Charges locatives non justifiée - mauvaise foi évidente de Foncia

[Jinroh]

Bonjour

J’aimerai qu’une personne s’y connaissant bien me dise exactement quels sont mes droits :

Logement loué vide en zone « tendu », non hlm via Foncia.

Voici plus de 8 mois que par mail, téléphone puis depuis janvier via mon assurance juridique avec plus de 3 recommandés AR dont le dernier est resté sans réponse (!) que je réclame les justificatifs des charges pour 2017 et maintenant 2018.

Les réponses jusqu’a Avril de l’agence était « nous n’avons pas le détail, nous les demandons au propriétaire.. ». En mai, suite à un nouveau recommandé, la réponse apportée a été que les charges seraient régularisées sur le mois : fin mai, aucune régularisation. Nouveau recommandé depuis sans réponse.

Juridiquement, leur mauvaise fois n’est plus à prouver et je doute même un peu d’un lien entre une personne de l’agence et la propriétaire. D’autant plus que cette même agence est syndic de la co propriété...

Mon assurance juridique me dit à contrario de ce que j’ai pu trouver sur les forums et entendu d’une personne travaillant dans un groupe tel que Foncia que je ne peux pas récupérer les charges versées.

Questions :
1. Qui a raison : suis je en droit de demander le remboursement des charges ou dois je en faire mon deuil ?
2. N’y a-t-il aucun moyen légal de forcer la présentation et la régularisation des charges comme le l’annonce mon assurance ? Ou dois je croire les forums et mon ami et en revenir à la 1ère solution du point 1 à savoir le remboursement ?
3. Puis je demander des dommages et intérêts ? (Actuellement en longue maladie suite burn out et pas au top, ce genre d’affaire n’arrangeant pas mon stress)

Merci d’avance, car je paie 150€ actuellement pas mois alors que dans un appartement similaire avec plus de prestations (piscine, terrain pelouse entretenu, situation populaire bien plus aisée) je ne payais que 110€. J’ai un peu l’impression de me faire avoir la..

[justedroit]

Bonjour Jinroh,

Vu l'article 23 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 :

« Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée ».

Plus loin dans cet article, que :

« Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel ».

Puis enfin, que :

« Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande ».

Vu le premier alinéa de l'article 1353 du Code civil :

« Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver » ;

Il en résulte par effets conjugués de ces articles Loi, qu'il vous est ouvert le droit de ne pas payer des charges qui ne vous sont pas justifiées, ni de verser des provisions qui elles aussi, ne le sont pas davantage par absence de communication des résultats antérieurs.

Voilà !