Non-respect Encadrement des loyers : procédure à suivre ?

[LocataireXVI]

Bonjour,

Je loue depuis début septembre 2021, un studio meublé de 16 m2 à Paris. Je paye 930€ par mois (875 euros de loyer et 55 euros de charges).
Je viens de constater que le loyer était beaucoup plus élevé que le montant plafonné (dans mon quartier le montant maximal par m2 est de 36€, soit au maximum un loyer de 576€ pour une surface de 16m2).

Je viens de relire le bail (rédigé par une agence), il n'est pas fait mention d'un loyer de référence . Si je comprends bien, le délai pour contester cette omission est de 1 mois, de telle sorte que je ne peux pas agir aujourd'hui deux après.

Néanmoins, je m'interroge sur la possibilité de contester aujourd'hui le non respect du plafonnement des loyers, afin de récupérer une partie du trop perçu et diminuer le montant de mon loyer actuel . Le délai pour contester serait a priori de 3 ans.
J'ai néanmoins certaines interrogations :
- L'absence de mention du loyer de référence dans le bail et mon absence de contestation dans un délai de 1 mois sont-elles de nature à faire obstacle à ma possible action ?
- Mon bail se renouvelle par tacite reconduction chaque année, est-il possible de récupérer le trop perçu depuis septembre 2021 ou puis-je seulement récupérer le trop perçu à compter de la dernière reconduction .
- Plus globalement, quelles sont les chances de succès d'une telle action ? Je compte en premier lieu adresser une LRAR à l'agence immobilière, puis dans un second temps, saisir la commission départementale.
Stratégiquement, est-il judicieux d'attendre septembre 2023 et le prochain renouvellement pour contester le montant du loyer.

Enfin, connaissez vous une association à Paris spécialisé dans le non respect de l'encadrement des loyers.

Je remercie par avance chaque personne qui pourra répondre à une de mes interrogations.

[justedroit]

Bonjour locataire XVI,
La mise en application de l'encadrement des loyers est complexe tant ses critères en droit sont mouvants et diversifiés où tout y est mêlé.

L'idée pour moi, serait de partir par un autre chemin possible que le vôtre exposé, tout en le rejoignant me semble-t-il, en prenant en compte que bail a été signé après le 01/07/2019 pour un logement – attention : meublé - situé à Paris, d'une nouvelle mise en location après moins de 18 mois de son inoccupation, et non de sa 1ière mise en location, que le montant du loyer de l'ancien locataire ayant été probablement jugé par le bailleur comme sous évalué, a fait l'objet de son augmentation à la signature du bail, alors que celui-ci ne mentionne pas sa référence, que vous avez estimé que le loyer est surévalué en comparaison d'un logement meublé dans le même quartier, même rue et même environnement.

Dés lors, dans ces conditions, comment fixer le montant de votre loyer ?

L'augmentation du loyer ne doit pas dépasser 50 % de la différence entre les sommes suivantes :

-Montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables
-Dernier loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement révisé sur l'IRL si cela n'a pas été fait dans les 12 derniers mois.

Et, le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, lequel par défaut peut vous être révélé à l'aide d'un simulateur pour un meublé, son nombre de pièces principales, la date de la construction de l'immeuble, et enfin sa situation géographique.

Du coup, vous avez 3 ans pour agir à compter du jour de la connaissance du montant du loyer estimé surévalué, soit à la date de la signature de votre contrat bail.