Appel de deux années de charges avant achat

[Andromede75]

Bonjour;

J'ai acquis un appartement à Marseille en date du 30 juin 2020.
Au cours de l'année 2021, je reçois deux appels de charges (d'ailleurs étonnament datés de décembre 2020), concernant les années 2018, 2019, et 2020.

Ces charges correspondent donc à deux années et demi où je n'étais pas encore propriétaire, et représentent environ 1800 euros.

L'erreur étant énorme, je pensait pouvoir régler cela en un coup de fil au service contentieux.

Ne me doutant de rien, j'ai voté pour l'approbation des comptes à l'AG qui s'est tenue le 15 novembre 2021, la précédente ayant eu lieu plus d'un an avant, le 21 mai 2019.

Voulant rectifier ce qui me paraissait une erreur énorme, je contacte mon syndic.

Voici la réponse qui m'est donnée:

""Ces régularisations des comptes octobre 2018/octobre 2019 et des comptes octobre 2019/octobre 2020 ont été approuvées de l’Assemblée générale du 15.11.2021 à laquelle vous étiez présent. Vous avez d’ailleurs voter POUR ces approbations de comptes et donc POUR les régularisations jointes à votre convocation.

Vous ne pouvez donc pas contester ces approbations car la contestation en justice de l’AG n’est ouverte qu’aux opposants ou défaillants (cf. art. 42 de la loi de 1965).

En application de l’article 6-2 du décret de 1967 :
« A l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot :
1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ;
2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité ;
3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes. »

Par suite, vous êtes seul redevable des régularisations. Les documents sont datés du 7.12.2020 car les comptes ont été préparés à cette date-là.""

Ai-je la possibilité de me défendre? N'aurais-je pas du être informé au cours de la vente de la dette de l'ancien propriétaire? Je lis des choses sur une close de compensation si la vente le prévoyait, soit un remboursement de la somme versée au vendeur...

Je lis aussi ceci: "dans la pratique, le notaire adresse au syndic un "état daté" qui contient des infos telles que:
-le montant des charges restant à régler sur le lot vendu
-le solde des sommes versées par la copropriété en prévision ou accompte
-les détails du budget prévisionnel

Je n'ai jamais vu ce type de document.

Voilà. J'attends vos réponses avec grande impatience.

Merci infiniment, d'avance.

Mathieu.

[justedroit]

Bonjour Andromede75,

En application de l’article 6-2 du décret de 1967 :
« A l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot :
1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ;

Donc, pas à vous.

2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité ;

Il ne s'agit pas là à mon sens, du paiement des prévisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel mais de régularisations de charges.
Donc pas à vous.

3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes. »

Là, nous y sommes. Mais seulement pour les comptes de l'année 10/2019 à 10/2020 car vous étiez propriétaire à l'AG qui s'est déroulée le 15/11/2021, d'autant d'une part, que l'article 7 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis précise que :

« Dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires.
Sauf s'il en est disposé autrement dans la loi du 10 juillet 1965 ou le présent décret, l'assemblée générale est convoquée par le syndic »,

Dés lors selon moi et à moins qu'il en soit disposé autrement par le règlement de la copropriété, il ne peut être cumulé les exercices des années octobre 2018/octobre 2019 et octobre 2019/octobre 2020,

et d'autre part, mais revenant au vendeur ou au notaire chargé de l'établissement du compromis et de l'acte authentique de vente du lot , l'article 5 de même Décret qui prévoit que :

« Le syndic, avant l'établissement de l'un des actes mentionnés à l'article 4, adresse au notaire chargé de recevoir l'acte, à la demande de ce dernier ou à celle du copropriétaire qui transfère tout ou partie de ses droits sur le lot, un état daté comportant trois parties.

1° Dans la première partie, le syndic indique, d'une manière même approximative et sous réserve de l'apurement des comptes, les sommes pouvant rester dues, pour le lot considéré, au syndicat par le copropriétaire cédant, au titre :
a) Des provisions exigibles du budget prévisionnel ;
b) Des provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel ;
c) Des charges impayées sur les exercices antérieurs ;
d) Des sommes mentionnées aux articles 26-6 et 33 de la loi du 10 juillet 1965 ;
e) Des avances exigibles.
Ces indications sont communiquées par le syndic au notaire ou au propriétaire cédant, à charge pour eux de les porter à la connaissance, le cas échéant, des créanciers inscrits.
2° Dans la deuxième partie, le syndic indique, d'une manière même approximative et sous réserve de l'apurement des comptes, les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur, pour le lot considéré, à l'égard du copropriétaire cédant, au titre :
a) Des avances mentionnées à l'article 45-1 ;
b) Des provisions pour les périodes postérieures à la période en cours et rendues exigibles en raison de la déchéance du terme prévue par l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.
3° Dans la troisième partie, le syndic indique les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire, pour le lot considéré, au titre :
a) De la reconstitution des avances mentionnées à l'article 45-1 et ce d'une manière même approximative ;
b) Des provisions non encore exigibles du budget prévisionnel ;
c) Des provisions non encore exigibles dans les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel.
Dans une annexe à la troisième partie de l'état daté, le syndic indique la somme correspondant, pour les deux exercices précédents, à la quote-part afférente au lot considéré dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors budget prévisionnel. Il mentionne, s'il y a lieu, l'objet et l'état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie".

Et le I de l'article 20 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis d'énoncer que :

« Lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l'immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété.
Avant l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal judiciaire de la situation de l'immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Le notaire libère les fonds dès l'accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d'accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l'opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l'opposition devant les tribunaux par une des parties. Les effets de l'opposition sont limités au montant ainsi énoncé.
Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l'alinéa précédent est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition. L'opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en oeuvre du privilège mentionné à l'article 19-1 ».

D'où il ressort in fine que si le notaire et/ou le vendeur ne vous ont pas soumis ces informations qui sont ou doivent être mentionnés sur l'ETAT DATE, force serait de constater qu'il y a bien eu réticence (dissimulation) qui a vicié votre consentement.

Dés lors, retournez-vous contre le vendeur ou le notaire.