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DESFISCALISATION ET LOI PINEL 2015

GENERAL1984
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DESFISCALISATION ET LOI PINEL 2015

Messagepar GENERAL1984 » 29 août 2015, 17:08

Bonjour à toutes et à tous,

je souhaite me lancer dans l'investissement locatif avec la loi Pinel avec une agence de gestion de patrimoine...

Auriez vous des commentaires a faire? Es ce intéressant pour tout le monde? Quels pièges à éviter? Des agences a éviter?

Merci d'avance!!!

LYLY12
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Re: DESFISCALISATION ET LOI PINEL 2015

Messagepar LYLY12 » 07 oct. 2015, 19:57

Bonjour general 1984,

J'ai fais une défiscalisation loi Pinel en début d'année. C'est vraiment TOP, en revanche, je te déconseille de passser par un conseiller en gestion de patrimoine. Ils sont certes très compétents, mais ils préfèrent te vendre une assurance vie.... J'ai eu à faire à un courtier en investissement et je dois t'avouer que c'est plus axé et donc tu es mieux renseigné. La personne a bien pris le temps de tout m'expliquer et j'ai apprécié.
Mais à toi de voir.
As-tu investit ? Quel est ton avis ?
P.S : Si tu veux les coordonnées de mon conseiller n'hésite pas.


Que faire en cas de litige ?

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AS 31
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Re: DESFISCALISATION ET LOI PINEL 2015

Messagepar AS 31 » 08 oct. 2015, 06:59

Je ne comprends pas :

GENERAL1984, je vous ai adressé par mail le lien vers mon article détaillant la loi Pinel et expliquant dans le détail pourquoi je me refuse à en vendre à mes clients... Vous ne l'avez ni reçu, ni lu ???

LYLY12, votre réaction est curieuse :

Si vous avez fait une défiscalisation (je n'aime pas ce terme qui fait oublier que c'est de l'immobilier) en début d'année, comment pouvez-vous déjà en mesurer les effet (la réduction d'impôt n'aura lieu que l'an prochain), surtout si le bien est de qualité, donc pas encore livré ? (méfiez vous des logement disponibles de suite, cela signifie que les autres n'en ont pas voulu)

Si vous êtes tombé sur un vrai conseiller en gestion de patrimoine, c'est à dire un réel indépendant (facile à reconnaître : il ne représente aucune marque et seul son nom ou le nom de sa boite figure sur sa carte de visite), donc pas un agent commercial d'un réseau déguisé en conseiller et qu'il vous a conseillé une assurance vie plutôt qu'un Pinel, c'est :

1) Soit que la loi Pinel ne s'adapte pas à votre profil et que vous avez eu tort de vous lancer dans un tel achat.

2) Soit que ce n'est pas un conseiller en gestion de patrimoine mais plutôt un courtier en assurance qui ne vend donc pas de Pinel

3) Soit que le conseiller, en fait c'est vous et que vous venez ici masqué pour chercher des clients (pour ma part, j'annonce toujours la couleur, ici comme ailleurs, le but étant de tenter d'apporter de vrais conseils pertinents au plus grand nombre, pas de lancer des appâts, et tant mieux si certains deviennent clients, mais c'est rarement le cas)

En fait, je suis peut-être tordu, mais j'ai un gros doute en vous lisant car je vois mal un conseiller refuser de vendre du Pinel (oui, je sais, je suis un de ceux-la mais nous sommes peu nombreux) avec plusieurs milliers d'euros de commission à la clé au profit d'une assurance vie qui lui rapporterait 10, 20 ou 50 fois moins, selon le montant du capital dont vous disposez.

Cordialement.
Patrick

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Re: DESFISCALISATION ET LOI PINEL 2015

Messagepar mccobi » 25 oct. 2015, 13:41

Bonjour as,
Pouvez vous refaire part de votre avis pour la loi pinel car je n,ai pa pu le lire.
Je suis sur le point de signef d ici un mois mais en cherchant on me vend un appat de 58 m2 pour 180000 eyros alors que sur lebonoin j en ai trouve un au meme emplacelent au meme prix pour 150 m2. Du coup je me demande quel pourra etre le prix de reventre du mien dans 9 ans?
Cordialele nt

AS 31
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Re: DESFISCALISATION ET LOI PINEL 2015

Messagepar AS 31 » 26 oct. 2015, 10:33

Bonjour,

Si vous voulez une analyse objective et non théorique, il me faut connaître, au minimum :

    La surface du logement et celle des annexes (balcon)
    Le loyer proposé par le promoteur (pour que je vérifie)
    La ville et l'adresse exacte si vous l'avez, sinon la ville et le nom du programme et du promoteur
    Le montant de l'apport si vous en faites un

Avec ces données, je peux revenir ici (pour que cela profite à tout le monde) et vous en livrer une analyse objective, avec et sans revente.

A ce sujet, j'allais oublier une remarque importante concernant la durée du crédit :

Comme rien ne prouve que vous serez en mesure de revendre dans 10 à 12 ans (quand la réduction d'impôt disparaît), contrairement à ce que prétendent presque tous les gens qui en vendent, il faut vous poser la question suivante : " en cas de force majeure, suis-je capable de garder ce logement ? "

En effet, comme je fais le pari que certains quartiers dédiés à la loi Pinel vont voir leur environnement se dégrader, certains logements seront peut-être invendable, ou alors ils se vendront à la moitié de leur prix d'achat (ne riez pas, il y a des précédents).

Et là se pose la question de la durée du crédit. Je vais prendre un exemple déjà rencontré sur des études que l'on m'a demandé de vérifier :

Un couple à 10 ans de sa retraite à qui on fait souscrire un crédit de 20 ans, sera-t-il capable, avec la baisse de ses revenus lors du départ en retraite et la disparition de la réduction d'impôt (donc augmentation du coût de l'opération) de garder le logement à la location ?

Je sais, pour l'avoir déjà entendue que la réponse c'est : " mais le monsieur (traduction le commercial) m'a dit que je le revendrai ".

Pour ma part, je ne peux pas valider le fait de faire acheter de l'immobilier à mes clients dans le but de le revendre car c'est un pari trop risqué. L'immobilier est un investissement de long terme fait pour produire un complément de revenu (le loyer) et non un capital (revente).

Voilà quelques réflexions qui vous seront peut-être utile avant de vous lancer.

Cordialement.

Patrick LEGOFF

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Re: DESFISCALISATION ET LOI PINEL 2015

Messagepar mccobi » 26 oct. 2015, 12:12

Bonjour
Merci de bien vouloir nous doner votre avis... pour moi c est tres important dans ce cas car c est un lours investissement malgre tout.
Voici le projet :
Achat d un appartement côté jardin sur roubaix rue edouard vaillant via eiffage immobilier, surface habitable 64 m2 dont loggia 7m2
Prix 190000 euros sans apport finance par un emprunt sur 300 mois, taux d interet à 3.2 hors assurance
Taux d assurance prevue autour de 0.3 de memoire
Loyer mensuel prevue par le conseiller 620 euros
Frais de gestion 8,4%
Charges de copropriete 6%
Honoraires de location 2,77%

Voila les elements que je peux avoir en ma possession.
Cordialement

AS 31
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Re: DESFISCALISATION ET LOI PINEL 2015

Messagepar AS 31 » 26 oct. 2015, 18:21

Bonsoir,

Je vais essayer de vous répondre demain, ou au mieux dans la semaine.

J'ai juste commencé à me renseigner sur Roubaix et j'ai deux questions :

1) Connaissez-vous cette ville ?
2) Où habitez-vous ?

Cordialement.

Patrick

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Re: DESFISCALISATION ET LOI PINEL 2015

Messagepar mccobi » 26 oct. 2015, 19:35

Oui je connais cette ville pour y avoirvecu une dizaine d années
Lesappartements vont être crées pas loin du parc barbieux et à côté de l'edhec qui a ouvert il y a qqs annees un batiment sur roubaix. Il y a qqs quartiers côtés mais sinon bcp de quartiers pauvres.... enfin je pense.
Personnelllemnt j habite sur lille.

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Re: DESFISCALISATION ET LOI PINEL 2015

Messagepar AS 31 » 27 oct. 2015, 11:25

Bonjour,

Mon premier réflexe a été d’aller voir sur immoprix, le site qui donne les prix au m², ville par ville, tirés des transactions enregistrées chez les notaires.
J’ai commencé tout de suite à m’inquiéter car c’est la première fois que ce site m’indique qu’il n’y a pas eu assez de transactions entre le 01/07/2014 et le 30/06/2015 pour donner des chiffres fiables (vous pouvez le vérifier ici : http://www.immoprix.com/ipStat.php?tb=APA&zgid=&zg=c&cp=&c=roubaix&a=&d=&r=42).

Autre signe d’inquiétude : Roubaix se situe dans la zone B1 de la loi Pinel et donc, le plafond de loyer pour un 64 m² est de 641 €. Je vous rappelle que les loyers Pinel sont plafonnés, de façon à offrir au locataire, un loyer inférieur au marché local. Par conséquent, quand la demande locative est suffisamment forte, un logement Pinel est loué au loyer plafond, sauf dans les villes où le niveau de vie moyen est insuffisant.
Ici vous me dites que le conseiller vous donne un loyer de 620 €… pas bon signe !

Allons voir sur le site de l’INSEE les données sur Roubaix (lien : http://www.insee.fr/fr/themes/comparateur.asp?codgeo=com-59512) :
Part des ménages fiscaux imposés en 2012, 38,2 %
Médiane du revenu disponible par unité de consommation en 2012, 13 050,0 €
Taux de pauvreté en 2012, 42,0 %
Taux de chômage des 15 à 64 ans en 2012 : 30,8 %

Ça commence à me parler, mais peut-être pas à vous alors comparons avec Lille (http://www.insee.fr/fr/themes/comparateur.asp?codgeo=com-59350) :
Part des ménages fiscaux imposés en 2012, 59,0 %
Médiane du revenu disponible par unité de consommation en 2012, 17 534,0 €
Taux de pauvreté en 2012, 24,2 %
Taux de chômage des 15 à 64 ans en 2012 : 18,6 %

Avec Nantes (http://www.insee.fr/fr/themes/comparateur.asp?codgeo=com-44109) :
Part des ménages fiscaux imposés en 2012, 64,5 %
Médiane du revenu disponible par unité de consommation en 2012, 20 413,0 €
Taux de pauvreté en 2012, 15 %
Taux de chômage des 15 à 64 ans en 2012 : 15,8 %

Bordeaux (http://www.insee.fr/fr/themes/comparateur.asp?codgeo=com-33063) :
Part des ménages fiscaux imposés en 2012, 63,6 %
Médiane du revenu disponible par unité de consommation en 2012, 20 561,0 €
Taux de pauvreté en 2012, 16,1 %
Taux de chômage des 15 à 64 ans en 2012 : 15,2 %

Toulouse (http://www.insee.fr/fr/themes/comparateur.asp?codgeo=com-31555) :
Part des ménages fiscaux imposés en 2012, 63,8 %
Médiane du revenu disponible par unité de consommation en 2012, 19 883,2 €
Taux de pauvreté en 2012, 18 %
Taux de chômage des 15 à 64 ans en 2012 : 16,7 %

Je crois inutile d’aller plus loin. Personnellement, quand je vois ces chiffres, je n’ai pas envie d’inciter mes clients à investir à Roubaix, à moins que je leur trouve une affaire en or, ce qui est peut-être le cas de ce que l’on vous propose, vérifions :

190 000 € pour un logement de 64 m² nous donne du 2 969 € le m².
Comme le site des notaires ne me donne aucune indication, je suis allé voir ici : http://www.lacoteimmo.com/prix-de-l-immo/vente/nord-pas-de-calais/nord/roubaix/590512.htm
La rue Edouard Vaillant relie l’avenue Gustave Delory au rond-point juste au-dessus, donc dans la zone en vert où les prix de l’ancien tournent aux alentours des 1 500 € le m². Ce qui signifie que, à 2 969 €, on vous vend ce logement 98 % plus cher que les prix de l’ancien dans le quartier. Bon, mais le conseiller vous fait remarquer que c’est du neuf (loué en locatif social restera-t-il neuf longtemps ?), qu’il est bien isolé, que c’est beau et que ça sent le frais… admettons alors que l’on se réfère aux prix de la gamme au-dessus en supposant que les logements anciens de cette gamme se vendent plutôt 2 000 € le m². Dans ce cas, un logement payé 2 969 € coûte toujours 48 % plus cher que l’ancien (je vous rappelle que la réduction d’impôt n’est que de 21 % maxi).

Comme le réduction d’impôt diminue la dixième année (elle passe de 2 % à 1 % par an) puis disparait la treizième année, l’investisseur est obligé de revendre un logement dont il ne peut plus assumer le coût (le conseil que je suis trouve toujours aussi curieux d’acheter de l’immobilier en sachant que l’on va être obligé de le revendre… quel pari audacieux).

Dans votre cas, la question ne se pose même pas car, avec un crédit sur 25 ans, je ne pense pas que le « conseiller » vous fasse investir dans le but de le garder et de vous constituer des revenus futurs, notamment pour la retraite. C’est dommage car l’immobilier sert justement à percevoir des revenus, protéger son conjoint en cas de décès (assurance du crédit, puis usufruit des loyers) et à transmettre un patrimoine à ses enfants.

J’ai réalisé une étude chiffrée avec les éléments que vous m’avez fournis (j’ai rajouté la taxe foncière que vous avez oubliée ainsi que les frais de notaire et de garantie du crédit). Voici les résultats :

Sur 9 ans, le prix de revient est de 23 815 € (si le logement est loué sans impayés et sans problèmes tous les mois), soit 221 € par mois et le capital restant dû sur le crédit de 143 692 €.
Cela signifie, en clair, que le prix limite de revente au-delà duquel vous êtes perdant est de 167 507 € (23 815 pour vous rembourser vous-même et 143 692 pour rembourser la banque), soit 2 617 € le m² (30 % plus cher que l’ancien d’aujourd’hui).
Pour gagner l’équivalent d’un placement qui rapporterait 5 % par an (à 3 % autant ne pas prendre de risques avec de l’immobilier et choisir l’assurance vie), il faudrait revendre 173 721 €, soit 2 714 € le m² (36 % de plus que l’ancien).

Sur 12 ans, le prix de revient est de 36 885 €, soit 256 € par mois et le capital restant dû de 122 032 €.
Donc le prix limite de revente au-delà duquel vous êtes perdant est de 158 917 €, soit 2 483 € le m² (24 % plus cher que l’ancien d’aujourd’hui).
Pour un rendement de 5 %, le prix de vente serait de 172 244 €, soit 2 691 € le m² (35 % de plus que l’ancien).

Vous vous demandez peut-être pourquoi je vous parle en détail des prix dans l’ancien ?

C’est simple : quand vous revendrez (en même temps que tous les autres, bonjour la concurrence) dans 10 à 12 ans ce logement, votre acquéreur va acheter un logement d’une dizaine d’années sans bénéficier de ristourne fiscale… Il achètera donc bien de l’ancien et se réfèrera aux prix de l’ancien. Et comme on ne peut pas se servir du passé pour prédire l’avenir (je sais, certains vendeurs le font), rien ne dit que les prix de l’ancien auront augmenté, d’autant plus quand je regarde les données INSEE sur Roubaix.

En résumé, et si tout s’est bien passé (loyer payé tous les mois en continu) :

Pour faire une opération neutre (sans gain ni perte, ce qui serait ridicule car je vous rappelle que vous vous endettez sur 25 ans à hauteur de 190 000 €), il faut que les prix aient augmenté de 30 % en 9 ans (2,95 % par an) et de 24 % en 12 ans (1,8 % par an).
Pour l’équivalent d’un placement qui rapporterait 5 % par an, il faut que les prix aient augmenté de 36 % en 9 ans (3,47 % par an) et de 35 % en 12 ans (2,53 % par an).

Et encore, c’est la théorie, si tout se passe comme sur le papier.

Vous pouvez maintenant vous faire une idée par vous-même mais je maintiens ma position : je ne veux pas en vendre à mes clients.

Cordialement.
Patrick LEGOFF

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Re: DESFISCALISATION ET LOI PINEL 2015

Messagepar mccobi » 27 oct. 2015, 11:41

Merci beaucoup d avoir pris le temps de faire cette étude.
Je ne vais pas le tenter.
Cordialement

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