Appel de charges Eau après acquisition

[MEST92]

Bonjour,

je recherche des conseils concernant un litige sur les charges réclamées (consommation eau). Voici des éléments de contexte :

Suite à l'achat d'un appartement en 2013, le syndic a réalisé une régularisation des charges 6 ans plus tard dans le cadre d'un relevé d'index de consommation d'eau faite 2 ans auparavant (chaque appartement dispose d'un compteur nécessitant un relevé manuel et le syndic répartit les conso chaque année). Il est à noter qu'à aucun moment ni la société distributrice ni le Syndic m'a sollicité pour faire une relève avant.

Il est constaté que le montant correspond en partie à une consommation d'eau antérieure à mon acquisition (disposant de l'index compteur à mon entrée) et confirmé par la moyenne constatée de ma consommation durant toutes ces années.

J'ai motivé par courrier recommandé mon incompréhension et mon refus de régler ce qui ne correspondait pas à ma consommation personnelle. J'ai bien entendu réglé la consommation me revenant sur la base du relevé connu lors de mon achat.

Le Syndic m'a envoyé 3 mises en demeure depuis 2019 la dernière datant de 2025, me rappelant que je devais respecter la loi Elan.

=> Dans ce contexte, suis-je redevable de cette consommation d'eau antérieure à mon achat ? Connaissez-vous une jurisprudence traitant de ce cas ?
Cette charge appelée peut-elle être considérée comme une DETTE "héritée" de l'ancien propriétaire et par conséquent avec un impact sur une démarche de contestation ?

Vous remerciant par avance.

[justedroit]

Bonjour MEST92,
Outre le fait que la consommation d’eau étant individualisée et donc rattachée au copropriétaire en titre au moment où cette consommation a eu lieu, qu'ainsi il appartenait au syndic en place de liquider la créance au moment du transfert du lot ou pour le moins, à la prévenir, l'année 2018 qui est celle qui suit la date de relevé de compteur, et où le syndic a connu les faits lui permettant d'exercer son droit légal de recouvrement qu'il a consciemment négligé ; de facto, conformément aux dispositions de l'article 2224 du Code civil et sans autre considération, la créance que vous n'avez jamais acceptée est frappée de sa prescription :

« Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ».

Des lors, vous n'avez que votre propre consommation d'eau à régler et, le cas échéant, vous faire rembourser les frais des recommandés qui vous auraient été appliqués à cet effet et à tort, lui demandant maintenant de s'abstenir de vous harceler.

[MEST92]

Bonsoir
Merci @justedroit. Votre réponse est très claire.

- Le délai de prescription démarre t-il au moment l'appel de fonds ou bien lors de la prise de connaissance de l'information communiqué par l'entreprise mandatée au syndic ?

- Le syndic n'a pas justifié les charges qu'il me réclament bien que le montant des charges est bien en lien avec ce relevé d'index. l'appel de fonds mentionne uniquement une régularisation de charges. Est-ce nécessaire que le syndic justifie ces charges ? Comment faire pour que le syndic le justifie ?

- Enfin, dois-je envoyer un nouveau courrier en recommandé au syndic sur la base de l'analyse communiquée ou bien dois-je aussi mettre le syndic en demeure ?

Merci

[justedroit]

Bonjour MEST92,
En ce qui concerne le délai de prescription, celui-ci démarre à la date où le rappel de l'impayé doit être effectué et qu'il ne l'a pas été.

Pour rappel sa durée prévue par la Loi EVAN est de 5 ans.

Ainsi, le syndic ne peut remonter au delà de 5 ans qui court à compter de l'année suivante où la régularisation aurait dû être effective et qu'elle ne l'a pas été.

En ce qui concerne les pièces justificatives, l'article 9-1 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis précise que :

« Pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, le syndic tient les pièces justificatives des charges mentionnées à l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, en original ou en copie, et classées par catégories à la disposition de chaque copropriétaire pendant une durée qui ne peut être inférieure à un jour ouvré et doit être, en tout cas, appropriée à la dimension de la copropriété.

Le syndic fixe le lieu de la consultation des pièces justificatives des charges, soit à son siège, soit au lieu où il assure habituellement l'accueil des copropriétaires, le ou les jours et les heures auxquels elle s'effectue, qui doivent être indiqués dans la convocation mentionnée à l'article 9.

Lorsqu'il s'agit d'un syndic professionnel, ces jours et heures doivent être fixés pendant les jours et heures d'accueil physique déterminés dans le contrat de syndic.

Le copropriétaire peut se faire assister par un membre du conseil syndical".

Pendant le délai mentionné au premier alinéa, il peut également se faire assister par son locataire ou autoriser ce dernier à consulter en ses lieu et place les pièces justificatives de charges récupérables mentionnées à l'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Tout copropriétaire peut obtenir une copie des pièces justificatives à ses frais ».

Bien entendu, vous devez présenter au syndic vos nouveaux arguments par LRAR gardant copie.