Compteurs d’eau individuels défaillants et répartition injus

[copro123]

Compteurs d’eau individuels défaillants et répartition injuste des charges

Ce post est relativement long mais explique bien mon problème. Merci d'avance pour votre lecture !
En résumé : le syndic demande de payer aux autres copropriétaires la consommation d'eau de copropriétaires qui ont des compteurs défaillants. Le syndic a laissé des années ce problème perdurer, alors qu'il avait été prévenu de ces écarts. Responsabilités du syndic ? Recours possibles ?

Bonjour,

J’habite en couple dans une petite copropriété d’une trentaine de lots depuis une dizaine d’années. La copropriété est composée de trois bâtiments qui ont chacun un compteur d’eau général. Chaque copropriétaire a un compteur individuel. Il y a une dizaine de lots par bâtiment. La résidence date du milieu des années 80. Malgré la petite taille de la résidence, nous avons un syndic professionnel.

Pour les compteurs d’eau, le syndicat est sous contrat avec la société ISTA. Je n’ai pas plus d’information à ce sujet.
Depuis plusieurs années, je constate des écarts anormaux entre la différence des compteurs généraux et la somme des compteurs individuels.
Cet écart est alors réparti dans les charges sur chaque lot selon la méthode de répartition des tantièmes.

Membre à plusieurs reprises du conseil syndical j’ai signalé ces problèmes au syndic, mais celui-ci n’a rien fait pendant des années. Les autres membres du conseil syndical se taisent. C’est seulement suite à la réunion du conseil syndical en février 2013 où j’ai tapé du poing sur la table pour que le syndic se bouge une fois pour toute que ce dernier a commencé à réagir.

J’avais demandé à ce qu’un technicien intervienne pour effectuer une vérification des compteurs d’eau (généraux et individuels) et qu’au préalable un courrier soit adressé aux copropriétaires. Mais le syndic n’a pas suivi mes recommandations et la gestionnaire s’est déplacée elle-même au petit bonheur la chance à la fin mars 2013 et finalement est revenue à la fin septembre 2013 n’ayant pu apparemment faire de vérifications (6 mois pour revenir ?). Résultat, elle n’a pu contrôler que quelques appartements (5 ou 6).

Sur mon bâtiment, il a été constaté environ 95m3 d’écart. Un bâtiment de 10 lots principaux.

Vous allez me dire que la différence vient très probablement de l’arrosage des espaces verts, du nettoyage des communs et de fuites éventuelles ? Et bien non ! Dans notre résidence, il n’y a pas d’arrosage des espaces verts, le « nettoyage » des communs se limitant quant à lui à un ou deux malheureux seaux d’eau hebdomadaires (soit moins de un m3 annuel). Pour les fuites, il a été rapporté qu’il n’y avait pas de fuites sur notre bâtiment.

Le syndic avait indiqué que deux compteurs sur notre bâtiment sont défaillants (sous-comptent). Je ne suis guère surpris, car en effet, les relevés sont surprenants, beaucoup d’appartements affichent une consommation anormalement faible de 30, 20 ou même moins de 10m3 annuel ! Quant à mon lot (deux adultes), nous sommes à 110m3 environ annuel (depuis plusieurs années). Rappelons que la moyenne française annuelle par habitant est de 50m3. Je suis donc dubitatif sur la consommation de ces autres résidents. De plus, nous faisons attention à notre consommation personnelle (pas de bains ou très rarement, débit d’eau limitée, pas de fuite de toilettes, pas de robinets qui goutent, etc.).

N’ayant pas eu de réponses du syndic à mes diverses interrogations légitimes (écart précis chiffré de mesure constaté sur les compteurs défaillants, liste des copropriétaires contrôlés, etc.), ni par mail, ni lors de la dernière vérification des comptes par le conseil syndical fin mars 2014, je lui ai demandé de mettre à l’ordre du jour de l’assemblée générale ordinaire d’avril 2014 la présentation d’un rapport détaillé sur ces écarts anormaux.

Sauf que le jour de l’assemblée générale (fin avril 2014), la gestionnaire s’est contentée de faire voter le remplacement de l’ensemble des compteurs. Choix entre une version standard et une version radio. L’assemblée générale a voté pour une version radio.

Au passage, notons qu’il n’y a eu aucune mise en concurrence et que le contrat ISTA proposé pour la location des compteurs est pour une durée de 10 ans.
Cela fait déjà 3,5 mois que l’assemblée générale a eu lieu et nous n’avons aucune nouvelles du syndic. Je ne me suis pas représenté au conseil syndical. Le conseil syndical actuel est complaisant envers le syndic, d’une naïveté effroyable et ne s’est jamais impliqué dans le contrôle de la gestion de la résidence. Sans prétention, je suis malheureusement la seule personne à défendre les intérêts de la résidence.

J’ai demandé au syndic ainsi qu’à l’un des membres du conseil syndical (qui s’avère être l’une des personnes qui a un compteur défaillant, le pire, c’est que malgré cela, elle continue à dire que sa faible consommation vient du fait que, selon elle, elle n’aurait pas été là très souvent l’an dernier : petit détail qu’elle a oublié, les écarts se répètent depuis des années…), de m’expliquer pourquoi les compteurs défectueux n’ont pas été changés en urgence. Le remplacement complet du parc étant un autre dossier. Personne n’a pu ou voulu répondre à cette simple question.

De même que je ne comprends pas pourquoi le syndic (ou le précédent qui a été remplacé en 2008 et qui gérait la résidence depuis le début) n’a jamais demandé à la société ISTA d’intervenir pour faire des vérifications périodiques des compteurs individuels ou remplacer le parc qui est d’origine (je rappelle que la construction de la résidence date du milieu des années 80 et que la durée de vie d’un compteur mécanique de base est d’une dizaine d’années).
Le résultat est qu’il y a depuis des années un transfert de charges qui se produit (en d’autres termes les copropriétaires payent pour les autres !) attendu qu’il y a une répartition aux tantièmes des écarts.
En 2011, j’alertais déjà le syndic, mais celui-ci n’avait rien fait. Résultat, les écarts se sont creusés d’années en années. Son immobilisme le rend responsable du préjudice des copropriétaires qui ont dû payer pour les autres.
Ce que je conteste est bien entendu que l’on me demande de payer pour les autres. C’est inadmissible !

D’après les appels de provision de charge pour l’exercice 2013/2014, on me demande de payer 35m3 de plus !

J’ai déjà la consommation la plus élevée de la résidence et je devrais payer pour ceux qui fraudent (car on ne me fera pas dire qu’ils n’avaient pas remarqué que leur consommation était anormalement basse surtout à la lecture de leur facture). J’habite en plus dans une commune où le prix de l’eau est l’un des plus chers de France (4€ environ pour la distribution et l’assainissement).

Pour ma part, le syndic est fautif et de ce fait, responsable des préjudices qui en découlent. En effet, s’il était intervenu suite à mes alertes en 2011 (j’ai des mails échangés), nous n’aurions déjà plus de problèmes d’écarts. Sauf que nous sommes fin août 2014 et que les compteurs défaillants sont toujours en place !
De plus, les contrôles se sont limités à quelques appartements seulement. Quand est-il des autres ? Le syndic a t’il envoyé un courrier aux personnes qui ont refusés le contrôle ? Je crains que non ! Le syndic est taisant sur ce point comme sur beaucoup d’autres dans ce dossier.

C’est absolument injuste et amoral que l’on demande aux personnes qui ont un compteur sain et qui ont acceptés le contrôle de payer pour les autres. Une régularisation devrait être menée sur les lots aux compteurs défectueux ainsi que sur les lots des copropriétaires qui ont refusé le contrôle. Voir même le syndic qui n’a pas su gérer le dossier de l’eau à temps !

Pour information, le reste du syndicat fait preuve d’un immobilisme impressionnant (comme sur la plupart des dossiers importants en général). Je ne peux compter sur eux. Pour donner une idée, deux personnes du conseil syndical étaient venues me voir une fois pour me dire qu’elles avaient vu un locataire prendre un seau d’eau au robinet des communs. Par contre, 95 000 litres d’eau d’écart sur un bâtiment, ça ne les gêne pas !
Je suis victime d’un préjudice pécuniaire scandaleux et j’entends bien défendre mes intérêts.

J’ai déjà envoyé une lettre recommandée au syndic pour lui faire part de mon mécontentement et mon désaccord sur ces sommes que l’on me demande abusivement.

Aussi, voici quelques questions dont les réponses pourraient m’aider dans ma démarche.
- Que pensez-vous de la responsabilité du syndic dans cette affaire ?
- Pourriez-vous m’indiquer les recours possible ?
- Quelles autorités sont compétentes pour intervenir dans cette affaire ?
- Par ailleurs, est-il possible d’obliger un copropriétaire à être contrôlé ? Si oui, le syndic n’a alors rien fait.

Je vous remercie d’avance pour vos informations et conseils.

Cordialement.

[unbravgars]

bonjour,
les copropriétaires ne peuvent normalement pas s'opposer au contrôle de leur compteur d'eau ou il faudrait qu'ils justifient du motif de leur refus. Un contrôle c'est anodin.
Si le conseil syndical assure bien ses fonctions les consommations devraient être suivies d'année en année justement pour contrôler les écarts, comparer avec le compteur général de la résidence et s'assurer qu'il n'y a pas de fuites car à la fin du compte toute l'eau devra être payée. Qui relève les compteurs ? Lorsque les nouveaux compteurs seront en place d'éventuels dysfonctionnements antérieurs se verront d'emblée.
Si ça peut vous aider j'ai trouvé ça avec un moteur de recherche à la mode :
http://www.unarc.asso.fr/actualite/dossier-du-mois-d-avril-2013-l-accord-cadre-sur-la-location-et-la-releve-des-compteurs
Bon courage.

[copro123]

Bonsoir,

Merci pour votre réponse.

les copropriétaires ne peuvent normalement pas s'opposer au contrôle de leur compteur d'eau ou il faudrait qu'ils justifient du motif de leur refus. Un contrôle c'est anodin.

Bien d'accord avec vous ! Et pourtant, très étrange que certains refusent...
Le syndic aurait dû dresser une liste des refus...

Si le conseil syndical assure bien ses fonctions les consommations devraient être suivies d'année en année justement pour contrôler les écarts

Malheureusement non, il ne le fait pas. Comme je disais dans mon post, c'est moi qui ait tiré la sonnette d'alarme. Ça pouvait durer encore très longtemps...

Qui relève les compteurs ?

La société ISTA. (Voir le lien ci-dessous d'ailleurs... Très intéressant !)

Lorsque les nouveaux compteurs seront en place d'éventuels dysfonctionnements antérieurs se verront d'emblée.

C'est ce que je me dis aussi, ça va être "drôle" !

Si ça peut vous aider j'ai trouvé ça avec un moteur de recherche à la mode :
http://www.unarc.asso.fr/actualite/dossier-du-mois-d-avril-2013-l-accord-cadre-sur-la-location-et-la-releve-des-compteurs

Merci pour ce lien, très instructif en effet !

À lire aussi (tiens, c'est le même site) :

http://www.unarc.asso.fr/documentation/abus-3564-ista-pris-la-main-dans-le-sac-par-un-conseil-syndical-vigilant-les-releves

[Toisondargent]

Bonjour Monsieur.
Nous avons les memes problèmes depuis des années.Avez vous trouvé une solution ?
Merci de me répondre.
Cordialement
Toisondargent