Charges abusives

Messagepar **after_eight** » 07 oct. 2019, 16:12

Bonjour,

en début d'année, notre propriétaire nous a réclamé 2000€ de charge pour les 3 années passées car il avait oublié de régulariser chaque année.

Naïfs, nous avons payé sans tout éplucher et en avons profité pour augmenter notre avance sur charges de 70€.

Aujourd'hui il revient en demandant 1000€ de plus. En regardant le détail je vois par exemple que l'ascenseur de la copropriété nous est facturé alors que nous n'y avons pas accès (nous habitons une maison avec une entrée à part). Egalement la location de la salle pour les AG alors que ça ne nous concerne pas et n'y avons pas accès.

Est ce que le propriétaire peut nous refacturer des charges dont nous ne bénéficions pas directement?
Est ce que je peux encore réclamer le détail des années précédentes (nous l'avons perdu) pour l'étudier de plus près?

Messagepar **justedroit** » 08 oct. 2019, 09:41

Bonjour after_eight,

Concernant les frais inhérents à l'entretien de l'ascenseur de la copropriété.

Pour vous facturer des frais d'entretien d'un élément d'équipement commun, il faut que celui-ci soit mentionné au contrat bail et que vous en ayez l'utilité comme en disposent les 1° et 2° de l'article 23 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 :

« Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

-Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;
-Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ».

Dés lors, si en l'espèce, l'ascenseur n'y figure pas dans votre bail, je ne vois pas trop la raison pour laquelle, vous évoquez le sujet.

A contrario, s'il y est indiqué mais que vous n'avez pas, non seulement raison de l'emprunter mais que cette possibilité n'existe pas, ne vous est pas offerte, comme par exemple celle pour accéder à un garage et/ou une cave situés au sous-sol de l'immeuble, accessoires à l'usage privatif ou commun, la facturation de ces frais par votre copropriétaire-bailleur est susceptible d'être considérée comme une es-cro-que-rie.

Ce, en raison que lui-même en vertu de l'article 10 suivant de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis n'est pas soumis à cette participation :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges ».

Concernant les frais de location de la salle de l'AG.

Un locataire n'a aucun lien contractuel avec le syndic ni avec le conseil syndical.

Le seul lien qui le lie à la copropriété concerne son utilisation des parties communes. Celle-ci figure dans le règlement de la copropriété dont son extrait est porté à sa connaissance par document annexe au contrat bail.

A cet effet, il ne peut participer à une quelconque assemblée générale de copropriétaires.

Dès lors, en vous réclamant le paiement de cette location, le copropriétaire-bailleur se met hors la Loi.

Concernant un litige portant sur un « trop versé ».

Conformément aux dispositions de l'article 7-1 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, vous avez le droit, tout comme votre bailleur pour un « moins versé », de remonter à 3 ans :

« Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.
Toutefois, l’action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer ».

Voilà !