copropriété - problème déperditions chauffage collectif gaz (compteur général et compteurs divisionnaires)

[zapatil]

Bonjour,

Je suis récemment copropriétaire d'un lot dans une nouvelle résidence BBC située dans le Sud de la France et composée de 60 lots au total. Une chaudière collective au gaz est utilisée pour le chauffage et la production d'ECS (eau chaude sanitaire).

Le contexte :

Concernant le gaz et contrairement à ce qui était prévu initialement et stipulé dans le règlement de copropriété au moment de la vente, le promoteur immobilier n'a pu mettre en place l'offre FideloConso de GDF Suez qui permettait l'individualisation et la facturation directe aux occupants de leur consommation gaz et ce, pour des raisons techniques (réponse du syndic).

Le syndic a alors pris un contrat en son nom et pour toute la résidence auprès du fournisseur de gaz GDF Suez et la copropriété assume la consommation totale de gaz de tout l'immeuble (pour le chauffage et eau chaude sanitaire). Des compteurs de calories (compteurs divisionnaires) sont installés dans chaque lot et sont relevés chaque année. Lors de la répartition des comptes chaque année N, les locataires sont alors régularisés l'année N+1 par leurs propriétaires bailleurs par la consommation effective.

Problème(s) :

Sur l'année 2014 (janvier à décembre), il y a un écart énorme entre la somme des compteurs divisionnaires = 60 lots (relevé par un prestataire) et le compteur général (relevé et facturé par GDF Suez).

Total relevé par prestataire : environ 120 000 kWh
Total relevé par fournisseur GDF Suez : environ 310 000 kWh
Différence de 190 000 kWh, soit plus du double !
Cette différence est alors répercutée sur les parties communes aux différents copropriétaires (en tantième).

Via une expertise faite en décembre 2014 suite à une réclamation portant sur les pertes calorifiques dues à une insuffisance de l'isolation des réseaux de chauffage,il n'y a aucun défaut constaté sur le fonctionnement du chauffage ou de l'eau chaude sanitaire rendant l'ouvrage impropre à sa destination.

De plus, les locataires, en plus de ne pas facturés directement et d'avoir des charges élevées, ne sont pas nécessairement régularisés par leur copropriétaire à l'année N+1 (si ce dernier n'envoi par la régularisation, il a 3 ans maximum d'après la loi).

Par ailleurs, les copropriétaires qui ont acheté en VEFA devaient bénéficier des panneaux solaire sur la résidence (pour la production d'ECS) et répondre ainsi au label BBC mais cette installation qui n'a pas été mise en place par le promoteur qui a pris le soin de supprimer les documents techniques, la plaquette commerciale et de son site Internet, les informations relatives à ces panneaux solaire.

Le label BBC (Bâtiment Basse Consommation) ne semble pas être respecté également.

Exemple concret : 310 000 kWh / 60
= 5167 kWh (pour un lot)
= 5167 / 60 (moy. superficie m² d'un lot)
= 86,12 kWh

Si je prends mon lot de 52 m², je suis au double tout en sachant que je ne me suis jamais servi du chauffage (radiateur) mais uniquement de l'eau chaude sanitaire.

D'autre part, la chaleur produite dans les couloirs est excessive (+25° toute l'année même en hiver comme c'est le cas actuellement) et +23° dans les appartements sans allumer de chauffage.

La fin des travaux a eu lieu fin 2012 et donc, à l'heure actuelle, la garantie biennale et de parfait achèvement est obsolète.

Question(s) :

Si l'AG propose une solution pour individualiser et facturer directement aux occupants les charges gaz de la copropriété, le promoteur est-il dans l'obligation de mettre en place techniquement cette solution d'individualisation et facturation des charges gaz comme cela est inscrit dans le règlement de copropriété ? Si oui, comment procéder ?

Existe-t-il encore un recours possible pour les copropriétaires ayant acheté leur bien en VEFA pour la mise en place de panneaux solaire pour la production d'ECS ?

Si le label BBC de la résidence (= max 50 kWh ep/m²/an) n'est pas du tout respecté, la garantie décennale peut-elle être appelée ?

Quels sont exactement mes recours juridiques possibles ? procédure(s) à suivre ?

Merci de bien vouloir m'apporter votre point de vue et conseil(s).

Si vous avez des questions ou besoin d'un complément d'informations, n'hésitez pas.

Cordialement,

[paulomontagne]

Bonjour,

Notre copropriété de 46 logements, va devoir s'équiper en appareils d'individualisation de frais de chauffage.

J'aimerai avoir votre avis sur la faisabilité de l'installation de compteurs dans les appartements.

Je joins une image de la gaine technique qui dessert nos logements :

http://hpics.li/a0ca6dc

Il y a deux nourrices verticales (aller/retour), qui aliment les radiateurs de l'appartement. Le réseau est coulé dans la dalle.

Merci de vos retours.