Bail court : est-ce possible

[pacodoso]

Bonjour,

A la recherche d'une maison depuis 2020, nous avons trouvé avec ma compagne, un bien qui correspond à la plupart de nos critères. Mais si nous avions été retenus par rapport aux autres acheteurs potentiels, c'est parce que nous engagions au près de l'agent immobilier et du propriétaire, à garder les locataires actuels de la maison une année supplémentaire.

Ces locataires occupent cette maison depuis 1998, et ont essayé à plusieurs reprises de l'acheter. Mais suite aux refus successifs du propriétaire, ils ont fini par acheter une maison dans un autre département, d'où madame est originaire, il y a quelques années. Ils souhaitaient cependant rester dans la maison jusqu'en 2023, car monsieur sera en retraite à la fin 2022.

Nous avions visité cette maison en août 2021, avant de signer le compromis de vente le 31 août 2021 : les locataires ont un bail qui expire au 15 mars 2022, et ont bien été notifiés du congé dans les délais impartis.

Nous aurions du signer l'acte de vente en novembre 2021, mais il y a eu plusieurs imprévus qui ont retardé cette signature : problème de conformité d'assainissement, intérêt de la ville pour une préemption sur un bout de terrain après la baisse de prix,...

Nous allons maintenant enfin signer l'acte de vente pour cette maison, et nous allons devons nous occuper de signer un nouveau bail avec les locataires d'ici le 15 mars.

Mais nous nous demandons quelle est la meilleure façon de procéder pour faire signer un bail "court" aux locataires, tout en nous protégeant :
- un bail précaire, sachant que le cas ne rentre pas vraiment les cas particuliers qui l'encadrent
- un bail "classique", avec une renonciation écrite de leur part à la durée "prévue" de 3 ans
- un bail "meublé", sachant que la maison est forcément déjà meublée par leurs soins

Qu'en pensez-vous?

[justedroit]

Bonjour pacodoso,
Ce n'est pas comme cela que ça fonctionne.

En effet, je pense que le congé donné aux locataires par le propriétaire actuel pour vendre son bien où à l'expiration du délai de préavis les locataires sont déchus de tout droit, n'a aucune valeur juridique puisqu'il n'est pas en regard de votre situation qui sera celle à la signature de l'acte authentique de vente, d'un acquéreur d'un bien immobilier occupé par ses locataires.

En ce cas, les locataires en place sont protégés par la Loi.

C'est ainsi qu'aux termes du paragraphe I de l'article 15 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, il est énoncé que :

« En cas d’acquisition d’un bien occupé :
lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition ».

Toutefois, comme l'intérêt des locataires en place est aussi de libérer le logement actuel fin 2022 pour résider chez eux d'un bien qu'ils ont acquit, qu'ainsi ils ne trouveront rien à redire de cette situation, vous avez la possibilité :

-soit ne pas refaire un bail qui va expirer dans quelques jours en demandant à vos locataires qui ont donc reçu congé de vous adresser une requête par LRAR vous demandant de prolonger le bail de xxx mois en justifiant la raison évoquée de son départ en retraite ; vous répondrez par LRAR donné votre accord, ce après votre courrier de présentation à vos locataires.

-soit, s'agissant des gens sérieux, ne pas refaire de bail, ils seront alors des occupants sans titre ni droit, et les loyers se transformeront en indemnité d'occupation.

-soit enfin, refaire un bail sur lequel vous précisez les raisons familiales ou professionnelles contraignantes qui vous poussent à reprendre le logement en fixant sa durée à moins de trois ans mais au moins d'1 an.

Ensuite, deux mois avant ce terme vous confirmerez aux locataires que l'événement s'est réalisé.

Les locataires seront alors déchus de plein droit de tout titre d'occupation du logement.

Vous avez compris que c'est surtout l'accord de vos intérêts communs qui priment aux dérogations de la Loi.

[pacodoso]

Bonjour pacodoso,
Ce n'est pas comme cela que ça fonctionne.

En effet, je pense que le congé donné aux locataires par le propriétaire actuel pour vendre son bien où à l'expiration du délai de préavis les locataires sont déchus de tout droit, n'a aucune valeur juridique puisqu'il n'est pas en regard de votre situation qui sera celle à la signature de l'acte authentique de vente, d'un acquéreur d'un bien immobilier occupé par ses locataires.

En ce cas, les locataires en place sont protégés par la Loi.

C'est ainsi qu'aux termes du paragraphe I de l'article 15 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, il est énoncé que :

« En cas d’acquisition d’un bien occupé :
lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition ».

Merci pour votre retour.

Je ne suis cependant pas sûr de comprendre.

Le congé a bien été donné aux locataires par le vendeur dans les règles.

Voici en un extrait de l'acte de vente qui nous devons signer :

Le VENDEUR déclare en outre avoir donné congé pour vendre aux locataires pour la date du 15 mars 2022 aux termes d’une lettre recommandée avec accusé de réception adressée à Monsieur XXX en date du 7 septembre 2021 réceptionnée en date du 10 septembre 2021, et d’une lettre recommandée électronique avec accusé de réception adressée à Madame XXX en date du 13 septembre 2021 réceptionnée en date du 15 septembre 2021.
Le VENDEUR ayant, depuis les susdites lettres, décidé de vendre à des conditions et à un prix plus avantageux pour l’ACQUEREUR, lesdits conditions et prix résultant du présent acte ont été notifiés aux locataires aux termes de [...]. Le VENDEUR déclare que lesdits locataires n’ont pas accepté l’offre à l’expiration du délai d’un mois à compter de la notification qui leur a été faite.

Ainsi que le passage suivant :

Le VENDEUR règle ce jour à l’ACQUEREUR, par la comptabilité du notaire soussigné, le prorata de loyer du mois en cours ainsi que le montant du dépôt de garantie.
Le VENDEUR déclare n’avoir aucun litige en cours avec son locataire et ne pas avoir connaissance de litiges opposant son locataire avec son voisinage.
L’ACQUEREUR atteste avoir eu une copie du bail dès avant la signature du présent acte, en connaître les charges et conditions et dispense expressément le notaire soussigné de plus amples informations à ce sujet.
La transmission de bail sera notifiée au locataire par les soins du notaire soussigné.
Il est ici précisé qu’un congé a été délivré aux locataires par courriers des 7 et 13 septembre 2021 avec effet au 15 mars 2022.

Pour moi, cela aurait voulu dire que si nous signons l'acte de vente aujourd'hui, nous devrions percevoir 5 jours de loyer, mais que les locataires n'ont plus aucun "droit" sur le bail actuel non?

[justedroit]

Pour moi non.
En effet, si vous signez l'acte aujourd'hui le 11/03, vous devez acquéreur d'un bien occupé par un bail qui trouve son terme le 15/03.

Si vous signez l'acte le 16/03, vous devenez acquéreur d'un bien qui en principe n'est plus occupé ou occupé par des locataires sans titre ni droit depuis le 15/03 inclus.

Le reste est un arrangement.

[pacodoso]

Après avoir échangé avec l'ADIL et notre notaire, je vous confirme que le logement est bien considéré comme "non occupé", le congé aux locataires actuels ayant été donné dans les règles.

Nous avons donc signé l'acte de vente ce week-end : l'entrée en jouissance est matérialisée par la perception du loyer jusqu'au 15 mars 2022.

Pour la suite, j'ai échangé avec l'ADIL, notre notaire et un juriste de QueChoisir, et on m'a présenté plusieurs options :
- le bail "précaire", qui ne colle pas vraiment, puisque la durée "courte" est liée à vie du locataire, et non du bailleur
- le bail "meublé", qui pourrait passer, si les locataires acceptent de signer un état des lieux stipulant la présence des meubles nécessaires à la location "meublée"
- le bail "classique", en faisant signer directement le congés par anticipation au locataire

Qu'en pensez-vous? La question est maintenant de savoir si ce congés peut être remis en mains propres, ou doit forcément être envoyée par A/R.

[justedroit]

Bonjour pacodoso,
Depuis quand le logement est considéré comme « non occupé » au motif que le congé a été régulièrement donné aux locataires alors :

-que le terme du préavis n'est alors pas expiré,
-qu'ils paient loyer et charges jusqu'au dernier jour de celui-ci,
-qu'ils sont en place avec leurs meubles ?

Si, par subrogation mentionnée dans l'acte authentique de vente vous avez la jouissance du bien, vous ne devenez propriétaire que le jour de sa cession qui est celui des signatures des parties sur le dit acte authentique.

Dés lors selon moi, le WE dernier qui est une date antécédente au terme du préavis des locataires, vous êtes devenu propriétaire d'un bien occupé, et le cas qui s'applique aux circonstances de reprendre le logement pour y habiter et donc du congé à remettre aux locataires tient, je vous le rappelle, de l'alinéa suivant du paragraphe I l'article 15 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 :

« En cas d’acquisition d’un bien occupé :
lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition ».

En clair, si vous pouvez donner congé aux locataires à la daté d'échéance du bail en cours soit le 15/03/2022, ce congé ne pourra s'appliquer que 2 ans après la date d'achat du bien au WE dernier qui est ke 12/03/2022.

Ainsi, les locataires devront quitter les lieux le 12/03/2024.

Par ailleurs, dans les propositions qui vous ont été soumises, j'en retiendrai une, celle dite classique, mais non pas en faisant signer directement le congés par anticipation au locataire, mais un bail réglementaire issu de l'article 11 de la Loi précitée (6 juillet 1989) que par ailleurs, je vous avais aussi soumis qui permet au bailleur de faire signer un bail pour une durée inférieure à 3 ans mais au moins d'un an dés lors que vous invoquez l'événement familial ou professionnel justifiant cette courte durée :

« Quand un événement précis justifie que le bailleur personne physique ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales, les parties peuvent conclure un contrat d'une durée inférieure à trois ans mais d'au moins un an. Le contrat doit mentionner les raisons et l'événement invoqués.
Par dérogation aux conditions de délai prévues à l'article 15, le bailleur confirme, deux mois au moins avant le terme du contrat, la réalisation de l'événement.
Dans le même délai, le bailleur peut proposer le report du terme du contrat si la réalisation de l'événement est différée. Il ne peut user de cette faculté qu'une seule fois.
Lorsque l'événement s'est produit et est confirmé, le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation du local au terme prévu dans le contrat.
Lorsque l'événement ne s'est pas produit ou n'est pas confirmé, le contrat de location est réputé être de trois ans.
Si le contrat prévu au présent article fait suite à un contrat de location conclu avec le même locataire pour le même local, le montant du nouveau loyer ne peut être supérieur à celui de l'ancien éventuellement révisé conformément à l'article 17-1 ».

Mais, j'avoue ne pas comprendre votre questionnement. En effet, vous avez dit que les locataires ont acheté un bien qu'ils ont l'intention d'habiter dés la mise en retraire de Monsieur et donc de libérer les lieux fin 2022 début 2023 ; c'est leur intérêt financier, c'est votre intérêt commun.

S'agissant alors de conventions, vous pouvez aussi établir un bail dérogatoire avec une durée déterminée, au sens de l'article 1709 du Code civil :

« Le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer".

Y compris même verbalement au sens de l'article 1714 du Code civil :

« On peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf, en ce qui concerne les biens ruraux, application des règles particulières aux baux à ferme et à métayage ».

Enfin, le congé peut être remis en main propre du locataire contre émargement, son délai court à compter de la date de cette remise.
Ou par LRAR, son délai court à compter du jour de sa réception par le locataire.

[pacodoso]

Encore une fois, je vous remercie pour votre retour.

Bonjour pacodoso,
Depuis quand le logement est considéré comme « non occupé » au motif que le congé a été régulièrement donné aux locataires alors :

-que le terme du préavis n'est alors pas expiré,
-qu'ils paient loyer et charges jusqu'au dernier jour de celui-ci,
-qu'ils sont en place avec leurs meubles ?

Si, par subrogation mentionnée dans l'acte authentique de vente vous avez la jouissance du bien, vous ne devenez propriétaire que le jour de sa cession qui est celui des signatures des parties sur le dit acte authentique.

Dés lors selon moi, le WE dernier qui est une date antécédente au terme du préavis des locataires, vous êtes devenu propriétaire d'un bien occupé, et le cas qui s'applique aux circonstances de reprendre le logement pour y habiter et donc du congé à remettre aux locataires tient, je vous le rappelle, de l'alinéa suivant du paragraphe I l'article 15 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 :

« En cas d’acquisition d’un bien occupé :
lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition ».

En clair, si vous pouvez donner congé aux locataires à la daté d'échéance du bail en cours soit le 15/03/2022, ce congé ne pourra s'appliquer que 2 ans après la date d'achat du bien au WE dernier qui est ke 12/03/2022.

Ainsi, les locataires devront quitter les lieux le 12/03/2024.

Concernant le logement « non occupé », notre notaire et l'ADIL nous ont dit la même chose : je me base donc sur leur expertise pour leur faire confiance sur ce point particulier.

Encore une fois, je pense qu'il y a une différence entre :
- un bien vendu "occupé" mais dont les locataires ont reçu le congés pour vente
- un bien vendu "occupé" avec un bail en cours

Sinon quel serait l'intérêt de donner congé au locataire pour vente? Il n'y en aurait aucun...

Par ailleurs, dans les propositions qui vous ont été soumises, j'en retiendrai une, celle dite classique, mais non pas en faisant signer directement le congés par anticipation au locataire, mais un bail réglementaire issu de l'article 11 de la Loi précitée (6 juillet 1989) que par ailleurs, je vous avais aussi soumis qui permet au bailleur de faire signer un bail pour une durée inférieure à 3 ans mais au moins d'un an dés lors que vous invoquez l'événement familial ou professionnel justifiant cette courte durée :

« Quand un événement précis justifie que le bailleur personne physique ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales, les parties peuvent conclure un contrat d'une durée inférieure à trois ans mais d'au moins un an. Le contrat doit mentionner les raisons et l'événement invoqués.
Par dérogation aux conditions de délai prévues à l'article 15, le bailleur confirme, deux mois au moins avant le terme du contrat, la réalisation de l'événement.
Dans le même délai, le bailleur peut proposer le report du terme du contrat si la réalisation de l'événement est différée. Il ne peut user de cette faculté qu'une seule fois.
Lorsque l'événement s'est produit et est confirmé, le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation du local au terme prévu dans le contrat.
Lorsque l'événement ne s'est pas produit ou n'est pas confirmé, le contrat de location est réputé être de trois ans.
Si le contrat prévu au présent article fait suite à un contrat de location conclu avec le même locataire pour le même local, le montant du nouveau loyer ne peut être supérieur à celui de l'ancien éventuellement révisé conformément à l'article 17-1 ».

Mais, j'avoue ne pas comprendre votre questionnement. En effet, vous avez dit que les locataires ont acheté un bien qu'ils ont l'intention d'habiter dés la mise en retraire de Monsieur et donc de libérer les lieux fin 2022 début 2023 ; c'est leur intérêt financier, c'est votre intérêt commun.

S'agissant alors de conventions, vous pouvez aussi établir un bail dérogatoire avec une durée déterminée, au sens de l'article 1709 du Code civil :

« Le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer".

Y compris même verbalement au sens de l'article 1714 du Code civil :

« On peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf, en ce qui concerne les biens ruraux, application des règles particulières aux baux à ferme et à métayage ».

Enfin, le congé peut être remis en main propre du locataire contre émargement, son délai court à compter de la date de cette remise.
Ou par LRAR, son délai court à compter du jour de sa réception par le locataire.

Effectivement, nous aurions pu leur faire confiance et signer un bail classique de 3 ans.

Mais il est aussi normal de chercher à se "protéger" comme on ne sait pas de quoi l'avenir est fait :
- ils pourraient se séparer, tomber malade, changer de projet...
- et de notre côté, nous ne pourrions pas payer an parallèle un crédit et un loyer

Nous avons finalement convenu de leur faire signer un courrier de le courrier de “renonciation au bail classique de 3 ans” et de “préavis de congés par anticipation” pour le 15 mars 2023, en expliquant la situation : bail se terminant le 15 mars 2022, qu'ils souhaitent prolonger d'un an.

Nous savons bien qu'en cas de conflit, le dossier sera à l'appréciation du juge : mais le courrier aura le mérite d'expliquer que nous avons accepter de prolonger leur bail qui se terminait pour leur rendre service.

[justedroit]

Je réponds à votre dernier post pour seulement le plaisir de discuter sur un sujet susceptible d'intéresser les lecteurs de cette rubrique et en aucun cas pour polémiquer avec vous s'agissant de vos intérêts de nouveau propriétaire bailleur qui n'affectent pas ceux de ses locataires en place.

Concernant le logement « non occupé », notre notaire et l'ADIL nous ont dit la même chose : je me base donc sur leur expertise pour leur faire confiance sur ce point particulier.

Je vous donne tout à fait raison de faire confiance à qui bon vous semble.

Sur la notion d'occupation du logement et par contraction son inoccupation par les locataires d'un bail d'une durée de 3 ans :

Encore une fois, celle-ci n'est pas de 3 ans moins la durée de préavis de 6 mois mais de 3 années pleines durant laquelle le logement est occupé par les locataires.

C'est ainsi qu'au sein de l'article 2 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, il est inséré la phrase suivante :

« La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation ».

Que l'Insee définit un logement vacant ou vide ;
«S’il est inoccupé et:
-proposé à la vente, à la location, déjà attribué à un acheteur ou un locataire et en attente d'occupation, en attente de règlement de succession, conservé par un employeur pour un usage futur au profit d'un de ses employés, sans affectation précise par le propriétaire (logement vétuste, etc.).

Que pour les impôts la notion d'un logement inoccupé est :
« Pour qu’un bien immobilier soit considéré comme occupé, il faut qu’il soit habité pendant au moins 90 jours consécutifs par an ».

Encore une fois, je pense qu'il y a une différence entre :
- un bien vendu "occupé" mais dont les locataires ont reçu le congés pour vente
- un bien vendu "occupé" avec un bail en cours
Sinon quel serait l'intérêt de donner congé au locataire pour vente? Il n'y en aurait aucun...

Effectivement en cas de vente le congé tient toute sa place mais pas comme vous le pensez.

En effet, ce congé dépend de la situation qui est celle, SOIT d'une vente d'un bien occupé par des locataires, SOIT d'une vente d'un bien libéré.

Ainsi, si le propriétaire bailleur entend vendre son bien libre de toute occupation, il sera tenu d'adresser le congé à ses locataires avec une offre d'achat au titre du droit de préemption ; c'est le cas d'espèce avec des locataires qui l'ont refusé car ils avaient acquis un bien dans un autre département.

Mais, sans attendre le terme du préavis pour rendre ce bien libéré de toute occupation au sens où les locataires toujours en place seraient considérés alors comme sans titre ni droit, ce propriétaire vous a vendu son bien occupé, étant convenu avec lui que vous, futur acquéreur, respecterez les vœux des locataires de quitter le logement l'année suivante à la date du départ en retraite de monsieur.

Cette situation-là est une vente d'un bien occupé par des locataires et non plus celle d'un bien libéré de toute occupation.

Cela serait sans importance, mais vous avez acquit ce bien pour l'habiter.

Du coup, ce congé du vendeur devient caduque car vous êtes devenu propriétaire bailleur d'un logement occupé.

Dés lors, une fois encore, le nouveau propriétaire que vous êtes d'un bail en cours d'une fin de moins de deux ans à la date de la signature de l'acte authentique de vente, doit adresser un congé qui prendra effet qu'à l'expiration d'un délai de 2 ans après la date d'achat du logement.

Cela est la Loi selon l'interprétation que j'en fais et à cet effet, je l'ai soutenue par les articles qui entrent dans le champ d'application d'une telle situation.

Nous avons finalement convenu de leur faire signer un courrier de le courrier de “renonciation au bail classique de 3 ans” et de “préavis de congés par anticipation” pour le 15 mars 2023, en expliquant la situation : bail se terminant le 15 mars 2022, qu'ils souhaitent prolonger d'un an.

Ce qui est parfaitement illégal car si rien d'interdit à un bailleur de délivrer un congé à ses locataires à une date bien antérieure à celle d'expiration du bail (aujourd'hui pour 1 an), il est de jurisprudence répétée que ce congé prendra effet à la date pour laquelle il aurait dû être donné, à savoir selon votre option un bail contractuellement signé avec vos locataires soumis à la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 d'une durée de 3 ans.

Ce, alors que le contenu de votre courrier rétablissant cette durée à un an avec explication de la raison pour laquelle il a été ainsi établi sont des conventions d'un bail dérogatoire admis en Droit et non soumis à cette Loi, tel que je vous l'avis suggéré !

Cependant, ce qui est narré n'est qu'un éclairage à l'endroit des lecteurs car comme je vous l'ai dit aussi, votre situation est particulière au sens où les parties au contrat ont un intérêt commun et en tout état de cause, j'adhère totalement à votre phrase qui dit qu'en cas d'un litige judiciaire au terme du bail d'une durée d'un an, le juge qui a un pouvoir souverain d'appréciation saura reconnaître le bien fondé de votre bonne intention tendant à la réduction de la durée du bail soumise et convenue dans le cadre d'un esprit d'entente cordiale avec vos locataires.

Je clos la discussion.

[pacodoso]

Merci encore une fois pour votre retour vraiment complet sur cette situation plutôt particulière.