit]

Bonjour PieaM,
Cette clause qui impose qu'aucun recours n'est possible pour contester un complément de loyer injustifié passé un délai de 3 mois après signature du bail est abusive, réputée non écrite, non seulement au sens du premier aliéna de l'article L212-1 du Code de la consommation :

« Dans les contrats (le bail en est un) conclus entre professionnels (s'agissant du mandataire, peut-être aussi le bailleur si celui-ci loue d'autres logements) et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat » ;

dés lors que :

-d'une part, tout paiement en complément de loyer hors charges et autres locations mentionnées au bail, est illégal en regard de la Loi en la matière, et que combien même il en serait manifestement autrement, ce complément doit être justifié et,

-d'autre part, qu'en cas de litige, l'exercice au droit de sa contestation dérivant d'un contrat bail ne peut faire l'objet d'une quelconque restriction alors qu'au visa de l'article 7-1 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, toutes actions sont prescrites par 3 ans :

« Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit ;

et d'un an pour ce qui concerne la révision du loyer :

« Toutefois, l’action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer ».

Mais aussi, en vertu surtout du m) de l'article 4 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 qui énonce que :

« Est réputée non écrite toute clause :
Qui interdit au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur ou qui exonère le bailleur de toute responsabilité ».

Du coup, il est logique que cette illégalité se poursuive en considérant que le montant du complément du loyer soit compris dans celui du principal alors que se faisant, il n'entre plus dans les dispositions de l'encadrement du loyer.

Le recours ou plutôt la protestation, s'exerce auprès du bailleur, lequel par ailleurs, ne peut méconnaître cette situation et en cas de procédure c'est lui le mis en cause.

L'idéal est donc de vous adresser à lui en ajoutant en fin de lettre : Copie pour information à (nom et adresse du mandataire).

Voilà pour mes commentaires !

Bonne journée.

[Francesco_Dep]

Bonjour,

Je suis journaliste à France 3 et je prépare une enquête sur le complément de loyer. Habitez-vous toujours le logement en question ? Si oui, n'hésitez pas à m'envoyer un message qu'on échange sur le sujet.

Merci d'avance pour votre retour !

Bien cordialement,

Francesco Depaquit