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RETARD DE VERSEMENT LOYER PAR AGENCE - QUEL RECOURS ?

Marie2B89
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RETARD DE VERSEMENT LOYER PAR AGENCE - QUEL RECOURS ?

Messagepar Marie2B89 » 11 mars 2024, 08:58

Bonjour à tous,

J'ai besoin de conseils avant d'agir car j'ai quelques soucis avec mon agence immobilière.

J'ai récemment construit une maison et j'en ai confié la gestion locative à une agence immobilière, le mandat a été signé le 19/07/2023 pour un bien libre au 01/09/2023. Le mandat a été donné pour une durée de 3 ans (avec une erreur de date puisqu'il est noté jusqu'au 01/09/2024 alors que ça devrait être 2026).

Après l'entrée de la locataire, nous avons rapidement rencontré quelques petits soucis : une fuite au cumulus, réglée de suite par le plombier. La locataire a continué chaque semaine à appeler : les WC suspendus qui "craquaient" aux premières utilisations, le portail qui ne restait pas ouvert (c'est programmé ainsi justement pour ne pas laisser ouvert en partant si on a mal appuyé sur la télécommande afin de ne pas laisser la propriété accessible au premier venu), les clims qui se coupaient (elles avaient atteint la température prévue), de l'eau par terre devant la douche à l'italienne quand elle se lave (signalé comme problème d'évacuation), le pire ayant été les 3 sèche serviettes qui sont apparemment tous tombés seuls dans la nuit du 31 décembre au 1er janvier, mon électricien, qui les a posé, m'a dit n'avoir jamais vu ça de sa carrière... la veille de l'état des lieux, faisant un dernier brin de ménage, j'avais bien constaté que ces derniers étaient fixés quand j'ai fait la poussière dessus..

Bref, à part pour les sèche serviettes et le cumulus, je faisais à chaque fois intervenir les artisans pour rien, parce que l'agence ne demandait pas plus de détails. Quand j'en réclamais, l'agence me répondait que l'artisan n'avait qu'à contacter directement la locataire et qu'elle expliquerait.
Je devais m'occuper moi même des interventions, l'agence ne faisait que me transmettre les signalements de la locataire en me demandant de faire le nécessaire.
La raison donnée étant qu'étant donné que le bien était neuf, c'était dans la continuité du travail des artisans que j'avais fait intervenir et qu'ils ne devaient donc pas me facturer, alors que ceux qui seraient intervenus pour l'agence l'auraient fait. Question, l'agence n'aurait elle pas dû me demander une liste des artisans à contacter dans ce cas et s'en occuper elle même ?

Aussi, j'avais bien demandé si le versement du loyer se faisait bien en début de mois pour la période à venir, ce qui m'avait été confirmé par l'agence mais à l'oral et en précisant qu'elle me faisait le virement après réception de celui du locataire, malheureusement, aucune date n'est écrite dans le mandat.
Pour l'entrée en décembre j'avais eu mon virement le 28 novembre donc je ne m'étais pas posé de question pour la suite mais en janvier, le virement est arrivé le 10, en février le 7 et là pour mars, n'ayant rien sur mon compte le vendredi 8, j'envoie un mail demandant à ce que soit mis en place un virement permanent pour que le loyer soit sur mon compte au plus tard le 5 de chaque mois, date à laquelle l'intégralité des mes prélèvements s'effectuent.
Réponse de l'agence : le loyer a été versé par virement bancaire, il est actuellement en écriture. Nous ferons l'encaissement lundi. Le site "banque" pro est en maintenant, je ne peux faire aucun virement.
Je n'aurai donc le loyer sur mon compte que le 13 mars avec le délai de 2 jours.

Dans tous les cas, ça ne répond aucunement à ma question de mise en place du virement permanent, j'avoue avoir un peu l'impression d'être prise pour une idiote. Je ne pense pas avoir à subir les délais de traitement et problème de banque de l'agence ?

Je pense donc demander la résiliation du mandat, ce qui peut être fait "à chaque date anniversaire par LR+AR en respectant un préavis de 3 mois". Sachant qu'ils ont fait une erreur de date, pensez vous que je puisse demander la résiliation au 01/09/2024 ? Parce que vu les façons de faire de l'agence, je préfère m'occuper moi même de mon logement, mon assureur peut intervenir via la protection juridique pour me défendre et obtenir les loyers du locataire en cas d'impayés.

Avant d'en arriver là, quelle réponse pensez vous que je puisse formuler à celle de l'agence concernant le virement ? J'espère avoir été claire mais rien que d'en parler, je m'énerve car je suis passée par une agence pour être tranquille et c'est l'inverse. Mon compagnon, qui loue 2 appartements sans agence depuis près de 25 ans, n'a lui aucun problème avec ses locataires, que ce soit pour les loyers ou autre.

Merci d'avance des conseils que vous pourrez me donner.

Amicalement.

danth2015
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Re: RETARD DE VERSEMENT LOYER PAR AGENCE - QUEL RECOURS ?

Messagepar danth2015 » 11 mars 2024, 16:35

Bonjour,

effectivement cette agence (comme la plupart en réalité) ne semble pas vous servir a grand chose .
Je ne suis pas compétent pour répondre mais je penserais comme vous que le mandat signé (édité par le professionnel ) devrait pouvoir faire foi . Vous avez peut être la une chance de vous séparer plus rapidement que prévu d'eux .

En tout cas gardez bien tous les écrits (mail notamment ) qui pourraient prouver leurs manquements .

Bon courage


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justedroit
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Re: RETARD DE VERSEMENT LOYER PAR AGENCE - QUEL RECOURS ?

Messagepar justedroit » 12 mars 2024, 07:52

Bonjour Marie2B89,
Vous souhaitez donc et semble-t-il à juste titre, procéder à la résiliation du mandat de gestion locative confié à cette agence précisant que sa durée est de 3 ans et qu'il comporte une erreur de date de résiliation car précisez-vous, il est mentionné qu'il expire 01/09/2024 au lieu normalement au 01/09/26 pour contenir sa durée, nous demandant alors si malgré cette erreur, il vous est possible de résilier votre contrat au 01/09/2024.

En réalité, je pense que la durée votre mandat de gestion est de 3 ans avec une reconduction tacite à chaque échéance annuelle.

Ainsi, il vous serait fait droit de procéder à sa résiliation à sa prochaine échéance fixée le 01/09/2024 avec préavis.

Cordialement.

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Re: RETARD DE VERSEMENT LOYER PAR AGENCE - QUEL RECOURS ?

Messagepar MasterGone » 13 mars 2024, 18:16

Je pense donc demander la résiliation du mandat, ce qui peut être fait "à chaque date anniversaire par LR+AR en respectant un préavis de 3 mois". Sachant qu'ils ont fait une erreur de date, pensez vous que je puisse demander la résiliation au 01/09/2024 ?

Je ne répondrai que sur ce point, pour lequel deux cas peuvent se présenter, en présumant que le mandat ait rédigé selon les clauses de l'agence immobilière. Mais dans ces deux cas, vous pouvez résilier dès cette année dans les conditions prévues au contrat (respect du préavis notamment).

1) soit il est fait mention uniquement de la date dans votre contrat, et dans ce cas il n'y a aucune ambiguïté ;

2) soit il est indiqué à la fois "3 ans" et à la fois "01/09/2024", et dans ce cas vous pouvez invoquer l'article 1190 du code civil, qui stipule "Dans le doute, le contrat de gré à gré s'interprète contre le créancier et en faveur du débiteur, et le contrat d'adhésion contre celui qui l'a proposé.", sous réserve que ce soit bien un contrat d'adhésion (= un contrat type proposé par votre agence immobilière).

Concernant les carences de votre agence immobilière, si vous estimez qu'elle ne respecte pas les clauses du contrat, mettez là en demeure d'agir en ce sens. En cas d'inexécution suite à cette mise en demeure, vous pourrez dénoncer le contrat.

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Re: RETARD DE VERSEMENT LOYER PAR AGENCE - QUEL RECOURS ?

Messagepar justedroit » 13 mars 2024, 18:52

Bonjour à tous,
soit il est indiqué à la fois "3 ans" et à la fois "01/09/2024", et dans ce cas vous pouvez invoquer l'article 1190 du code civil, qui stipule "Dans le doute, le contrat de gré à gré s'interprète contre le créancier et en faveur du débiteur, et le contrat d'adhésion contre celui qui l'a proposé.", sous réserve que ce soit bien un contrat d'adhésion (= un contrat type proposé par votre agence immobilière).
Il ne s'agit pas d'une erreur puisque le mandat de gestion est de 3 ans et que celui-ci est reconduit tacitement à l'échéance suivante, laquelle est le 01/09/2024 pour un bien libre le 01/09/2023.

Tout colle !

La date d'effet du contrat n'est pas celle de son échéance puisque le bien n'étant pas libre, la gestion ne pouvait être effective.

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Re: RETARD DE VERSEMENT LOYER PAR AGENCE - QUEL RECOURS ?

Messagepar MasterGone » 13 mars 2024, 19:06

Je comprends que le mandat a été signé le 19/07/2023 pour une durée de 3 ans, avec prise d'effet au 01/09/2023, soit une échéance au 31/08/2026, improprement indiquée au 01/09/2024 sur le contrat. Dès lors, il y a bien une contradiction entre la durée mentionnée et la date d'échéance (si ceux deux informations sont bien portées au contrat), le renouvellement n'intervenant qu'après celle-ci. Le fait que le bien soit libre ou non importe peu.

Que Marie2B89 nous reproduise ici les clauses exactes de son contrat afin d'éclaircir ce point !

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Re: RETARD DE VERSEMENT LOYER PAR AGENCE - QUEL RECOURS ?

Messagepar justedroit » 14 mars 2024, 08:47

Bonjour à tous,
Le fait que le bien soit libre ou non importe peu.
Je ne suis pas d'accord avec vous.

L'effet d'un contrat peut être virtuel ; il en est ainsi par exemple du contrat d'assurance où l'effet du contrat peut ne pas être celui de son échéance en raison du fait notamment où l'assuré n'est pas en possession du véhicule qu'il a acquit ; l'assureur mentionne alors la date d'échéance laquelle devient anniversaire, et non son effet tant au niveau du paiement des cotisations de son assuré que de celui de sa résiliation du contrat.

Pour les reste, bien que je sache qu'en principe un mandat de gestion locative est d'une durée de 3 ans puis ensuite tacitement renouvelable chaque année, je sais aussi que l'erreur dans un quelconque contrat n'est pas admise, n'est pas légale en droit, car cela laisserait des portes ouvertes à toutes sortes de contestations.

C'est la raison pour laquelle j'ai raisonné comme d'habitude sur ce que je lis et non par supputations.

Si cette raison est évoquée, la riposte n'est pas l'article 1190 du Code civil que vous avez soumis à notre internaute tout à fait inopportun pour deux bonnes raisons :

-Le première raison est, qu'un mandat de gestion n'est en aucun cas un contrat de gré à gré, mais un contrat d'adhésion comme nous l'explique l'article 1110 du Code civil :

"Le contrat de gré à gré est celui dont les stipulations sont négociables entre les parties.

Le contrat d'adhésion est celui qui comporte un ensemble de clauses non négociables, déterminées à l'avance par l'une des parties".


-La seconde raison est, que s'il s'agit d'une erreur de la part du mandataire, celui-ci a présenté à son mandant un contrat déterminé à l'avance par lui et en ses propres termes ; ne pas les respecter c'est s'exposer à l'article 1103 du Code civil :

"Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits".

Mais par contre, ce que vous dites de bien, est que nous ne sommes pas en possession du contrat mandat, pour sa meilleure lecture.

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Re: RETARD DE VERSEMENT LOYER PAR AGENCE - QUEL RECOURS ?

Messagepar MasterGone » 14 mars 2024, 15:16

Bonjour justedroit

Je ne remets pas en cause votre explication sur l'effet virtuel d'un contrat, mais il me semble que cela ne s'applique pas ici, au regard de ce qui a été annoncé par Marie2B89 dans son premier message : j'en déduis ce que j'ai écris plus haut, et qui me semble le plus logique, mais je suis peut-être dans l'erreur : seule une copie du contrat nous permettra de le confirmer.

Pour le reste, un mandat de gestion peut tout à fait être un contrat de gré à gré si les parties en conviennent comme tel. Néanmoins, s'agissant d'un contrat de gestion avec une agence immobilière, je me doute que c'est cette dernière qui a soumis son contrat type au client, ce qui en fait donc un contrat d'adhésion. C'est d'ailleurs ce que j'ai supputé, tout en indiquant à nouveau que seule une copie dudit contrat nous permettra d'en avoir la certitude.

L'article 1190 du code civil fait référence aussi bien aux contrats de gré à gré qu'aux contrats d'adhésion, tel que je l'ai reproduit intégralement dans mon message ci-dessus, il n'y a donc pas d'objection à ce qu'il ne s'applique pas au cas de ce sujet.

Du message de Marie2B89, j'en déduis une erreur dans la rédaction de ce contrat, avec une date et une durée contradictoires. Dès lors, selon l'article 1190, cette contradiction doit s'interpréter en faveur de celui qui s'oblige (comme l'indiquait textuellement l'ancienne rédaction du code civil sur les contrats).

Attendons que Marie2B89 revienne nous donner plus d'informations pour l'aiguiller dans la bonne direction.

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Re: RETARD DE VERSEMENT LOYER PAR AGENCE - QUEL RECOURS ?

Messagepar justedroit » 14 mars 2024, 17:43

Dès lors, selon l'article 1190, cette contradiction doit s'interpréter en faveur de celui qui s'oblige (comme l'indiquait textuellement l'ancienne rédaction du code civil sur les contrats).
C'est le point d'orgue.

En effet, comme je l'ai dit, l'erreur dans un contrat n'est pas légal au point qu'aux termes de l'article 1130, il vicie le consentement susceptible d'aller jusqu'à l'annulation pure et simple du contrat :

"L'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné".

C'était mon cheminement.

Mais aussi et au besoin, notre internaute a aussi un autre chemin juridique possible.

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Re: RETARD DE VERSEMENT LOYER PAR AGENCE - QUEL RECOURS ?

Messagepar MasterGone » 14 mars 2024, 18:22

S'agissant d'une contradiction au sein d'un contrat, le juge tranche quasiment toujours au regard de cet article ou de son ancienne rédaction (pour les contrats les plus anciens), sauf à ce qu'effectivement, l'erreur soit telle que l'une des parties se trouve dans la situation que vous décrivez, ou que le contrat soit complètement dénaturé.

Il ne me semble pas que ce soit le cas de notre internaute, d'autant que l'agence immobilière pourrait éventuellement riposter sur la base de l'article 1188 si elle arrive à le démontrer : "Le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes."

En espérant que notre internaute n'ait pas laissé de traces par mail ou autre...

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