Bailleur qui divorce = ne veut faire aucune réparation / invivable

[CorB3n]

Bonjour à tous,

A mon tour d'être confronté à une situation intenable avec notre propriétaire. J'espère trouver des réponses et une aide ici, n'ayant plus aucun recours à ma disposition.

Contexte - Notre entrée dans le domicile se fait en février 2019. Cette même année, notre bailleur nous apprend son divorce imminent. Pour information, nous sommes deux adultes et 3 enfants de 6 mois, 7 et 10 ans à ce moment-là. Le propriétaire nous affirme vouloir absolument garder le bien à sa charge.
Nous sommes confrontés l’année qui suit à trois problèmes majeurs dans notre habitation
(construction de 2015) :
- Le volet roulant qui nous permet l’accès au garage tombe en panne. Seule la poignée
manuelle permettant de l’utiliser pendant un temps avant qu’elle ne lâche, elle aussi.
- Des soucis d’évacuation des eaux usagées avant notre arrivée, soi-disant réglés mais toujours
présents.
- Le chauffe ballon thermodynamique présente un code d’erreur et ne fonctionne plus en
automatique. Obligation de le relancer avant les douches, entrainant le double de la
consommation électrique.

Suite à ces incidents, d’autres complications entre le bailleur et nous-mêmes : ce dernier refuse la prise en charge des réparations – ce qui est compréhensible compte tenu de sa situation bien que ces derniers soient à sa charge – mais rejette systématiquement la fautes sur nous (citations de ses SMS / LR) :
- La panne du volet roulant serait dû à une chatière installée sous ce dernier, dixit son ami
menuisier qui n’a pas pris la peine de diagnostiquer le volet outre mesure, ni faire de compte
rendu ou même de devis. Problème : ladite chatière a été installée après la panne du volet
car nous ne pouvions plus ouvrir au chat grâce à la télécommande comme nous le faisions
jusque-là. Hors lors de sa venue et devant ma femme, mon père de passage et moi-même, ce
dernier aurait critiqué ouvertement la piètre qualité des éléments installés (afin de limiter les
coûts), d’où cette panne logique. Son diagnostic a été fait en quelques secondes à peine sans
même prendre le temps de démonter le volet/analyser/détecter la panne. J’ai pris la peine
de faire venir un menuisier indépendant pour contre expertiser le volet, le diagnostic est tout
autre : la pose du volet à mal été réalisée ce qui a eu pour but de faire forcer et fatiguer le
moteur, provoquant sa panne prématurée. A cela, le bailleur nous informe qu’il ne prendra
en compte que la déclaration de son collègue. Aucune réponse de sa part quand nous lui
avons demandé une trace écrite du passage de son menuisier.
- Nous avons été à deux reprises obligés d’ouvrir la bouche d’égout qui est positionnée devant
notre terrasse afin de procéder au débouchage des eaux stagnantes, une fois en présence du
bailleur et une autre fois tout seul. Ledit regard présente un défaut de conception car l’eau
ne s’écoule que très lentement, provoquant bouchons et débordements sans parler de
l’odeur nauséabonde dans la maison ainsi qu’à l’extérieur. Par deux fois il nous aura fallu
mettre les mains et gratter les saletés qui s’accumulent afin de déboucher. Ce à quoi, après
en avoir fait part une seconde fois à notre bailleur, ce dernier nous répondit qu’il fallait
changer de savon et de produits ménagers car le problème venait de nous. Après la seconde
mise en demeure, ce dernier acte finalement et affirme qu’il s’en occupera. Ce qu’il a fait en
débarquant à l’improviste avec une pelleteuse et un membre de sa famille dans le but de
nous intimider, sans même nous en avertir. Les propos déplacés qu’il a eu envers ma tante
en charge de la garde de notre petit dernier sont tout bonnement honteux, ce qu’il niera une
nouvelle fois par SMS.
- Le ballon d’eau thermodynamique présente un code erreur depuis juin 2020. Après
concertation avec l’ADIL, il est impossible pour le locataire de faire un entretien courant de
ce dernier (mélange d’eau et d’électricité que seul un professionnel agréé peut toucher). Il
n’existe aucun contrat d’entretien obligatoire pour ce genre d’appareil (seulement pour une
chaudière à gaz), dixit Cham partenaire EDF. Pour autant et selon Mr Turki, sa réparation est
à nos frais. Nous avons donc fait le nécessaire à sa place en déplaçant un professionnel qui
diagnostique une panne ainsi qu’une potentielle solution (syphon) que nous appliquons, sans
succès. Nous souscrivons malgré tout à nos frais au contrat d’entretien qui, après visite du
technicien, atteste de la bonne utilisation du ballon. Ce qui ne sera encore une fois pas
suffisant, notre bailleur refusant une quelconque intervention. Ci-joint l’augmentation
explosive de notre consommation électrique (près du double) qui dure.

Nous sommes aujourd’hui conscients des problèmes financiers de notre propriétaire. Pour autant, nous refusons de payer le prix de ses erreurs en nous retrouvant sans accès à un garage pour sortir vélos, poussettes, poubelles etc., sans eau chaude à la demande et à devoir doucher trois enfants à l’eau froide quand ce dernier se met en sécurité. Enfin, vivre et manger sur notre terrasse l’été avec l’odeur d’une décharge nous oblige à en arriver là.

Devant cette situation désespérée, nous n’avons pas eu d’autres choix que de faire intervenir les professionnels de chaque domaine afin de procéder aux réparations, le tout accompagné au
préalable d’une énième mise en demeure de s’exécuter, restée sans réponse. N’ayant pas les
moyens nécessaires, nous avons dû utiliser illégalement le loyer, ce que n’a pas manqué de nous
faire remarquer notre bailleur à juste titre. Pour autant, aucune conciliation de sa part n’a été
trouvée ni même volonté de remplir ses obligations malgré nos efforts de faire les démarches à sa place, quitte à les payer (intervention du technicien, achat d’un syphon etc.). Au-delà des loyers à rembourser qui est en cours, nous sollicitons votre expertise afin de trouver une issue favorable à notre situation, à savoir une obligation de faire du bailleur lors d’éventuels prochains sinistres ainsi qu’une prise en charge du préjudice moral et financier qu’il nous en a coûté à nos enfants, ma femme et moi-même, par ce dernier.

Par le biais d'une demande de greffe au tribunal compétent, j'ai assigné notre bailleur. Le tribunal me convoque pour une audience d'ici deux mois, et j'aurai aimé être conseillé par des personnes compétentes ici, forum qui m'a été recommandé par le biais de juristes avant de faire appel à un avocat (et des frais qu'il en coûte).

Merci à ceux qui nous liront, dans l'attente de vos questions/réponses.

Cordialement,

D.

[justedroit]

Bonjour CORB3n,
Bon, d'abord je vais vous dire ce que le Juge en la matière n'aimera pas entendre ou lire.

Je ne détaille pas pour que dans sa généralité vous ne soulevez pas ce qui vous reviendrait comme un boomerang par la partie adverse.

Premièrement, le fait du non paiement de votre loyer qui est la première des obligations du locataire.

Deuxièmement, le fait de vous faire justice vous-même au sens où vous n'avez pas appliqué au moins correctement l'article 20-1 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 explique que :

« Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.
L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue aux articles L. 542-2 et L. 831-3 du code de la sécurité sociale, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.
Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6 ».

En clair, certes une lettre de mise en demeure au bailleur mais sans réponse de sa part, la saisie de la commission départementale et/ou à défaut et là c'est important, l'appel à l'organisme payeur (la CAF qui probablement vous verse ou verse à votre bailleur l'allocation logement (partie du loyer), laquelle aurait adressé à votre bailleur une lettre de mise en demeure de conformité du logement qui aux yeux du Juge est un constat de poids sans faille d'un logement non décent.

Troisièmement, ne pas évoquer les petites réparations et entretiens du logement dont le locataire en a la charge en vertu du Décret n°87-712 du 26 août 1987, comme par exemple, le remplacement du siphon, la vidange de la fosse septique, l'entretien du chauffage et la production d'eau chaude sanitaire, et surtout ne pas dire que seul un professionnel agréé peut y intervenir qui est le but d'un contrat d'entretien même si le bail est muet à ce sujet dés lors qu'il en est du ressort du locataire.

Ceci dit et maintenant pour la défense de vos intérêts :

Pour le défaut ou retard du paiement des loyers en cours, évoquez l'exception à l'inexécution de votre obligation en raison du défaut d'entretien et de réparations de la chose louée par lequel le bailleur est tenu au visa du c) de l'article 6 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :

« Le bailleur est obligé
-D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués »,

Qu'il en ressort de ces défauts d'entretiens malgré vos courriers à son endroit le mettant en demeure d'y procéder :

Que la fosse septique et/ou la boîte de dégraissage (eau usées en provenance des éviers de la cuisine, de la salle-de-bains, et des bouches (raccordements aux laves linge et vaisselle) ont un défaut de conception qui placé devant votre terrasse a comme conséquence, de répandre une odeur nauséabonde dans la maison occupée par deux adultes et 3 enfants âgés respectivement de 6 mois, 7 et 10 ans, susceptible au surcroît de nuire à vos états de santé et plus particulièrement, ceux de vos enfants en bas âge ;

Que le chauffe eau électrique qui présente en quasi permanence un code d'erreur interdit la production d'eau chaude à la demande, ce qui a comme conséquence d'une part, de ne se laver, de ne se doucher que le temps seulement où celui-ci ne se met pas en mode sécurité, qu'il en est de même lors de l'utilisation des machines à laver le linge et/ou la vaisselle, et d'autre part, dans son entre-temps, d'être contraints de se laver, de se doucher qu'à l'eau froide ;

Que, vous n'avez pas accès à votre garage pour sortir vos poubelles, poussette de votre enfant et vélos ;

Qu'une odeur de décharge à l'extérieur s'y dégage, qui a comme conséquence que vous ne pouvez utiliser votre terrasse ne serait-ce que le temps pour y manger.

QU'AINSI, de facto et en vertu du c) de l'article 6 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :

« Le bailleur est obligé :
-D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués » ;

Du b) de l'article 6 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 

« Le bailleur est obligé :
D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle … ;

vous conformant aux dispositions de l'article 1721 du Code civil :

« Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.
S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser”.

Puis à celles des paragraphes 3, 4 et 5 de l'article 2 du Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l'application de l'article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains,

« Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

-La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

-Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;

-Les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

vous dénoncez ce logement comme non décent et par les effets conjugués des articles Loi précité, vous réclamez au bailleur une rétrocession de tout ou parties des loyers à compter du (noter la date du début de vos ennuis) ainsi que des dommages-et-intérêts pour préjudice moral.

Les preuves à soumettre sont les attestations des professionnels que vous avez diligentés démontrant que les réparations du volet roulant comme celle du chauffe eau électrique ou cumulus ou ballon d'eau chaude sanitaire sont de l'ordre du bailleur par leur nature de dysfonctionnement ou de pannes et du montant des frais non menus de réparations ou de remplacement.

Vous pouvez encore saisir la CAF qui diligentera une enquête probablement de non décence.

Pour le préjudice moral indiquez un montant qui correspond à vos souffrances.

Enfin, dans votre rapport écrit et/ou parler, allez à l'essentiel sans critiques sur le bailleur autres que celles dénoncées, ni sur sa situation familiale, sans commentaires perso.

Tirez de mon analyse ce qui vous convient. Modifiez, rectifiez, retirez au besoin.

Cordialement.

[CorB3n]

Bonjour justedroit,

Merci d'avoir pris le temps de me répondre. Je vais essayer de détailler point par point ta réponse pour compléter un peu mon poste précédent.

En clair, certes une lettre de mise en demeure au bailleur mais sans réponse de sa part, la saisie de la commission départementale et/ou à défaut et là c'est important, l'appel à l'organisme payeur (la CAF qui probablement vous verse ou verse à votre bailleur l'allocation logement (partie du loyer), laquelle aurait adressé à votre bailleur une lettre de mise en demeure de conformité du logement qui aux yeux du Juge est un constat de poids sans faille d'un logement non décent.

Nous ne touchons pas d'aide au logement et j'ai saisie la commission dép. de conciliation si c'est de ça dont vous parlez, qui compte tenu des échanges avec le bailleur, m'a clairement dit d'abandonner toute tentative de conciliation et de viser plus haut. Problème : je n'avais souscrit à aucune protection juridique pour m'aiguiller, j'ai donc du tant bien que mal piocher à droite à gauche pour avancer.

Troisièmement, ne pas évoquer les petites réparations et entretiens du logement dont le locataire en a la charge en vertu du Décret n°87-712 du 26 août 1987, comme par exemple, le remplacement du siphon, la vidange de la fosse septique, l'entretien du chauffage et la production d'eau chaude sanitaire, et surtout ne pas dire que seul un professionnel agréé peut y intervenir qui est le but d'un contrat d'entretien même si le bail est muet à ce sujet dés lors qu'il en est du ressort du locataire.

Cela tombe bien, le problème ne vient pas des canalisations en soit mais bien de l'écoulement dans le jardin qui n'était pas aux normes. Concernant le chauffe ballon, j'ai bien souscrit un contrat d'entretien qui n'a décelé aucun soucis d'utilisation/entretien. Le bailleur insistant en me disant que c'est notre utilisation qui a déclenché la panne malgré l'entretien par un professionnel OK.

Les preuves à soumettre sont les attestations des professionnels que vous avez diligentés démontrant que les réparations du volet roulant comme celle du chauffe eau électrique ou cumulus ou ballon d'eau chaude sanitaire sont de l'ordre du bailleur par leur nature de dysfonctionnement ou de pannes et du montant des frais non menus de réparations ou de remplacement.

Je vais demander l'attestation au menuisier qui comptait de tte façon me la faire, quant au chauffe ballon la validation de son entretien devrait suffire, ou je dois le refaire déplacer pour une attestation sur l'honneur vous pensez ?

Enfin, dans votre rapport écrit et/ou parler, allez à l'essentiel sans critiques sur le bailleur autres que celles dénoncées, ni sur sa situation familiale, sans commentaires perso.

Bien reçu.

Tirez de mon analyse ce qui vous convient.

C'est plus d'informations en un post que je n'ai pu en avoir partout où j'ai pu poser la question.
Ma dernière question sera donc : pensez vous qu'il me faille un avocat pour me défendre en plus des éléments que je vais pouvoir apporter ou ce cas de figure ou j'ai - en apparence - toutes mes chances peut se défendre sans notions juridiques spécifiques ?

Merci encore

[justedroit]

Bonjour CorB3n,

pensez vous qu'il me faille un avocat pour me défendre en plus des éléments que je vais pouvoir apporter ou ce cas de figure ou j'ai - en apparence - toutes mes chances peut se défendre sans notions juridiques spécifiques ?

Comme vous le savez sans doute, la présence d'un avocat n'est pas indispensable et il n'est pas interdit de penser que le jour de l'audience le Juge vous demande si vous ne souhaitez pas que l'affaire soit soumise à un Conciliateur de justice pour un accord amiable, à moins que dans la demande au greffe vous l'ayez déjà admis car les notions juridiques autres celles que je vous ai soumises ne sont pas indispensables à la défense de vos intérêts.

Toutefois, vous dites ne pas avoir souscrit un contrat de protection juridique au besoin de votre dossier mais avez-vous pensé à celle qui est comprise dans votre contrat d'assurance habitation ? Contactez votre assureur pour le savoir.

Par ailleurs pour la constitution de votre dossier ; les attestations des professionnels révélant que les pannes ou dysfonctionnements des éléments en question ne sont pas dues à de mauvaises manipulations à la charge donc du locataire sont une très bonne chose, mais ne démontrent pas les conséquences de ces pannes ou dysfonctionnements que seul un service sanitaire à défaut de la CAF, de la commune ou encore à défaut un rapport d'huissier peut en attester.

Par exemple, vous dites que la fosse septique répand dans votre maison une odeur nauséabonde, que vivre et manger sur votre terrasse l'été c'est absorber une odeur de décharge …. ce serait parfait si un huissier la perçoit dans ses narines et la respire à pleins poumons (!) pour en faire part dans son rapport ce qui constituerait immanquablement une parfaite privation de jouissance paisible de la chose louée.

On dit que l'eau froide est un bienfait pour le corps. Mais qu'en pense votre médecin pour vos enfants en bas âge ?

La constitution des preuves et attestations au dossier sans oublier des photos, c'est à quoi vous devez surtout vous atteler pour qu'elles parlent pour vous, bien mieux que le ferait un orateur professionnel, et qui sensibilisent davantage un Juge.

Cordialement.

[CorB3n]

Comme vous le savez sans doute, la présence d'un avocat n'est pas indispensable et il n'est pas interdit de penser que le jour de l'audience le Juge vous demande si vous ne souhaitez pas que l'affaire soit soumise à un Conciliateur de justice pour un accord amiable, à moins que dans la demande au greffe vous l'ayez déjà admis car les notions juridiques autres celles que je vous ai soumises ne sont pas indispensables à la défense de vos intérêts.

J'ai déjà fait appel au CDC qui a clôturé le dossier, estimant qu'aucun accord ne pourrait être trouvé. De plus, c'est l'étape indispensable avant de faire une demande de greffe.

Toutefois, vous dites ne pas avoir souscrit un contrat de protection juridique au besoin de votre dossier mais avez-vous pensé à celle qui est comprise dans votre contrat d'assurance habitation ? Contactez votre assureur pour le savoir.

Je n'ai compris que trop tard l'utilité d'une protection juridique (maison de 2015, j'étais loin de me douter), du coup aucune de souscrite ni par mon AA ni par un autre moyen. Malheureusement...

Par exemple, vous dites que la fosse septique répand dans votre maison une odeur nauséabonde, que vivre et manger sur votre terrasse l'été c'est absorber une odeur de décharge …. ce serait parfait si un huissier la perçoit dans ses narines et la respire à pleins poumons (!) pour en faire part dans son rapport ce qui constituerait immanquablement une parfaite privation de jouissance paisible de la chose louée.

Cela fait partie des rares choses qu'il a décidé de régler en entrant sur mon terrain alors que nous n'étions pas présent (mais la nounou si) avec la pelleteuse, ils ont tout retourné et bouché la trappe. Cela ne corrigeant aucunement le soucis d'inclinaison/évacuation, mais maintenant tout est enfoui a 1m du sol donc on va dire que ça ne sent plus rien...

La constitution des preuves et attestations au dossier sans oublier des photos, c'est à quoi vous devez surtout vous atteler pour qu'elles parlent pour vous, bien mieux que le ferait un orateur professionnel, et qui sensibilisent davantage un Juge.

J'ai eu le temps de faire une photo de la bouche qui débordait à l'époque, j'ai aussi une photo du moteur du volet complètement poncé par une vis qui frottait dessus et qui le faisait forcer. Pour autant j'ai peur que cela fasse un peu léger

En tout cas, merci encore pour ce complément d'informations